Альтернативная продажа квартиры: в чем особенности сделки 

Улучшение жилищных условий — одна из причин покупки и продажи недвижимости. При этом еще до отчуждения собственности многие арендодатели ищут более подходящий для себя новый вариант жилья. Альтернативная продажа квартиры — это процедура, позволяющая за одну сделку закрыть два вопроса.

Варианты сделок по продаже квартир

Занимаясь отбором или отчуждением собственности, частное лицо сталкивается с профессиональной терминологией рынка. У специалистов вы узнаете, что существуют такие виды транзакций:

Каждый вид сделки требует разного времени подготовки: подбор объектов, подготовка документов и оформление квартир. Поэтому удобно использовать механизмы, упрощающие процесс.

Содержание альтернативной продажи и ее стороны

Термин «альтернативная продажа» в законодательстве отсутствует. Его используют только агенты по недвижимости, но это вполне законно.

Какая альтернатива продаже квартиры становится понятнее, когда вы знаете суть процедуры. Он заключается в том, что продавец помещения сразу приобретает новое жилье на полученные от покупателя средства.

Проводка обеих транзакций происходит одновременно. Деньги переводятся от покупателя к следующему продавцу, как правило, через сейф.

В таком соглашении всегда будет более двух участников, отчуждающих свое имущество, например:

Вся операция проходит за один день. Его условия оформляются документально — заключением различных договоров купли-продажи.

Что такое «легкая альтернатива»

Вы можете найти больше возможностей для внебиржевой сделки. Следовательно, важно понимать, что означает «легкая альтернатива» при продаже квартиры. Под ним эксперты подразумевают последовательную транзакцию, в которой:

Эту операцию не следует путать с заменой мест. В нем два домовладельца, которые передают свое жилье друг другу по договоренности.

Легкая альтернативная сделка с недвижимостью всегда заканчивается тем, что продавец получает деньги, а покупатель — дом.

Порядок альтернативной купли-продажи

Опишем общую пошаговую процедуру покупки и продажи альтернативной квартиры:

1. Ищите участников: покупателя и продавца. Важно проинформировать их об альтернативном расположении.
2. Проверка юридической чистоты приобретенного жилья (документальный анализ, проверка отсутствия обременений).
3. Стороны согласовывают способы и порядок заключения сделок.
4. Оформление предварительного договора. Хотя этот этап не является обязательным, с ним альтернатива покупке квартиры становится более прозрачной (ее условия фиксируются).
5. Заключение договоров купли-продажи (DCT).
6. Регистрация в Росреестре.
7. Оплата. Этот этап выполняется в то время и в порядке, указанном в соглашении.
8. Передача квартир.

важно отметить, что последовательность шагов может быть разной. Участники определяют по своему усмотрению расчет и сроки передачи квартир.

Заключение договора купли-продажи при альтернативной сделке

Договор купли-продажи квартиры в альтернативной сделке — это договор, по которому продавцы отчуждают, а покупатели приобретают недвижимость.

Операция должна соответствовать требованиям п.7 гл. 30 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации от 26.01.1996 г. 14-ФЗ. Он определяет основные условия договора, его форму и способы заключения. Несоблюдение этих правил приведет к недействительности контракта.

В договоре обязательно должна быть указана следующая информация:

Кроме того, лучше подробно описать процедуру перехода права собственности, определить форму акта приема-передачи. Это можно сделать в приложениях.

Как правило, сделка совершается в простой письменной форме. Не требует нотариального заверения. Важно: на каждый объект оформляется договор.

Ниже приведен пример договора купли-продажи квартиры с альтернативой.

Просмотреть документ

Скачать (DOCX, неизвестно)

Порядок расчетов

Оплата через сейф или сейф производится по следующей схеме:

1. Стороны сделки сдают их в банке. Количество хранилищ зависит от того, как проводится альтернативная сделка и как она оплачивается. Если средств от продажи не хватает, добавку можно поместить в другую ячейку.
2. Стороны заключают договор. Он прописывает условия предоставления доступа к деньгам. Их безопаснее дублировать в договорах купли-продажи.
3. Деньги кладут в камеры.
4. После подписания документов и регистрации смены собственника продавец получает доступ к деньгам. Для этого покупатель передает ключи от банковского сейфа в обмен на квитанцию ​​о получении денежных средств.

Для вывода денег необходимо предоставить в банк договор и выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества (далее — ЕГРН).

Регистрация квартир и их передача

После подписания договоров купли-продажи в USRN необходимо внести запись о передаче прав. Для регистрации все участники сделки обращаются в Росреестр.

Для каждой продажи необходимо собирать отдельный комплект документов. Это связано с тем, что для госоргана альтернативная продажа недвижимости — это не одна операция, а несколько.

Вы должны отправить:

Весь список представлен лично:

Через 10 дней записи будут размещены в ЕГРН. Выписка из реестра будет доставлена ​​каждому участнику сделки. Срок сокращается до 3 дней, если договор подписывается у нотариуса.

Прием нового дома происходит по акту приема-передачи. Способ выселения и проживания, а также срок выдачи ключей определяются договором.

Особенности отдельных альтернативных сделок

Рассмотрим некоторые особенности альтернативных сделок с недвижимостью:

1. Сделка, в которой используется сертификат на материнский капитал. Это обязывает покупателя выделить часть имущества каждого члена семьи в новый дом. Со стороны покупателя в договоре одновременно будут указаны несколько человек: родители и дети. Эти договоры подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
2. Мелкий поселок — альтернатива защите. Квартира, одним из владельцев которой является ребенок до 18 лет, может быть продана только с разрешения районных органов опеки и попечительства. Такая справка выдается, когда законные представители ребенка предоставляют доказательства того, что новая квартира не ухудшит его жилищные и имущественные права.
3. Альтернативная ипотека. Когда одна из сторон договора покупает недвижимость в кредит под ее поручительство (ипотеку), недвижимость оформляется обременением. Условие на этот счет снимается ЕГРН только при погашении долга перед банком. Если покупатель, в качестве альтернативы, покупает квартиру, которая уже является предметом залога кредитного обязательства (продавец отчуждает свою ипотеку), для операции требуется разрешение кредитора.

Возможные риски

При покупке квартиры с альтернативой существуют такие риски:

Налоговые обязательства сторон

В остальных случаях от налога освобождаются те, кто владеет недвижимостью более 5 лет. При этом регионы вправе снизить минимальный срок владения. Это можно уточнить в налоговой инспекции.

Покупатель, приобретающий альтернативное жилье, может получить имущественный вычет в соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ. Для этого в налоговую сдают декларацию.

Плюсы и минусы альтернативной сделки

Встречная покупка и продажа имеют свои преимущества. Во-первых, продавцу-покупателю не нужно искать деньги, чтобы купить новый дом. Сумма, полученная от продажи, сразу пойдет на покупку.

Кроме того, будет решен жилищный вопрос, так как альтернативная покупка квартиры предполагает последовательную передачу собственника из старого дома в новый.

Преимущество для второго продавца — гарантия наличия средств у покупателя.

В то же время такое количество участников негативно сказывается на скорости принятия решений. Это может задержать время обработки, а невозможность покупки приведет к невозможности последнего.