Целесообразность нотариального оформления сделки купли-продажи квартиры. Как правильно составить договор?

Заключение сделок с недвижимостью может быть не только нотариально засвидетельствовано, но и полностью — от начала до завершения процедуры перехода права собственности, быть нотариально засвидетельствовано. В этой статье мы подробно расскажем вам об этой процедуре, выясним особенности и подводные камни, и уже на основании полученных знаний вы сможете сделать вывод, стоит ли вам пользоваться услугами нотариуса при покупке или продаже квартира или нет.

При заключении сделки купли-продажи квартиры, находящейся в собственности лица или в совместной собственности супругов, переход права собственности осуществляется путем подписания договора и его регистрации в Росреестре в соответствии с положениями статьи 131 ГК РФ. Российской Федерации и Федеральными законами от 28.07.2012 г. 122-ФЗ и 218-ФЗ.

Здесь мы говорим о нотариальном удостоверении только в контексте статьи 218 ГК РФ, которая предусматривает добровольное удостоверение сделки. То есть осуществляется на усмотрение сторон. В этом случае собственник или семья также должны выступать в роли контрагента (ст. 35 НК РФ). В других случаях это положение действует как решение, обязывающее стороны совершить сделку через нотариуса или — с нотариальным обязательством договора купли-продажи. Это случаи, когда:

  1. В выставленной на продажу квартире регистрируются второстепенные арендаторы, не выписанные до начала сделки.
  2. Доля права отчуждается от общей жилой площади собственника и продается третьим лицам.

Дисциплина нотариального заверения в перечисленных случаях основывается на требовании закона No. 319-ФЗ, вступил в силу 29 декабря 2015 года. Если квартира находится в долевой собственности, независимо от того, продается ли доля права, часть долевой собственности или все жилище в совокупности, то с 2.07.16 г эти операции также подлежат нотариальному удостоверению, на основании закона No. 172-ФЗ.

  • Скачать бланк нотариального договора купли-продажи квартиры
  • Подробнее о том, почему нужно подтверждать соглашение, читайте здесь.

    Как оформить покупку?

    Начальный этап: согласование условий

    Нотариус не занимается всеми вопросами, связанными с приобретением жилья, он вступает в сопровождение сделки только после:

    1. Покупатель выбрал приемлемый вариант квартиры для покупки и согласовал все детали сделки с продавцом.
    2. Продавец разместил недвижимость для покупателя и собрал необходимый для сделки пакет документации.
    3. Стороны согласовали условия сделки и подписали предварительный договор купли-продажи (ПДКП).
  • Скачать форму предварительного договора купли-продажи (PDKP)
  • ВНИМАНИЕ: На этапе, предшествующем составлению акта, операцию может сопровождать агент по недвижимости или юрист.

    В ПДКП, не требующем обязательной сертификации, указаны условия эксплуатации, одним из которых является:

  • оформление и нотариальное удостоверение продажи;
  • или обязательное нотариальное заверение.
  • Условия ПДКП актуальны до момента составления акта купли-продажи и мотивируют стороны заключить договор. Дополнительная гарантия — залог, который покупатель передает продавцу под расписку (статьи 181, 182 ГК РФ).

  • Скачать бланк квитанции о получении денег от продавца
  • При формулировании условий заключения купли-продажи в ПДКП необходимо учитывать нюансы:

  • стоимость нотариальных услуг;
  • сроки совершения сделки, которые необходимо согласовать с нотариусом.
  • Оформление договора и документы

    В день, установленный для операции, стороны явятся в нотариальную контору. Покупатель должен иметь при себе пакет документов:

    1. заграничный пасспорт;
    2. ваш экземпляр ПДКП;
    3. доверенность, если действует представитель (на обоих контрагентов).
  • Скачать форму прокси
  • Продавец помимо паспорта и копии ПДКП представляет полный пакет документации на квартиру, который готовится стандартно для сделки.

    Между ними:

    1. Документ о праве собственности на квартиру или правовую долю, на основании которой продавец вошел в собственность.
    2. Правильный удостоверяющий документ: свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
    3. Кадастровая выписка об отсутствии задержания и отягощений.
    4. Выписка из книжки квартиры об отсутствии в доме собственника прописанных третьих лиц.
    5. Паспорта или свидетельства о рождении всех зарегистрированных лиц. Паспорта официальных совладельцев, давших согласие на сделку, не требуются, как и паспорта зарегистрированных ими лиц.
    6. Копия лицевого счета управляющей компании об отсутствии задолженности по аренде.
    7. Согласие совладельцев на эксплуатацию (в совместную собственность).
    8. Согласие супруга, если имущество приобретено в совместном браке. В том числе — от бывшего супруга, если после развода не было официального раздела.
  • Скачать форму согласия супруга (совладельца)
  • ВАЖНО: Согласие супруга не требуется, если квартира получена в дар или по наследству.

    Стороны обращаются к нотариусу, который удостоверяет их дееспособность. После проверки представленной документации они получают стандартные анкеты, которые заполняются в присутствии нотариуса. Покупатель пишет в заявке заявку на исполнение договора купли-продажи, указывая свои персональные данные и характеристики объекта, участвующего в сделке.

  • Скачать форму запроса на заключение договора купли-продажи
  • Нотариус гарантирует покупателю чистоту операции, отсутствие оснований для признания ее недействительной. В договоре также оговаривается право на фактическую передачу недвижимости, что не требует дальнейшего оформления акта приема-передачи.

    Продавец указывает:

  • с какого времени объект находится в собственности;
  • на основании чего возникло это право.
  • Затем он делает запрос на составление купчей. Нотариус проверяет всю представленную продавцом документацию, что освобождает его от ответственности за дееспособность представленных документов — все признаются актуальными. Это устраняет прецедент претензий контрагента по завершении сделки.

    Право собственности переходит к покупателю без дальнейших процедур передачи. Нотариус составляет типовой договор, в который записываются характеристики квартиры (ее доли). В нем участники сделки обычно именуются «Продавец», «Покупатель», «Стороны».

  • Скачать бланк акта приема-передачи квартиры
  • Все положения, пункты и подпункты соответствуют условиям, предусмотренным договором купли-продажи, с учетом специфических нюансов, продиктованных текущей ситуацией. После того, как договор будет оформлен на специальной бумаге с защитными знаками, лицам, выступающим в качестве сторон, предлагается ознакомиться с его текстом.

    Проверяют правильность введенной информации, отсутствие ошибок в существенной информации, указанной в договоре. Знание текста заканчивается подписанием документа. Подписи ставятся от руки в присутствии нотариуса. Он ставит собственноручную подпись документа специальным актом заверения, проставляет свою подпись и печать.

    Договор заносится в специальный реестр, в него вносятся реквизиты нотариальной регистрации. Передается покупателю и продавцу под подписку в специальном журнале. Получив документ на руки, покупатель соглашается с продавцом.

    В полномочия нотариуса не входит обязанность присутствовать при переводе денег или заверять квитанцию ​​об их получении.

    Подробнее о оформлении договора с нотариусом и необходимых для этого документах мы рассказали здесь.

    Регистрация

    Нотариально заверенный договор считается зарегистрированным. Однако для получения выписки из USRN и ввода информации о транзакции необходимо обратиться в Федеральный регистр. Передача документации через МФЦ разрешена.

    Желательно подавать заявки на регистрацию вместе, в этом случае:

  • у контрагентов будет уверенность в его полном завершении;
  • время регистрации значительно сократится.
  • Покупатель представляет свою копию заверенного договора купли-продажи регистратору и предъявляет свой паспорт. Представители представляют доверенности (на обоих контрагентов). Продавец представляет пакет документов, участвующих в сделке, свой паспорт и копию акта купли-продажи. Предварительно берутся ксерокопии паспортов, которые заверяются регистратором при проверке документации.

    Стороны пишут заявления в Росреестр:

    1. Покупатель — о регистрации права собственности на купленный объект.
    2. Продавец — при прекращении им права собственности.
  • Скачать форму заявки на регистрацию права собственности на купленный объект
  • Скачать форму запроса на прекращение права собственности
  • Документы продавца принимаются при получении. Сторонам назначается дата второго визита.

    Срок

    Если стороны сделки обратились в управление Росреестра (МФЦ) одновременно, регистрация нотариального договора производится в кратчайшие сроки, в течение трех рабочих дней.

    После регистрации покупатель получает свою копию договора, а продавец:

  • копия договора;
  • выписка из ЕГРН.
  • Сделку можно считать завершенной, а переход права собственности на квартиру (долю) завершен. Регистрационные договоры представляются в трех экземплярах, один из которых остается в регистрирующем органе.

    Что касается нотариуса

    Преимущества работы с ним

    Несмотря на то, что в некоторых случаях условия обращения в нотариальную контору являются обязательными, сопровождение операции нотариусом имеет существенное значение:

    1. Нотариус определяет всю представленную документацию как дееспособную, тщательно проверяя правовые и технические условия.
    2. Чистота сделки дает дополнительные гарантии и снижает риск признания ее недействительной.
    3. Договор составлен с соблюдением всех правил, применимых к составлению договоров, за исключением наличия технических и юридических ошибок.
    4. Сроки регистрации сделки в Росреестре значительно сокращены.
    5. Нотариальные договоры не облагаются государственной пошлиной, если они представлены в Росреестре.

    Это соглашение может быть оспорено только в чрезвычайно важных обстоятельствах. Их нотариус сознательно обеспечивает и избегает провокаций.

    Стоимость услуг

    Место нахождения Комиссия за сопровождение транзакции Технический сервис
    Летать 0,2% от общей стоимости квартиры (ОСК), но не более 50 тыс. Руб От 7000 руб.
    Санкт-Петербург 0,5% ОСК, но не более 30 тыс. От 4000 руб.
    Екатеринбург 1% ОСК, но не более 50 тыс От 7000 руб.
    Новосибирск 0,2% ОСК, но не более 30 тыс От 7000 руб.
    Самара 0,2% ОСК, но не более 30 тыс От 5 тысяч
    Саратов 0,2% ОСК, но не более 30 тыс 0т 5 тысяч

    Представленные цены основаны на стоимости недвижимости от 1 миллиона до 10 миллионов рублей. Берутся средние данные для расчета.

    СОВЕТ: Близкие родственники: супруги, родители и дети получают существенную скидку на оплату нотариальных услуг.

    Более подробную информацию о тарифах и стоимости вы можете найти здесь, а здесь мы говорили о том, кто оплачивает нотариальные услуги, покупатель или продавец.

    Заключение

    Если без нотариального заверения не обойтись, желательно составить здесь договор сделки. За эту услугу вам придется заплатить за технические работы, но их стоимость не превышает цен в юридических и риэлторских компаниях.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Правосудие в Российской Федерации - юридические проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: