Чем чревата покупка квартиры с долгом по коммунальным платежам?

Вторичный рынок недвижимости изобилует привлекательными предложениями. Часто привлекательно невысокая цена объясняется долгами домовладельцев за порой до неприлично большие коммунальные услуги. У покупателя возникает самый известный шекспировский вопрос: быть или не быть? Должен ли я участвовать в покупке этой недвижимости? Какие риски? Как обезопасить себя в сделке? В этой статье мы расскажем о нюансах и тонкостях приобретения жилья с долгом, дадим инструкции по совершению сделки, расскажем о последствиях невыплаты долга.

Закон на стороне покупателя, поэтому серьезных рисков нет. Даже если продавец скрыл информацию о реальном состоянии своих лицевых счетов в совместной квартире, не стоит опасаться, что эти долги лягут на плечи покупателя.

Согласно п. 2 ст. 153 ТК РФ, обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на того, кто имеет право собственности или документально подтвержденное право пользования помещением, т.е ответственность за неуплату возлагается на лицо, а не на лицо имущество. При смене собственника меняются все лицевые счета (не автоматически, нужно идти в компетентные органы и заново регистрироваться) и новый собственник начинает с нуля оплачивать коммунальные услуги».

Посмотрите видео о том, кто задолжал по счетам при смене собственника квартиры:

Что входит в объем долговых обязательств?

После приобретения недвижимости правообладатель обязан оплатить следующие виды коммунальных услуг:

  • капитальный ремонт дома;
  • ремонт и обслуживание прилегающей территории, подвалов, лестниц и общедомовых коммуникаций;
  • источник питания;
  • счетчик услуг водоснабжения;
  • услуги канализации;
  • обогрев;
  • природный газ.
  • Согласно постановлению Правительства РФ от 05.06.11 г. 354, компании, поставляющие ресурсы, имеют право приостановить (или ограничить) предоставление своих услуг за неоплату счетов.

    ВАЖНО: ни при каких обстоятельствах компании не могут отключать ресурсы, без которых жилье потеряет свой жилой статус: холодная вода, туалеты и отопление.

    Зная эту особенность, нерадивые граждане не платят за эти услуги, что приводит к накоплению невыносимых сумм.

    Как проверить лицевые счета перед приобретением?

    Есть несколько способов узнать статус ваших личных счетов:

    1. Обратиться в организацию, предоставляющую ресурсы (энергоснабжение, водоснабжение, тепловые сети и т.д.).
    2. Обратитесь в Единый центр информации и регулирования (EIRTS). У этой организации есть представительства практически в каждом городе.
    3. При личном посещении офиса управляющей компании или через ее сайт.
    4. В почтовом отделении при условии оказания услуг по приему счетов.
    5. Размещение столицы и области можно проверить, посетив интернет-портал координационного центра ИП ОЖ.

    Специалисты по недвижимости настоятельно рекомендуют вам проверить свои долги за коммунальные услуги. Бывает, что мошенники предъявляют поддельные сертификаты.

    Что нужно требовать от продавца в подтверждение отсутствия задолженности?

    СОВЕТ. Сертификат об отсутствии просроченной задолженности — отличный вариант для подтверждения того, что владелец недвижимости выплатил израсходованный долг за коммунальные услуги.

    получить такую ​​справку можно в бухгалтерии управляющей компании, ТСЖ или ЖЭК. Информационный центр также уполномочен выдавать этот документ. Есть регионы, где справку об отсутствии задолженности выдают в специальных многофункциональных центрах.

  • Скачать бланк справки об отсутствии задолженности по счетам
  • В Москве альтернативой справке является единый жилищный документ. Помимо информации о состоянии лицевых счетов, он содержит исчерпывающую информацию о помещениях.

    Этот документ может заменить многие другие ссылки, такие как отрывок из домашней книги. Карточка, подтверждающая оплату коммунальных услуг, не является обязательным документом при заключении купли-продажи объекта недвижимости (что входит в перечень обязательных документов при покупке и продаже квартиры, читайте здесь). Если покупатель этого не требует, продавец имеет право не оформлять этот информационный документ.

    Скачать бланк единого жилищного документа

    Срок годности сертификата — 10 дней, если заказываете, то непосредственно перед заключением сделки. Покупателю лучше всего хранить этот документ по крайней мере до получения первых квитанций об оплате счетов. Если выяснится, что задолженность все еще есть, но покупатель ее скрыл, справка будет служить доказательством в судебном разбирательстве.

    Долги за коммунальные услуги — далеко не единственная проблема, с которой можно столкнуться при покупке квартиры на вторичном рынке. Следующие публикации наших специалистов помогут вам избежать типичных ошибок:

  • Какие риски при покупке квартиры по наследству?
  • Чем опасно владение недвижимостью менее 3 лет?
  • Нюансы продажи домов с незаконной перепланировкой.
  • Каким образом это должно отражаться в договоре купли-продажи?

    Долг предыдущего владельца не переходит к новому владельцу недвижимости, за исключением случаев, когда стороны добровольно подписали соглашение об этом и соответствующие положения включены в договор купли-продажи жилья.

    Кто должен оплачивать, если такая проблема присутствует?

    Это зависит от того, как покупатель договорился с продавцом и что указано в договоре:

  • в случае, если продавец просит у покупателя аванс для оплаты отрицательного остатка на его счетах, он обязан закрыть задолженность за счет полученных денег в согласованный срок;
  • в случае, если покупатель готов самостоятельно оплатить просрочку платежа за совместную квартиру предыдущего владельца, разумно потребовать уменьшения стоимости приобретаемого имущества на причитающуюся сумму.
  • ВНИМАНИЕ: устные соглашения опасны. В первом случае продавец может забрать деньги и не выплатить долг.

    Несмотря на то, что задолженность по лицевым счетам юридически не передается новому владельцу, многие управляющие компании, надеясь на незнание человека, купившего квартиру, не стесняются списывать с него долги. Покупатель может потратить много времени и сил, чтобы доказать свою правоту.

    Второй вариант опасен для продавца, так как стоимость недвижимости снизится, а покупатель может не выплатить накопившуюся задолженность и останется с продавцом. Рано или поздно управляющая компания потребует эту задолженность у лица, владевшего недвижимостью на момент накопления долга.

    Можно ли решить этот вопрос с продавцом?

    Любые решения и договоренности действительны только в том случае, если они зафиксированы в официальных документах. Устные договоренности могут быть заверены, а в случае разногласий не могут быть представлены в суде. Да, каждый документ, заверенный нотариусом, стоит денег, но это ерунда по сравнению с тем, сколько денег и нервов можно потерять, если одна сторона попытается обмануть другую.

    Иногда выходом из ситуации является подписание сторонами сделки предварительного договора, в котором указано, что основной документ купли-продажи будет подписан только в том случае, если продавец полностью погасит свои обязательства перед ЖКХ.

    Пошаговая инструкция на тему: как провести такую сделку?

    Порядок закрытия сделки следующий:

    1. Попросите продавца предоставить информацию о состоянии их личных счетов.
    2. Запросите выписку из ЕГРЮЛ в государственном органе, это позволит вам проверить любые залоговые права или аресты на имущество.
    3. Узнайте для себя реальное состояние лицевых счетов ЖКХ, связавшись с управляющей компанией или организациями, которые предоставляют на это ресурсы.
    4. Если есть задолженность по счетам, обсудите план погашения с продавцом. В этом случае в договор обязательно должны быть включены дополнительные пункты, устанавливающие порядок выплаты долга.
    5. Если стороны сделки договорились о том, что новый владелец выплатит долг, в то время как стоимость имущества будет уменьшена на сумму этого долга, в контракте должно быть указано, как и когда должен производиться расчет с коммунальными предприятиями.
    6. Если стороны сделки соглашаются с тем, что долги должны быть оплачены предыдущим владельцем дома, то чрезвычайно важно составить акт передачи недвижимости с указанием долгов, имеющихся на момент сделки. Также в этом акте необходимо зафиксировать показания счетчиков в день подписания договора.

      В противном случае невозможно будет доказать в суде, что стороны таким образом договорились погасить задолженность по счетам.

    7. Договор купли-продажи с подробным описанием всех нюансов должен быть зарегистрирован в госоргане. Это приведет к переходу права собственности от продавца к покупателю (о том, как происходит регистрация, мы рассказали в отдельном материале и здесь вы узнаете, какие документы нужны для проведения процедуры).
  • Скачать форму договора купли-продажи квартиры с долгом за коммунальные услуги
  • Как переоформить минусовые квитанции?

    Возможность перевода долга предусмотрена пунктами 1 и 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пункт 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что активы (в данном случае недвижимое имущество) должны передаваться от одного собственника к другому без каких-либо прав третьих лиц. Но есть одно исключение — когда покупатель готов принять такой товар в долг.

    Статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обязанность продавца утилизировать товар без прав третьих лиц

    1. Продавец обязан передать товар покупателю без каких-либо прав третьих лиц, если покупатель не согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

      Несоблюдение продавцом этого обязательства дает покупателю право потребовать снижения цены товара или расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать права третьих лиц к этому товару.

    2. Таким образом, правила, предусмотренные в пункте 1 настоящей статьи, применяются также в том случае, если на момент его передачи покупателю имелись претензии третьих лиц, о которых продавец знал, если такие претензии впоследствии были признаны законными в предписанным способом.

    Это желание покупателя должно быть задокументировано путем регистрации отдельным пунктом в договоре о недвижимости. Этот пункт снимает ответственность за долги предыдущего владельца и передает их покупателю.

    Срок давности на коммунальные услуги — 3 года.

    Последствия неуплаты

    В случае, если новый владелец повторно списал на себя долги предыдущего владельца, последствия будут такими же, как если бы это были его накопленные долги. Неуплата обязательств по коммунальным услугам не может оставаться безнаказанной.

    К должникам, как правило, применяются следующие меры:

    1. Расчет процентов за определенный период просрочки (дни, недели, месяцы).
    2. Умышленные неплательщики могут приостановить или полностью прекратить оказание услуг (за исключением подачи холодной воды, канализации и отопления).
    3. Сообщается о должниках.
    4. Такая мера, как принудительное выселение, также может применяться к гражданам-должникам, живущим по социальному контракту или в неприватизированной квартире.

    Если по договору продавец должен погасить задолженность, но платеж не был произведен, управляющая компания или ресурсодобывающая организация должны подавать жалобы ему, а не новому собственнику. Выставление счета владельцу свежеиспеченного — незаконное! К должнику обычно предъявляют иск.

    Что еще может быть не погашено?

    Помимо долгов за потребленную электроэнергию, газ, воду, тепло и другие блага цивилизации, продавец также может иметь задолженность перед домами за капитальный ремонт. Этот долг автоматически переходит от предыдущего владельца к новому владельцу. Об этом свидетельствует статья 158 ТК РФ. Проверить наличие этого долга несложно; попытка продавца обмануть покупателя может привести к срыву сделки.

    Заключение

    Возможна покупка недвижимости с долгами за коммунальные услуги. Некоторые покупатели специально ищут такие варианты долга, поскольку продавец более склонен торговаться при заключении сделки (мы поговорим о том, какие еще нехватки недвижимости могут привести к снижению цен, и как правильно вести переговоры здесь). Главное правило безопасности для обеих сторон — это оформление и нотариальное заверение всех договоров.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Правосудие в Российской Федерации - юридические проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: