Что необходимо знать, покупая квартиру, полученную по наследству

Чем опасно покупать квартиру у наследников? Покупка дома — ответственный и важный шаг в жизни большинства людей, к нему нужно подходить серьезно и медленно. Покупатели часто сталкиваются с жилыми помещениями, доставшимися в наследство от продавцов.

Этот факт отталкивает покупателей, но что, если жилье понравилось и было идеальным во всех отношениях, единственный недостаток — это то, что оно было передано по наследству. Стоит ли искать себя и смотреть дальше или рискнуть и купить?

Способы получения наследства

Для начала нужно понять, что такое наследование. Это имущество, которое было собственностью человека, а после смерти перешло во владение его родственников или других людей.

Этот переход возможен двумя способами:

1. По завещанию в этом случае имущество может быть передано как родственникам, так и совершенно посторонним лицам.
2. Либо законом предусмотрена передача наследства по очередности заселения, которая складывается в зависимости от родственных связей наследодателей и наследников.

В обоих случаях наследство принимается после обращения в нотариальную контору по месту жительства наследодателя. Нотариус открывает дело о наследстве, и право собственности на нового владельца регистрируется в течение шести месяцев.

Риски при покупке унаследованной квартиры

В обоих случаях при приобретении наследственной жилплощади существует опасность в будущем столкнуться с запросами со стороны родственников умершего наследодателя. Это происходит при нарушении их прав в связи с наследством. В некоторых случаях изощренные мошенники могут даже подделать завещание.

ВНИМАНИЕ!!! Продажа жилья может осуществляться по генеральной доверенности во всех этих ситуациях, стоит обратиться к нотариусу и юристу, они помогут понять, достоверны документы или нет. Пусть обращение к этим специалистам потребует дополнительных затрат, но убережет от крупных денежных потерь в будущем.

Некоторые страховые компании предлагают возможность застраховать приобретение квартиры по наследству от возможных последствий, то есть в случае неожиданного появления наследников расходы несут страховщики.

Какие документы для вступления в наследство по завещанию на квартиру или дом необходимы?

Прежде чем вступить в владение квартирой, ознакомьтесь с основными правилами, регулируемыми законодательством Российской Федерации. Они сделают весь процесс приобретения недвижимости более легким и понятным для человека, впервые встретившего его.

Будьте осторожны, прежде чем приступить к сбору документов.

Вам потребуются следующие документы:

Дополнительно вам нужно будет собрать список дополнительных заголовков:

Затем, собрав изрядное количество документов, проверьте, не было ли у умершего других претендентов на имущество. Если вы сомневаетесь в своих знаниях по данному вопросу, обратитесь в нотариальную контору, там вам предоставят полную информацию.

Когда документы в ваших руках, осознание того, что никто, кроме вас, не может претендовать на наследство, пора выяснить, где именно находится нужный вам нотариус. Обратитесь к той, которая прикреплена к месту проживания умершего. Именно этот специалист поможет вам отстоять ваши права.

Процедура преемственности состоит из нескольких этапов:

Фото с сайта texpertiza.ru

По закону

В соответствии с законом существует родословная, которую строят люди, имеющие кровное родство с умершим.

Порядок зависит от того, насколько близки связи, то есть от близких к дальним родственникам. Гражданский кодекс Российской Федерации состоит из 8 этапов:

Родственникам предлагается наследование по очереди, если в лиде нет претендентов, они приглашают получателей из следующей очереди. Но бывают случаи, когда люди не знают, что они стали наследниками, или другие родственники скрывают от них этот факт.

ВНИМАНИЕ!!! Получив наследство по закону, риски появления нескольких наследников достаточно велики, так как нотариусы не ищут возможных претендентов на наследство.

То есть после смерти наследодателя имущество может перейти к его сыну от бывшей жены, но оказывается, что кроме этого сына у него еще есть сын на стороне, от которого он не отказался и отдал его фамилия, которую он дает ему полное право требовать часть имущества умершего… Или муж и жена разошлись, не разводились, муж умер, но она не знала, наследство перешло к брату умершего, принадлежащему ко второму этапу. Но спустя полгода наследница появилась и потребовала свое имущество. Таких ситуаций может быть много, и каждая приведет к судебному разбирательству.

Ситуации в пользу покупателя

Благодаря постоянному совершенствованию законодательства о сделках с недвижимостью у покупателей появляется больше юридических возможностей для защиты своих прав.

Статья 302 ГК РФ гласит: имущество, приобретенное лицом, не имевшим права на отчуждение, возможно вернуть первоначальному собственнику только в том случае, если оно было отчуждено против воли последнего. В то же время новый покупатель должен был догадаться, что сделка вызывает озабоченность со стороны регулирующих органов.

В свою очередь, Конституционный суд РФ в 2003 году подтвердил, что собственник имущества не может претендовать на него, если оно было приобретено добросовестным покупателем.

Разберем типовые ситуации. Они будут полезны тем, кто при покупке квартиры полностью придерживается буквы закона.

Добросовестный приобретатель

В соответствии с законом покупателем считается тот, кто не был проинформирован о том, что приобретенный товар также принадлежит другому лицу и не может быть продан продавцом без его согласия. Об этом говорится в пункте 38 Совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г.

Следовательно, покупатель считается добросовестным, если он представит доказательства того, что при заключении договора он не знал о незаконности действий продавца или был введен в заблуждение последним.

При этом новый владелец обязан доказать, что были предприняты все меры для выяснения полномочий продавца по уходу за квартирой. В качестве доказательства подходят копии правоустанавливающих документов, выписка из ЕГРН.

Если объявился новый наследник

О таком сюрпризе уже говорилось выше. Но также для куратора есть временные рамки для получения прав. На подачу иска о продлении сроков им дается 6 месяцев после того, как стало известно о смерти близкого родственника.

И если время потрачено зря, в данном случае на помощь пришли порядочные люди. На основании пункта 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. 9, наследник имеет право только на материальную компенсацию за часть имущества, причитающегося ему вторым наследником, который продал это имущество.

По истечении срока, указанного в ст. 1155 ГК РФ возврат товара в натуре невозможен. Стоимость проживания будет рассчитана при открытии наследства.

По завещанию

Завещание — это документ, составленный добросовестно и указывающий на одного или нескольких претендентов на получение товаров, которыми владеет составитель документа.

Если покупатель все же оценивает квартиру, которую продавец получил по завещанию, стоит ознакомиться с некоторыми из возможных рисков:

Также существует вероятность того, что законопроект будет признан недействительным, для этого должны быть причины:

также не исключено, что наследник по завещанию будет признан недостойным, это возможно, если:

Наличие завещания не защитит от рисков появления претендентов на наследство, несчастных родственников и, в этом случае, они смогут подать апелляцию на завещательный акт.

Сроки давности

Хотя закон гласит, что в течение шести месяцев наследники должны оформить и вступить в наследственное право, на самом деле все немного сложнее. Поскольку наследники не всегда осведомлены о наследстве или имеют возможность принять его в указанный срок, срок пропускается, но суд при наличии серьезных причин может его восстановить.

ВАЖНЫЙ!!! Так, в соответствии со статьей 1155 ГК РФ, которая гласит, что наследник, пропустивший срок въезда по уважительной причине, имеет право в судебном порядке восстановить этот срок. Вы можете подать иск в течение шести месяцев после того, как узнаете, что он наследник.

А для наследников, права которых были нарушены и проигнорированы как правопреемники, закон предусматривает обращение в суд с жалобой в течение десяти лет после смерти наследодателя (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации), и это действительно так независимо от того, было ли унаследованное имущество перепродано или нет.

Нюансы при покупке квартиры после 3 лет вступления в наследство

После 3 лет наследства риски для покупателя дома все еще остаются. Срок давности может быть восстановлен в судебном порядке. Правда, для этого должны быть исключительные обстоятельства. По нормам статьи 205 ГК РФ это может быть болезнь или беспомощное состояние потенциального наследника. Наследники могут возразить, что срок исковой давности был пропущен из-за того, что они не знали о причитающемся наследстве. Однако эти обстоятельства будут рассмотрены судом, если они произошли в течение последних 6 месяцев после истечения срока давности. Наследник, при наличии уважительных причин для разрешения, должен подать заявление судье в течение и не позднее 6 месяцев со дня исчезновения обстоятельств, послуживших причиной несоблюдения срока, установленного законом. Важно!!! истечение этого срока лишает наследника права обращаться в суд.

Следует отметить, что срок 3 года исчисляется не с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, а со дня принятия наследства. Чаще всего это день смерти наследодателя. Поэтому, если дата указана в свидетельстве о праве на наследство намного раньше, чем в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, это абсолютно нормально и законно.

Даже если прошло 3 года, риск появления новых наследников все равно остается. К сожалению, заранее узнать, существуют ли такие наследники, не представляется возможным. Однако из судебной практики следует, что по прошествии 3 лет прецедентов появления новых претендентов на наследство очень мало.

До 3 лет

Продажа недвижимости, полученной во владение менее трех лет назад, обязывает продавца уплатить государственную пошлину в размере 13% от суммы, полученной за продажу, и нередко в предложении указывается сумма в размере договор ниже настоящего. Если появляются новые наследники, восстанавливая свои права, и суд встает на их сторону, продавец должен вернуть покупателю полученную сумму за жилье, а покупатель — передать квартиру. И тактично возникает вопрос, сколько вернет продавец? Конечно, то, что указано в документах, вряд ли докажет, что на самом деле было больше. Покупатель теряет не только жилье, но и часть уплаченных за него денег.

Наиболее частые случаи, которые могут возникнуть при приобретении имущества по наследству:

возникновение любого из этих обстоятельств может привести к восстановлению прав наследников на жилище. Какой момент для покупателя самый неприятный. В первые несколько лет риски оспаривания наследства самые высокие.

Риски покупателя наследственной квартиры

При покупке квартиры по наследству существует несколько основных рисков:

Вероятность их реализации в жизни зависит от ряда факторов, к которым относятся период владения квартирой, причины ее наследования (закон или завещание), а иногда даже причина смерти собственника.

Аннулирование договора купли-продажи

Основная опасность для нового собственника доставшегося от продавца дома — расторжение договора купли-продажи через суд и наложение ареста на квартиру. Конечно, если сделка признана недействительной, покупатель должен вернуть уплаченные деньги, но, как правило, это нецелесообразно или непрактично в течение длительного времени. Процесс занимает несколько месяцев. За это время продавец успеет потратить крупную сумму, которая затем будет частично взыскана с его официальной зарплаты.

Они могут потребовать отмены сделки через суд:

Также может быть несколько судебных процедур для отмены покупки квартиры по наследству. По потребностям заинтересованной стороны:

В соответствии с любой из перечисленных процедур покупка отменяется, квартира возвращается в собственность и происходит новое распределение собственности.

Отказополучатели

Существенный риск при покупке квартиры по наследству — определение жильцов на всю жизнь:

Получатели могут не только жить в квартире всю жизнь, но и пользоваться любыми другими правами. Например, временно использовать.

Формулировка «отказ» не имеет ничего общего с какими-либо негативными последствиями. В случае отказа лицо (получатель) получает определенное преимущество, в данном случае связанное с проживанием в квартире. Это пособие не связано с его отношениями с умершим или его правом наследования. Воля наследодателя достаточно, чтобы дать кому-либо по своему усмотрению право жить в квартире пожизненно.

Внимание! Невозможно принудительно выселить грузополучателя даже после нескольких продаж квартиры.

Отказ указывается в завещании и выглядит так:

Если нет воли, нет и отказа. В этом случае в завещании может быть указан только один отказ.

Долги умершего

Риск, который может возникнуть с любой покупкой, а не только с унаследованной квартирой, — это обнаружение долгов прежнего владельца. Чаще всего это векселя. Бремя выплаты долга распределяется следующим образом:

Подробнее: «Покупка квартиры по счетам: как проверить задолженность».

После 3

Продажа квартиры по наследству после трех лет владения не дает полной уверенности в том, что неожиданные наследники не появятся, но значительно снижает риск их появления. В соответствии со сроком, установленным статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок подачи иска по наследственным делам составляет три года. Началом считается момент, с которого истец узнал о праве наследования. Максимальный установленный срок, в течение которого можно подать заявление об оспаривании права наследования в виде жилого помещения, составляет десять лет со дня смерти наследодателя. Несмотря на это, даже безопаснее передать унаследованное имущество, если оно находится во владении продавца более трех лет.

Как проверить наследников при покупке квартиры?

Проблема в том, что нет возможности контролировать потомственную квартиру при ее покупке. Вы можете отслеживать историю передачи права собственности и отклонять транзакцию только в том случае, если право собственности было унаследовано менее 10 лет назад, т.е в самый безопасный период, после которого будет невозможно оспорить транзакцию.

Юридическая консультация: чтобы минимизировать риски, желательно заверить ПрЭП у нотариуса, проверит законность сделки и, в случае проблем с документами или другими наследниками, откажется от нотариального заверения. Это повод для отказа покупателя от сделки.

Юрист, автор сайтов (гражданское право, стаж 6 лет)

Ежедневно совершается огромное количество сделок купли-продажи недвижимости. Однако среди этих сделок не так много сделок, связанных с приобретением квартир и домов в наследство.

Поскольку такие контракты связаны с большим количеством рисков, чем обычно, они привлекают потенциальных покупателей с рядом очень значительных преимуществ. Попробуем разобраться в нюансах, чтобы понять, о чем мы на самом деле говорим.

Как избежать возможных проблем

Покупатель может снизить риск потенциальных проблем, если:

Если вы планируете покупать квартиру у наследников, вам следует очень внимательно подойти к покупке и внимательно изучить все документы, которые потребуются для совершения сделки:

ВНИМАНИЕ!!! Важно уточнить, есть ли у умершего близкие родственники за границей, которые могут просто не знать о его или ее смерти и появятся после завершения продажи. В их случае суд восстановит крайний срок для вступления в закон о наследовании, и жилье необходимо будет вернуть лицам, имеющим на это право.

Чтобы обезопасить себя при совершении сделки с унаследованной квартирой, следует прибегнуть к помощи квалифицированных нотариусов, юриста. Они помогут избежать возможных трудностей, изучив документы, смогут определить, стоит ли рисковать и покупать такое жилье или лучше поискать другое.

Приобретение недвижимости у наследников — покупка довольно рискованная, но если такая квартира находилась во владении достаточно длительное время, лучше, если около десяти лет, то ее приобретение вполне безопасно. Во всех остальных случаях следует внимательно отнестись к проверке документов на недвижимость, особенно если приобретение будет осуществляться посредством ипотеки. В целях снижения риска потери денег, потраченных на приобретение, ни в коем случае нельзя указывать в контракте цену ниже действительной. Также стоит прибегнуть к помощи юриста, он поможет разобраться с документами и исключит обман со стороны продавцов.

Меры предосторожности при покупке

Во-первых, необходимо обратить внимание на наличие подозрительных обстоятельств. На что имеет смысл обращать внимание? Как я могу проверить свои подозрения?

1. Одна из подозрительных ситуаций заключается в том, что одни наследники иногда отказываются от получения наследства в пользу других. Это говорит о том, что обстановка вокруг искомой квартиры может оказаться непрозрачной. Прежде чем заключить сделку, нужно понять и понять, почему это происходит.
2. На момент продажи вы можете узнать примерную цену квартиры с такими же характеристиками, как та, которую вы собираетесь купить. Если последний стоит намного дешевле, это подозрительно. Рекомендуем уточнить причину скидки самостоятельно.
3. Также существуют риски, связанные с проведением сделки по доверенности. Во-первых, этот документ может просто оказаться фальшивым. Во-вторых, необходимо помнить, что лицо, выдавшее доверенность, может отозвать ее в любой момент.
   Если покупка квартиры была совершена через представителя продавца по доверенности, после ее отмены сделка становится недействительной.
4. Иногда квартира, полученная незаконным путем, продается много раз. Это делается для двух основных целей. С одной стороны, большое количество проведенных продаж недвижимости может несколько сбить с толку и снизить риски. С другой стороны, мошенники наивно полагают, что многократная перепродажа может превратить мошенническую транзакцию в удачную. Если при покупке квартиры вы проверяете ее историю по информации из Единого реестра, вы сможете увидеть список операций с ней и попытаться выяснить, почему, если их достаточно.

Теперь коротко о мерах предосторожности, которые сделают покупку недвижимости более надежной.

1. Никогда не следует недооценивать ценность сделки в контракте. Необязательно этого делать даже в ситуации, когда продавец будет спрашивать очень настойчиво. Если вдруг каким-то образом появятся новые наследники (а это вполне реально), компенсация будет именно той, которая указана в договоре. Если были доплаты, их никто не вернет. Особенно часто такая ситуация возникает при покупке квартиры, находящейся в собственности менее 3-х лет.
2. можно использовать страхование титула. Его суть применительно к рассматриваемой ситуации заключается в следующем. Если покупка недвижимости по какой-либо причине не состоится, покупатель получит оплату, указанную в договоре страхования.
3. Одной из проблем может быть правоспособность продавца. Может оказаться, что операцию по продаже квартиры проведет инвалид по той или иной причине. Следовательно, эта продажа может быть обжалована в суде. Для проверки дееспособности конкретного гражданина достаточно обратиться в психоневрологический диспансер по месту его жительства. Более простой вариант — просто посмотреть его водительские права.
4. Самый безопасный способ заключить сделку — воспользоваться денежным переводом через сейф, и ни в коем случае нельзя делать это заранее, пока не будет завершена регистрация приобретенного унаследованного имущества. Это поможет снизить риск мошенничества.

При покупке квартиры, переданной по наследству, необходимо обращать внимание и обращать внимание на любые особенности заключаемой сделки.

Это очень важно для того, чтобы сделка прошла гладко. Срок давности не превышает трех лет. По истечении этого времени возникновение таких проблем маловероятно.