Процентная ставка по жилищному кредиту со временем может быть снижена, а финансовое бремя семьи может быть уменьшено. Для этого необходимо получить согласие банка, который предоставляет рефинансирование таких кредитов. Но финансовые учреждения часто отказываются, о чем свидетельствуют многочисленные жалобы в Интернете. Чтобы этого не произошло, следует учесть некоторые нюансы, влияющие на одобрение или отказ кредитора в повторной выдаче кредита.
Информация по закону: что это такое?
Тот факт, что банк начал предоставлять ипотечные кредиты с более низкой процентной ставкой, не означает, что его клиенты будут обязаны изменять условия кредитного договора по их просьбе. Банк вправе согласиться выполнить просьбу заемщика, но закон не обязывает его это делать. Следовательно, отказ будет законным. Кроме того, кредитор не может раскрыть причину отказа, и это не будет считаться нарушением.
Процедура рефинансирования ипотеки аналогична реструктуризации, но с некоторыми отличиями:
Во время ремонта они могут ограничиться лишь изменением некоторых условий, внесением их в виде дополнений и нового графика платежей. В случае рефинансирования ипотеки заключается новый полноценный договор. Если банк, выдавший ссуду, отказывается подписывать новый договор, вы можете обратиться в другой. Реструктуризация осуществляется исключительно текущим кредитором.
С января 2018 года доступна ипотека в размере 6% для семей с двумя и более детьми. Мотивационное Постановление Правительства Российской Федерации от 25.07.2012 г. 1711 от 30.12.17. Обязательным условием является то, что второй, третий и последующие дети родились в период с 2018 по 2022 год.
Ставки по ипотеке, предлагаемые кредиторами в 2018 году, составляли от 8 до 11%. Разница между коммерческими условиями и государственной офертой в 6% покрывается за счет бюджета. Для семей, которые взяли ипотеку до настоящего Постановления, но находятся в рамках предоставленных условий, они могут рефинансировать эту ссуду.
Особенности при ипотечном кредите
Итак, как работает рефинансирование ипотеки? Обращаясь к кредитору для рефинансирования ссуды, имейте в виду, что банк может:
Такие банки, как Сбербанк и ВТБ24, откажутся рефинансировать клиента другого финансового учреждения, если им не дадут разрешение на рефинансирование от других кредиторов. Кроме того, кредитор может намеренно ввести данные в кредитный отдел, представив заемщика недобросовестным, даже если это не так. Информация передается через службу безопасности или менеджеров.
Узнайте, сколько раз вы можете рефинансировать ипотеку, прочитав эту статью.
Также следует учитывать, что заемщик сможет осуществить рефинансирование при соблюдении следующих условий:
Последний критерий противоречит требованиям к производительности. Даже после повышения пенсионного возраста к 2028 году 70 лет считается возрастом инвалидности. Но это ограничение учитывается с другими факторами: денежным обеспечением, уровнем дохода. Если 68-летний заемщик имеет большой банковский счет, дорогое движимое и недвижимое имущество, его возраст не является препятствием для рефинансирования.
Плюсы и минусы рассматриваемого механизма
Положительной стороной рефинансирования является то, что данный механизм позволяет:
- Снижают финансовую нагрузку на бюджет плательщика: уменьшается сумма ежемесячного платежа, снижается стоимость кредита.
- Избегайте просроченных платежей, штрафов, пеней, плохой кредитной истории.
Как только возникают трудности с выплатой ипотеки, проблемы нарастают как снежный ком. Просрочка приводит к дополнительным выплатам, увеличивается задолженность, становится сложнее погашать кредит, из-за чего увеличивается задолженность. Результат — изъятие заложенного имущества, его аукционная продажа по заниженной стоимости. Денежные потери заемщика в такой ситуации огромны, и получить ссуду в будущем сложнее из-за плохой кредитной истории. Рассматриваемый механизм позволяет этого избежать, и в этом его преимущество.
К минусам можно отнести обязательные финансовые риски и затраты. Рассмотрение кредитной заявки — платная услуга. Экспертиза, сбор документов, их нотариальное заверение, госпошлина и оплата за рассмотрение совокупного обращения потребуют от 15-17 до 20-30 т.р. При этом банк не обязан его удовлетворять, он вполне может отказать.
Порядок перекредитования в другом банке
Процедура рефинансирования ипотеки допускает, что можно сразу перейти к другому кредитору, уточнить текущие графики, собрать документы, которые напишет менеджер, составить заявку и подать. На результат потрачено 15-20 тысяч рублей и высокий риск отказа. Другой вариант более надежен. Начните с консультации с кредитным поверенным, который:
- Учитывайте текущие условия ипотеки и существующие графики, производите расчет.
- Оцените условия рефинансирования и его преимущества для заявителя.
- Он соберет необходимый пакет документов, заполнит и подаст заявку, проведет переговоры с руководителями банка.
Такой подход сводит к минимуму риск отказа, и, если он изначально высок, рекомендация юриста не рефинансировать сбережет время и деньги. Даже если заемщик решит действовать самостоятельно, сэкономив на юридических услугах, первый предложенный пункт должен быть удовлетворен. После консультации вам потребуется:
- Собираем необходимые документы.
- Заказать оценку ипотечной квартиры или другого недвижимого имущества, имеющегося ликвидного имущества.
- После экзамена оплатите госпошлину.
- Заполните банковскую заявку.
- Получите одобрение и подпишите новый контракт.
Действующие программы
Крупные ипотечные банки, как правило, также занимаются рефинансированием. Следующие банки имеют действующие программы рефинансирования с указанными процентными ставками:
- ВТБ 24 — 8,8%.
- Газпромбанк — 9,2%.
- Банк «Открытие» — 9,35%.
- Сбербанк и Райффайзенбанк — 9,5%.
- Росевробанк — 9,75%.
- Дельта Кредит — 10%.
- Абсолютный банк — 10,25%.
- Уралсиб — 10,4%.
- Banca Alfa — 11,54%.
Поскольку процентная ставка постоянно меняется, на ее значение влияют экономические условия, позиция и политика Центрального банка, текущие условия должны быть уточнены во время подачи заявки.
Какие документы необходимы?
Заключение нового кредитного договора, которое сопровождается рефинансированием, обязывает заемщика предоставить в банк полный пакет документов. Это включает:
- Паспорт, СНИЛС, трудовая книжка, свидетельство 2-НДФЛ.
- Кредитный договор, действующий на момент подачи заявки, и план платежей.
- Справка об остатке задолженности перед кредитором.
- Заключение специалистов о стоимости гарантии, сертификатов БТИ и Росреестра.
Подробно вопрос оформления заявки на рефинансирование ипотечной ссуды рассматривается в отдельной статье.
Также кредитор может запросить другие документы, характеризующие операции по отчуждению данного имущества: договор купли-продажи, акт дарения, свидетельство о праве собственности на квартиру, дом или иное имущество, кадастровый паспорт. Это не исчерпывающий список ссылок, договоров, справок, которые можно подавать вместе с приложением.
Банк нужно убедить, что необходимость в рефинансировании связана с некоторыми жизненными трудностями.
Улучшение экономики и снижение процентной ставки не являются поводом для указания в заявке отказа от рефинансирования. Появление ребенка или детей-иждивенцев, необходимость поддержки пожилых родителей или серьезное заболевание, потеря предыдущей работы — вот темы, на которые кредитор реагирует с пониманием. Следовательно, они требуют документального подтверждения.
Практика проведения рефинанса и возможные риски
Как на практике работает рефинансирование ипотеки? Улучшение экономического климата в России обеспечило рекордный рост ипотечного кредитования во второй половине 2017 года. Только за июль-сентябрь было выдано более 230 тысяч таких кредитов на общую сумму более 430 миллиардов рублей. Это стимулировало рефинансирование ипотечных кредитов, на долю которых приходится 15%. У некоторых банков этот показатель выше.
Например, в Дальневосточном Примсоцбанке кредитные договоры составляют почти половину всех ипотечных кредитов (48,7%).
Но помимо недостатков, указанных выше, следует иметь в виду, что, руководствуясь пунктом 2 статьи 43 Закона об ипотеке, банк имеет право запретить последующую ипотеку. В договоре предусмотрены ограничения, они являются реальным препятствием для рефинансирования в других финансовых учреждениях, поскольку получить гарантию на имущество заемщика не представляется возможным. Выход из ситуации — предоставить новому кредитору еще один ликвидный залог.
Дополнительный риск связан с налоговыми отчислениями. Они предусмотрены налоговым кодексом в размере расходов, которые идут на выплату процентов по ипотеке (п. 1 ст. 220). Если заем предоставлен в виде рефинансирования, этот вычет не предоставляется. Вопрос спорный, практикующие юристы отмечают, что это незаконно, так как характер кредита, его рефинансирование позволяет требовать компенсации расходов.
по теме налоговых отчислений при рефинансировании ипотеки подготовлен специальный материал: рекомендуем его прочитать.
Полезное видео
Заключение
В целом рефинансирование происходит так же, как и регистрация ипотеки: банк обязуется сделать это, если есть ликвидная гарантия по обязательствам. Это сопровождается благоприятной экономической ситуацией в стране. И, наоборот, рефинансировать ссуду на недвижимость во время кризиса сложно, тем более что процентные ставки в этот период растут.
