Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры, зачем нужен, кто составляет и как оформить по образцу?

Обычно купле-продаже недвижимости предшествует заключение предварительного договора. В статье рассматривается его роль при заключении сделки, особенности ее подготовки и нюансы, которые необходимо знать при регистрации. Ведь неправильно составленный предварительный акт может подорвать правоспособность производства в целом. Поговорим о подводных камнях.

ПДКП (предварительный договор купли-продажи) — это предварительный договор купли-продажи недвижимости, официальный договорный документ, заверенный сторонами. Это создает обязательство сторон к намерению закрыть сделку. Он преднамеренно заполняется перед началом процедуры продажи и служит первым этапом сделки.

Он имеет форму официального документа, заверенного подписями сторон. Поэтому необходимо соблюдать его основные положения. После подписания контрагентами объект резервируется за потенциальным покупателем, но не переходит в собственность.

Зачем это нужно и кто это придумывает? Наличие заключенного предварительного договора должно гарантировать сторонам (участвующим в составлении):

Эти основные гарантии должны соблюдаться и содержать цель и смысл заключения ПДЧ.

ВНИМАНИЕ: Кроме того, договор выступает в качестве подготовительной формы для составления акта купли-продажи. То есть здесь указаны все кадастровые и технические характеристики квартиры, которая станет предметом договора на момент заключения операции.

Это означает, что в промежутке между подписанием MPCP и заключением сделки есть возможность перепроверить и определить характеристики купленной квартиры. А также сверьте их с теми, которые будут включены в основной контракт при транзакции.

Здесь стороны предоставляют ссылки на отсутствие юридических препятствий для заключения сделки и устанавливают срок регистрации купли-продажи.

Посмотрите видео о назначении предварительного договора купли-продажи:

Действителен ли с юридической точки зрения?

Правовая база регулируется статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая определяет основные положения при составлении и заключении договора, его юридическую силу.

В отличие от устных соглашений, которые не обязывают стороны совершать сделку, заключение PDKP налагает на них эти обязательства. Следовательно, он должен быть составлен в письменной форме в соответствии со статьей 160 Гражданского кодекса Российской Федерации с применением всех правил, установленных для подготовки и заверения.

В этом случае допускается использование как рукописной версии, так и бумажного текста с подписями покупателя и продавца, которые должны быть скреплены их собственными руками. По усмотрению сторон допускается нотариальное заверение, что придает дополнительную прочность документу.

Действует ли договор с каких пор? Он вступает в силу с момента его подписания сторонами, но контрагенты не вправе требовать исполнения обязательств, допустимых только после завершения сделки. Это:

1. Покупатель не вправе требовать освобождения жилья и немедленного заселения приобретенной жилплощади.
2. Продавец не может требовать полной оплаты.

По усмотрению сторон оплата при заключении ПДЧ может быть пропорциональна только сумме депозита или аванса.

Нужно ли регистрировать в Росреестре?

В соответствии с положениями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 25.07.2012 г. 122-ФЗ от 21 июля 1997 г дополнительные соглашения не подлежат регистрации в Росреестре. В земельные книги вносится только основной договор купли-продажи, по которому происходит переход права собственности от продавца к покупателю (подробнее о порядке регистрации сделки купли-продажи квартиры читайте в нашей статье).

Теперь вы знаете, нужно ли вам регистрировать MPCP.

Особенности заключения

С задатком или авансом

Залог является гарантией бронирования объекта и доступности сторон сделки. После того, как он был предоставлен покупателем, продавец должен немедленно прекратить поиск покупателей, а покупатель должен прекратить поиск товара для продажи.

ВАЖНО: Если депозит не был предоставлен, юридическая сила PDKP будет недействительной, за несоблюдение его положений недобросовестный контрагент не несет никакой ответственности.

Законность получения депозита объявлена ​​статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также в будущем:

Перечисленные положения должны быть включены в положение договора, определяющее условия получения депозита. Несмотря на то, что это полностью законно и законно, наличие такой оговорки не позволит оспаривать правомочность норм статьи 381 ГК РФ.

Статья 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного депозитом

1. Если обязательство погашено до начала его исполнения по соглашению сторон или в связи с невозможностью исполнения (статья 416), задаток подлежит возврату.
2. Если сторона, которая внесла залог, несет ответственность за нарушение договора, это остается на другой стороне. Если сторона, получившая залог, несет ответственность за нарушение договора, она обязана выплатить другой стороне двойную сумму залога.

   Кроме того, лицо, ответственное за нарушение договора, обязано компенсировать другой стороне убытки, зачитывая сумму депозита, если иное не предусмотрено договором.

В этом случае необходимо указать, что деньги были получены в качестве залога в соответствии со статьей 381, с указанными правовыми последствиями.

Если в положении договора используется термин «аванс», это изменяет полномочия сторон, поскольку аванс возвращается при расторжении ПДКП всегда пропорционально, если стороны не осуществляют целостную сделку сделка. При этом вина контрагента не принимается во внимание и не предусматривает компенсации.

Несмотря на действие статьи 380, прецедентное право изобилует примерами признания положения о выплате депозита оспариваемым.

Вы найдете более подробную информацию о том, в чем разница между авансом и депозитом, чем отличается гарантия от них и что из этого более выгодно для каждой стороны сделки, вы найдете здесь.

Ипотека

Ипотечная операция требует согласия кредитной организации как основного условия покупки квартиры. Таким образом, при заключении ПДКП стороны должны определить состояние отказа банка в предоставлении кредита:

1. в качестве объективной причины, с возвратом покупателю задатка;
2. по вине покупателя, без получения задатка.

С юридической точки зрения обе позиции выглядят правомерными, так как продавец при срыве сделки приносит материальный ущерб, снимая товар с аукциона и теряя покупателей, что может существенно сдвинуть сроки продажи квартиры. При этом необходимо заранее предусмотреть объективность отказа как фактор риска, сопутствующий операции.

Поэтому при покупке квартиры с ипотекой это обстоятельство следует особо указать в ПДКП, указав, является ли отказ банка причиной возврата депозита или его нужно будет вернуть.

Покупка доли

В случае покупки доли в квартире может возникнуть объективная причина в виде права совладельца на покупку по первому отказу. Однако следует отметить, что продавец должен согласовать вопрос предварительной покупки до заключения ПДЧ с третьей стороной.

При этом покупатель должен проверить наличие в пакете документации, подготовленной для сделки — нотариально заверенное согласие совладельца продавца.

Таким образом, в стандартном случае предварительный договор завершается только после отказа лиц, имеющих право покупки по преимущественному праву. Но по усмотрению сторон, если ПДКП заключается до получения нотариального согласия, может быть добавлен пункт об объективном характере указанной причины в случае прекращения сделки.

Поэтому продавец вернет, в случае срыва сделки по претензиям совладельца, только полученный депозит.

Жилье в новостройке

Если объект еще не сдан в эксплуатацию, квартира приобретается по договору долевого участия (DAC) и предварительный договор называется PDCU. Этот документ основан на той же правовой базе, что и PDKP, за исключением того, что он заключается с девелопером как юридическим лицом.

Поэтому здесь, помимо подписей сторон, проставляется печать юридического лица и указываются ее реквизиты. Если гражданин не заключил основной договор, залог остается у застройщика.

СОВЕТ: Если квартира с параметрами, указанными в PDLA, продана промоутером другому лицу, соискатель долевого участия имеет право взыскать задаток в двойном размере, если это было предусмотрено отдельным положением PDLA.

В большинстве случаев обязательства и ответственность сторон устанавливаются и подробно описываются здесь, что также может включать начисление санкций, штрафов и т.д. За просрочку платежа или срок заключения основного DDU. Согласно SDLU, выплата суммы, превышающей установленный депозит, неприемлема, поскольку этот контракт не зарегистрирован и не обеспечен залогом.

Разновидности ПДКП

Форма и содержание предварительных договоров имеют основную основу, которая является обязательной во всех случаях. Конкретные виды их выводов вносят в текст дополнительные нюансы, которые формализуются соответствующими пунктами и подпунктами. А также — меняют форму документа.

1. От застройщика. Этот документ должен иметь наименование ПДДУ в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2012 г. 214-ФЗ. Регистрация PDKP является незаконным действием и не может повлечь ответственность сторон за завершение сделки. Поэтому он часто используется в серых схемах и приводит к двойным продажам.

   Законодательство разрешает выполнение ПДКП только в тех случаях, когда здание введено в эксплуатацию и клиент получил свидетельство о праве собственности. Эти договоры составляются стандартно с учетом того, что одна из сторон является юридическим лицом.

2. С ипотекой. В этом случае ПДКП составляется в трех экземплярах, один из которых предоставляется в банк. Однако банк не всегда находится в процессе выдачи беззалогового кредитного продукта, так как приобретенная квартира не принадлежит заемщику, а предварительный договор не дает полных гарантий по сделке.

   Таким образом, необходимо определить позиции сторон в случае прекращения действия MPCP из-за отказа банка в кредитовании.

3. При регистрации в агентстве недвижимости. При обращении в агентство составляется договор на оказание услуг. Если такое соглашение не заключено, представительство агентства недействительно. И если он составлен, MPCP должен быть трехсторонним, то есть включать соответствующие ведомственные обязательства.

   Следовательно, если договор был заключен с агентством недвижимости и залог был передан контрагенту, для которого была произведена соответствующая регистрация в ПДКП, все обязательства, вытекающие из договора, могут быть признаны недействительными или недействительными.

Содержание

Используемая форма должна содержать правила, применимые к заключению договоров, контрактов, соглашений двустороннего характера. Вначале указываются время и место его заключения. Ниже приводится информация о партиях с указанием:

После информации о контрагентах и ​​определения их как «Покупатель» и «Продавец» формулируется предложение: «Мы заключили настоящее соглашение о нижеследующем». После такой формулировки вводится предмет договора — предстоящая операция продажи.

После определения предмета договора перечисляются основные моменты:

ВНИМАНИЕ: Каждый параграф содержит некоторые положения, поясняемые подпунктами. В заключение проставляются подписи сторон, а также печать и реквизиты юридического лица, если сделка оформляется им.

Теперь вы знаете, как правильно составить документ.

Существенные условия

Существенными условиями сделки купли-продажи являются:

1. цена объекта;
2. порядок оплаты;
3. сроки совершения сделки;
4. условия перехода права собственности на квартиру.

Помимо вышеперечисленного, по усмотрению сторон могут быть введены другие положения, требующие обязательного исполнения во время урегулирования. Например:

Несоблюдение правил составления MPCP влечет его недействительность.

На какие пункты следует обратить внимание?

1. Во-первых, необходимо соблюдать требования формы, основные положения и пункты, указанные выше, должны быть включены в текст. Особое внимание следует уделить основным условиям.

   При этом следует учитывать, что договорная документация составляется и подписывается сторонами, чтобы предоставить каждому из подрядчиков особые льготы. Если какое-либо положение таких льгот не предоставляет или лишает их, текст соглашения должен быть пересмотрен и составлен таким образом, чтобы соблюдались имущественные интересы обеих сторон.

2. Чтобы не попасться на удочку мошенников, необходимо обращать внимание на реквизиты паспорта подрядчика, правильно прописанные в договоре кадастровые и технические характеристики приобретаемой квартиры. Их необходимо сверить с титулом и свидетельством о праве собственности, которые должны быть представлены в виде оригиналов.
3. Возраст владельца необходимо подтвердить. Если он несовершеннолетний, от его имени должен действовать законный представитель, а органы опеки и попечительства должны предоставить дополнительное разрешение.

   Посредник, действующий в интересах лица, должен иметь нотариальную доверенность. Эти факты также обязательно указываются в предмете договора при представлении сторон.

Как это правильно делать? Как правило, контракт должен иметь однозначный и последовательный стиль оформления, все положения должны быть изложены лаконично, чтобы избежать толкования контрагентом и его представителем. Особенно необходимо четко указать:

Ни одно из положений не может быть внесено без согласия каждой из сторон.

В течение какого срока актуален?

ВАЖНО: Документ остается в силе до заключения основного договора купли-продажи с передачей документации по сделке в орган реестра. Этот период обозначен отдельным положением, которым руководствуются контрагенты при установлении даты сделки.

Если сделка не состоится в срок, указанный в ПДКП, предварительный договор не теряет юридической силы и стороны на его основании получают полномочия:

1. Обязать контрагента к совершению сделки в судебном порядке, требуя соблюдения установленных обязательств.
2. Распоряжаться суммой залога, не передавая ее обанкротившемуся покупателю, или запрашивая ее в двузначной форме у обанкротившегося продавца.

Если конкретный срок для операции не назначен, договор действует в течение одного года, после чего необходимо завершить операцию или решить вопрос с полученным авансовым платежом (авансовый платеж), если применимо.

Когда и какую роль играет в сделке?

Если у покупателя достаточно средств для немедленной покупки квартиры, предварительный договор не может быть заключен. Это необходимо, когда сделка откладывается по объективным причинам, но покупатель принял непреклонное решение о приобретении данного товара.

По большей части такие ситуации связаны с отсутствием у покупателя необходимой суммы денег при поиске подходящей квартиры для покупки. Продавец имеет право не принимать заключение этого договора, если он намеревается найти наиболее подходящего покупателя.

СОВЕТ: Заключение предварительного договора купли-продажи является правом сторон, но не их обязанностью. Счет-фактура продажи, составленная в транзакции без PDKP, является полностью законной.

Роль ПДКП для обеих сторон заключается в обязательстве совершить куплю-продажу квартиры с параметрами, указанными в договоре.

Когда составляется основной документ?

После заключения ПДКП операция состоится:

1. в срок, указанный в его положениях;
2. при наличии соответствующих обстоятельств (например — получение кредита);
3. не позднее одного года с момента заключения.

Стандартная процедура заключается в решении вопросов по сделке на основании согласия сторон или при оформлении сделки с использованием услуг посредника, которыми могут быть:

Сделка проходит следующим образом:

1. Стороны или их представители встречаются в специально отведенном месте при наличии паспортов, пакета документов по сделке и копий ПДКП.
2. Составляется договор купли-продажи, в котором стороны и объект недвижимости, переданный в результате сделки, полностью идентичны. Необходимо оформить три экземпляра акта купли-продажи.
3. Каждый берет свою копию, проверяет ее. Стороны подписывают все три копии. Если сделку сопровождает юридическое лицо, утвердите копии договоров.
4. Оплата квартиры производится в порядке, указанном в ПДКП. Если способ перевода денег изменился, стороны заключают дополнительное соглашение об его изменении.
5. Покупатель и продавец совместно выезжают в Росреестр и передают регистратору 3 экземпляра договора купли-продажи с прилагаемым пакетом документации.

После передачи регистрационной документации PDCP становится недействительной.

Основания для расторжения

Могу я расторгнуть? В число причин входят лица, нарушившие одно (несколько) положений, включенных в договор, который регулируется положениями статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статья 455 Гражданского кодекса Российской Федерации. Условия товарного контракта

1. Вещи, на которые распространяется договор купли-продажи, могут быть товарами, соответствующими правилам, установленным статьей 129 настоящего Кодекса.
2. Можно заключить договор купли-продажи товаров, имеющихся у продавца на момент заключения договора, а также товаров, которые будут созданы или приобретены продавцом в будущем, если иное не предусмотрено законом или в дальнейшем по характеру товара.
3. Условие договора купли-продажи товара считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Кроме того, прекращение разрешено:

ВАЖНО: В перечисленных случаях не допускается взыскание залога, так как договоры, заключенные с нарушением закона, признаются недействительными и заведомо не вступающими в силу.

В остальных случаях договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и в судебном порядке.

Как закончить? Процедура разрешения следующая. Сторона, выступающая с инициативой расторжения контракта, обязана предоставить подрядчику официальное уведомление о расторжении с объяснением причин. Также предлагается заключить договор о расторжении. Другая сторона в ответ на уведомление имеет право ответить как согласием, так и отказом. В случае отказа дело решается в суде.

Заключение

По усмотрению сторон при покупке квартиры возможно заключение предварительного договора. Он устанавливает обязанность сторон заключить сделку купли-продажи в течение определенного срока на условиях, указанных в договоре.

По этому соглашению допускается получение аванса или залога. PDCP прекращается по взаимному соглашению или в суде. А если сделка состоялась, она становится недействительной при передаче документации на регистрацию. Теперь вы знаете, что это такое и как составлять документ.