Дома блокированной застройки: что это такое?

Ежегодно в нашей стране наиболее востребованными при выборе жилья становятся дома блокированной урбанизации. Основная причина тренда – рентабельность данного типа жилья. Они требуют меньших затрат на строительство и действуют по принципу «чем больше собственников, тем выгоднее приобретение или строительство». Однако перед покупкой квартиры в комбинированном доме необходимо знать все особенности устройства такой конструкции, ну и, конечно же, юридические нюансы.

Правовая база для данного типа жилья

Порядок проведения работ, понятие и правовой режим объектов совместной урбанизации регламентируются следующими документами:

  • Градостроительный кодекс Российской Федерации (статья 49);
  • В Жилищном кодексе Российской Федерации упоминаются блочные жилые дома, а также их имущество;
  • Постановление Правительства № 220. Данным документом устанавливается порядок приобретения дома совмещенной застройки (первичный рынок).
  • Код Земли. В этом документе описан порядок выдачи земельного участка под строительство блочного дома;
  • Письмо Министерства экономики Российской Федерации Д23И-5649. В этом письме описан порядок размещения домов на участке;
  • Приказ министра строительства № 223 и Гос кодекс. Эти документы описывают порядок приобретения квартиры и отвода земельного участка под строительство;
  • В документах на многоквартирные дома есть упоминания об этой застройке.
  • Что такое дома блокированной застройки

    Определение блочной застройки дано в Кодексе строительства городов России (часть вторая, пункт 2, статья 49). В данном документе под жильем данного типа урбанизации понимается здание от одного до трех этажей, состоящее из двух и более частей (до десяти), которые, в свою очередь, имеют общую стену (или несколько стен) без проходов между ними.

    Каждая из частей (квартир) должна иметь самостоятельный выход на приусадебный участок или на общую территорию. Именно отдельный выход каждого блока на участок считается главной отличительной чертой рассматриваемого типа зданий.

    Жилье блокированной урбанизации: что это такое?

    Что такое блокированная застройка

    По своей сути квартальные застройки представляют собой жилые дома, состоящие из двух-десяти автономных многоквартирных домов высотой не более трех этажей. Такие постройки имеют общие стены. Каждый блок представляет собой индивидуальное жилое помещение с отдельным входом и коммуникациями. Общего имущества нет. Каждый отдельный блок жилой застройки может быть оформлен в собственность.

    Точно так же земельный участок под каждым отдельным блоком может быть оформлен как в собственности, так и в аренде. В свою очередь, минимальная и максимальная площадь указанного имущества устанавливается Нормами землепользования и застройки, которые утверждены в каждом субъекте нашей страны. Однако дома, относящиеся к типу закрытой жилой застройки, имеют общую придомовую территорию, которая может быть объединена или огорожена.

    Каждый дом имеет собственное электричество, водоснабжение и канализацию. В связи с этим каждый объект имеет свои специальные приборы учета потребляемых ресурсов. Таким образом, благодаря индивидуальному отоплению одному собственнику не придется переплачивать за ресурсы, потребляемые другими собственниками, как это часто бывает с владельцами квартир, расположенных в многоквартирном доме.

    Жилище такого типа не предусматривает оказание услуг управляющей компанией, а также внесение отчислений на капитальный ремонт. Все расходы по текущему ремонту, содержанию прилегающих участков несет каждый собственник отдельного блока. Сами собственники вправе решать, необходим ли капитальный или текущий ремонт дома, а также когда именно они будут проводить эти работы.

    Для получения данного разрешения необходимо представить проектную документацию здания, межевой план, ранее выданный градостроительный план, а также технические условия на присоединение к объектам инфраструктуры.

    Рассмотрим наиболее распространенные ошибки, связанные с определением понятия «блокированная жилая застройка».

    1. Жилой комплекс закрытого типа представляет собой многоквартирный жилой дом.
    2. Закрытая жилая застройка и индивидуальное жилищное строительство – это одно и то же.
    3. Каждый блок не может быть зарегистрирован как отдельный объект.

    Согласно законодательной базе, многоквартирным домом признается совокупность отдельных квартир и общего имущества, принадлежащих этим собственникам на долевой основе. Речь идет о чердаке, лестнице, подвале, прихожей. Как отмечалось выше, единой собственности на дома в закрытом жилом комплексе не существует.

    При этом каждый квартал жилой застройки не является индивидуальной жилищной застройкой.

    Стоит отметить, что при принятии решения о реконструкции индивидуального дома в закрытом жилом комплексе нельзя забывать о размерах земельных участков, которые образуются в результате раздела. Его поверхность должна соответствовать требованиям градостроительных норм, в том числе Правил планировки и планировки территории. После завершения процедуры преобразования необходимо внести соответствующие изменения в документы на собственность, как на недвижимость, так и на землю.

    Соответственно, отдельный квартал имеет свой уникальный кадастровый номер и характеристики (площадь объекта, кадастровая стоимость, границы земельного участка под ним).

    Поэтому срубная жилая застройка – это экономичная и эффективная конструкция. Плотность застройки позволяет такому жилью быть более доступным по цене, чем отдельные дома или квартиры в многоквартирных домах.

    Статус дома блокированной застройки

    Статус дома комбинированного типа постройки связан с некоторыми заблуждениями. Самые распространенные из них:

    Внесение отдельной части блокированного дома в реестр кадастра в качестве отдельной единицы

    Это ошибочное мнение, так как согласно определению, данному в статье 49 Градостроительного кодекса, дом урбанизации состоит из отдельных частей и воспринимается как единое целое. Поэтому отдельный квартал, в котором проживает семья или объединение отдельных компонентов, не может восприниматься как отдельное самостоятельное жилище. Приравнивание части дома к целому противоречит логическим и математическим принципам.

    Поэтому все части заблокированного здания считаются завершенными.

    В то же время здание, состоящее из одного блока, также не может считаться заблокированным. Так как в данном случае не соблюдается та часть определения, которая оговаривает наличие общих (перекрытых) стен между строительными блоками. В собственность могут быть переданы только права на собственный блок или часть дома (за исключением соседних блоков и придомовых территорий из закрытого комплекса) во избежание ущемления прав собственности и владения других семей.

    Дом блокированной застройки является разновидностью многоквартирного дома

    Эти два типа недвижимости имеют ряд общих черт. Так, согласно правовым документам жилым домом считается многоквартирный дом, состоящий из двух и более квартир, имеющих выход на участок или место общего пользования.

    С этой точки зрения следует четко понимать, что в многоквартирном доме каждая часть (квартира) имеет выход к месту общего пользования, а из него – к участку, являющемуся общим имуществом (видом участия) всех собственников квартир в дом. Что касается дома совмещенной застройки, то каждая его составляющая имеет отдельный выход на отдельный (уединенный) участок, а затем на место общего пользования (чаще всего на улицу).

    Резюмируя, стоит отметить, что по статусу дома блочной застройки необходимо поставить на кадастровый учет отдельный дом (часть) блочного жилого дома, в котором проживает отдельная семья, с земельным участком прилегающая к нему, а не комбинация компонентов, земля, и не все здания заблокированы. Права собственности принадлежат представителю (представителям) семьи.

    Типы блокированной застройки

    Принято различать следующие виды коттеджного поселка:

  • дуплекс – это дом на две квартиры, чаще в два этажа с общей глухой стеной и потолком. Этот тип развития очень распространен в Великобритании;
  • двухквартирный дом — это дом, в котором каждая квартира имеет отдельный вход. Главное отличие этого типа закрытого жилого комплекса от других – небольшая жилая площадь и отсутствие заднего двора. Этот тип относится к элитному жилью;
  • lanehouse – дома закрытой жилой застройки, предусматривающие наличие большой площади придомовой территории, на которой часто располагается объект гаражного строительства;
  • quad house — это неудавшийся дом с четырьмя отдельными входами и гаражами. Рассчитан на проживание четырех семей. Обычно такие дома двухэтажные;
  • виолетта – тип здания, на прилегающей территории которого может располагаться бассейн. Этот вид нашел свое признание в Италии.
  • Представленные типы закрытой жилой застройки не являются исчерпывающим списком. Есть и другие.

    Дом блокированной застройки: что это?

    Дома блочной застройки, характерные для Европы, на территории нашего государства встречаются реже и чаще относятся к классу элитного жилья. Перед покупкой квартиры в совмещенном доме в собственность необходимо знать все особенности устройства такой конструкции и юридические нюансы.

    Жилье блокированной урбанизации: что это такое?

    Положения Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть II статьи № 49) дают четкое определение этому понятию. Согласно законодательному документу здание может считаться блочным, если оно отвечает следующим характеристикам:

  • Количество этажей не превышает трех.
  • Здание состоит из нескольких частей: минимум 2, максимум 10.
  • Коммуникации подводятся отдельно к каждому блоку.
  • Мест общего пользования нет.
  • Все части здания соединены стеной, а значит между ними нет прохода.
  • Каждый дом имеет самостоятельный выход на общую территорию или приусадебный участок. Этот критерий является самым важным.
  • Блочные дома могут отличаться по своей конструктивной форме, сохраняя общие характеристики. Таким образом, выделяют следующие виды:

    1. Дом рядовой застройки. В этих сити-хаусах есть элементы загородного дома: каждая квартира имеет отдельный вход, а перед ней небольшой участок (без заднего двора). Гостиная небольшая с вертикальной планировкой, каждый этаж имеет свою функцию.
    2. Виолетта представляет собой тип таунхауса, выполненного в итальянском стиле. На прилегающей территории по типовому плану есть терраса, бассейн, терраса, гараж. Классифицируется как элитное жилье.
    3. Дуплекс. Закрытый дом на две квартиры с общей глухой стеной и потолком. Как правило, эти здания имеют два этажа, но владельцы могут достроить и третий. Дуплекс: тип здания, характерный для Англии 19 века.
    4. Лейнхаус. Имеют увеличенную придомовую территорию, что позволяет разместить на ней гараж. Дома небольшие, здание образует законченный ансамбль. Лейнхаус родом из Франции.
    5. Квадрохаус. Дом с небольшим участком, четырьмя отдельными входами и гаражами, рассчитан на 4 семьи. Дома имеют общую стену, при этом площадь квартир большая. Улучшена планировка: на первом этаже кухня и технические помещения, на втором спальни. Если по планировке в доме три этажа, то комнаты для отдыха обустраивают на верхнем этаже.

      Жилье блокированной урбанизации: что это такое?

    6. Британский дом. Квалифицируется как жилье премиум-класса. Стиль строительства – традиционный английский, с отделкой из терракотового кирпича, используются только экологически чистые строительные материалы.

    Сделки с блокированным домом

    При покупке дома в закрытом жилом комплексе необходимо запросить у предыдущего владельца или застройщика следующие документы:

  • разрешение на строительство,
  • разрешение на запуск,
  • выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  • Если владелец отдельного блока решает продать его, ему не требуется согласие других владельцев блоков для завершения сделки.

    Часть дома в охраняемом поселке вместе с прилегающей землей может быть унаследована.

    Понятие дома блокированной застройки

    Под блочными домами понимаются малоэтажные строения, разделенные на несколько квартир, каждая из которых получает свой самостоятельный выход. Формально заблокированным признается даже обычный жилой дом, разделенный на две изолированные части.

    Чаще всего к таким постройкам относятся двухквартирные дома в любой их разновидности. То есть это отдельные дома со своей инфраструктурой, землей и выходом, никак не связанные с соседними многоквартирными домами, кроме общих стен. Каждый собственник заботится о своей части дома и может делать с ней все, что хочет, лишь бы это не нарушало закон и/или права других собственников.

    Пример: владелец квартала может разместить на своем участке дополнительные постройки, покрасить стены своей части дома в другой цвет или изменить дизайн интерьера. Но он не имеет права пробивать стены, общие для его соседей, или каким-либо образом занимать чужие земли.

    Характерные черты блок-хауса:

  • Максимальное количество блоков: 10.
  • Минимальное количество блоков: 2.
  • Максимальное количество этажей: 3.
  • Отдельный вход/выход на свой участок.
  • Участок может быть огорожен или не огорожен.
  • Каждый квартал имеет свою инфраструктуру и коммуникации: электричество, газ, воду и канализацию.
  • С каждого участка можно выйти на улицу.
  • Не существует дома общей собственности, принадлежащего всем собственникам.
  • В некоторых случаях собственники могут назначить/выбрать своего представителя, который следит за состоянием коммуникаций и отвечает за бесперебойную подачу воды, газа и электричества. Это актуально только при условии, что все они исходят из одного источника и только потом разбиваются на каждый конкретный блок. На практике это бывает редко.

    Проблемы жильцов блокированного дома

    Следует отметить, что единой нормативно-правовой базы по управлению и регистрации данной категории жилья не существует. Поскольку дома закрытого типа не входят в тип многоквартирных домов, хотя и схожи с ними, на такие дома не распространяются государственные региональные программы. Поэтому есть ряд вопросов, которые жителям такого дома необходимо решить для себя. Например, программа аварийного ремонта жилья не распространяется на совместное жилье.

    Ремонт и обслуживание таких домов полностью ложится на плечи жильцов дома. Кому-то это покажется преимуществом, но здесь есть и скрытые минусы. Главный минус такого дома – согласие соседей. Часто бывает так, что одни жильцы хотят и готовы сделать ремонт в доме, а другая сторона против. При управлении смещенным домом необходимо соблюдать правила управления частными домами.

    Управление домами блокированной застройки

    Так как блочные здания не имеют ни одного объекта недвижимости, часто нет необходимости в содержании и обслуживании всего объекта. Управление этим видом собственности существенно отличается от эксплуатации многоквартирных домов.

    ВНИМАНИЕ! Ответственность за содержание БДЗ полностью лежит на владельцах.

    Например, для данного типа зданий нет региональных программ капитального ремонта, которые предполагают реконструкцию при получении здания аварийного состояния. Если требуется установить определенное состояние помещения, собственники подают заявление в ЖЭК или БТИ. Для организации порядка оказания жилищно-коммунальных услуг, благоустройства придомовой территории собственники вправе заключить договорные отношения с обслуживающей организацией по своему выбору. Процедуры осуществляют органы местного самоуправления, предусмотренные для конкретного дома, и представители государственных учреждений. Собственники вправе самостоятельно решать, нуждается ли их часть ДБЗ в ремонте, т.е.

    Если у жителей не разграничены права на территорию, управление осуществляется по правилам совместной собственности. Однако даже при наличии формального раздела участка соседи обязаны учитывать интересы друг друга.

    ДБЗ считается достаточно недорогим, так как стоимость возведения стен при строительстве значительно снижается. Поэтому компактные конструкции делают жилье более доступным, чем дома на одну семью и даже квартиры. В 2021 году концепция DBZ четко определена посредством регулирования и обширного прецедентного права. Однако некоторые ситуации по-прежнему требуют дальнейшего рассмотрения различными органами.

    Видео — Как разделить дом на два хозяина?

    Как начать строительство совмещенного дома?

    Строительство таких домов также осуществляется немного иначе, чем обычное строительство. Земельный кодекс запрещает строительство дома на нескольких участках. Для постройки таких домов сначала необходимо объединить все участки в один, выполнение этой процедуры осуществляется в соответствии с нормами земельного кодекса.

    При получении разрешения на строительство комбинированного дома необходимо:

  • Первым делом необходимо подготовить документы на территорию.
  • Для каждого жилого квартала необходимо предусмотреть равный земельный участок с межеванием.
  • Превращение каждого дома в самостоятельный объект и нанесение их на градостроительный план.
  • Разновидности домов блокированной застройки

    Типы объектов с обособленной структурой различаются по способу построения, но имеют общие черты. В архитектуре выделяют следующие типы домов блочной застройки:

    1. Дуплекс — городской дом, состоящий из двух квартир, имеет общую глухую крышу и стену. Обычно это двухэтажное здание, хозяева могут достроить и третий этаж. Дуплексы характерны для архитектуры Англии XIX века.
    2. Таунхаус – блочный дом с элементами, характерными для загородной застройки. Каждая квартира имеет свой отдельный вход, перед которым есть небольшая площадка. Нет заднего двора. Гостиная небольшая, планировка вертикальная, каждый этаж несет свою функциональную нагрузку.
    3. Quadrohouse – жилой проект с небольшой придомовой территорией, имеет 4 независимых входа и гаражное купе на 4 семьи. Хотя комнаты имеют общую стену, их площадь довольно большая. Интерьер имеет улучшенную планировку. На первом этаже находятся технические помещения и кухонное пространство. Спальни расположены на втором этаже. Есть и третий этаж: обычно это террасы или комнаты отдыха.
    4. Lanehouse — дома блокированной застройки с примыкающим к расширенному дому участком, в котором расположен гараж. Сами дома имеют небольшие параметры, а само здание образует целый комплекс. Исторически лейнхаусы появились во Франции.
    5. Britanhouse — это первоклассное жилье в традиционном английском стиле с отделкой из терракотового кирпича. В строительстве используются экологически чистые строительные материалы.
    6. Виолетта — элитное жилье, подвид двухквартирного дома, но в итальянском стиле. Типовой план придомовой территории предусматривает террасу, террасу, бассейн, гараж.
    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Правосудие в Российской Федерации - юридические проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: