Главные принципы оценки недвижимости в РФ

Любой, кто хоть раз сталкивался с оценкой недвижимости, понимает, насколько трудоемок и сложен этот процесс. Субъекты оценочной деятельности тратят на это много времени, разрабатывая подходы, применяя методы и строя модели оценки. Этот процесс сложен не только с практической, но и с теоретической точки зрения: любая оценка должна подчиняться определенным принципам. В этой статье мы рассмотрим и систематизируем основные принципы оценки недвижимости.

Основные принципы оценки недвижимости в РФ

Содержание
  1. Общая информация об оценке недвижимости
  2. Принципы оценки, базирующиеся на представлениях обычных граждан
  3. Учет принципа полезности
  4. Принцип замещения одного объекта другим
  5. Ожидания потребителя
  6. Принципы, связанные с объектом оценки
  7. Принцип остаточной (добавочной) продуктивности земли
  8. Принцип предельной продуктивности (вклада)
  9. Принцип растущей и снижающейся отдачи
  10. Принцип пропорциональности (сбалансированности)
  11. Принцип экономического размера (оптимальных величин)
  12. Принцип экономического раздела (деления имущественных прав)
  13. Принципы, отражающие ситуацию на рынке
  14. Принцип соответствия ожиданиям рынка
  15. Принцип зависимости от внешней среды
  16. Соотношение спроса и предложения
  17. Принцип конкуренции между собственниками
  18. Принцип изменения рыночной среды
  19. Принцип наиболее эффективной эксплуатации
  20. Заключение
  21.  Оценка рыночной стоимости квартиры: Видео

Общая информация об оценке недвижимости

Оценка недвижимости — это теоретическая и практическая процедура изучения и анализа характеристик объекта, в соответствии с которой рассчитывается стоимость конкретного объекта недвижимости.

Закон различает разные типы ценностей, но наиболее распространенными являются рыночная (та, за которую можно продать объект) и кадастровая (указывается в ЕГРН).

Только субъекты оценочной деятельности, которые:

  • иметь квалификационный аттестат;
  • обеспечили свою ответственность;
  • они являются членами экспертных ассоциаций.
  • Основная цель оценщиков — получить объективный результат по справедливой стоимости.

    Подробнее об этом читайте в материале «Оценка недвижимости».

    Независимо от цели, объект оценочной деятельности должен учитывать в своей работе основные принципы оценки недвижимости. В зависимости от степени влияния на конечный результат принципы принято делить на 3 группы:

  • на основании мнения собственника;
  • отражающие взаимосвязь компонентов объекта оценки;
  • отражающие точку зрения рынка.
  • Обсудим каждую группу более подробно.

    Принципы оценки, базирующиеся на представлениях обычных граждан

    Каждый собственник, инвестор или покупатель имеет субъективное мнение о том или ином объекте недвижимости, индивидуальные требования к нему, а также преследует собственные цели. Следовательно, ценовые характеристики данного объекта (местоположение, потенциальный доход, престиж) субъективно воспринимаются потребителем.

    Принимая во внимание принципы, основанные на субъективном мнении граждан, оценщик может спрогнозировать базовую модель поведения потребителей, ее условия, цели, требования. Все это впоследствии учитывается при проведении оценки по заказу конкретного потребителя. В эту группу входят принципы:

  • утилита;
  • замена;
  • ожидания.
  • Основные принципы оценки недвижимости в РФ

    Учет принципа полезности

    Полезность — фундаментальный критерий цены объекта. Цена на недвижимость не будет высокой, если недвижимость будет бесполезна для нынешнего или будущего владельца. Конечно, степень полезности для каждого потребителя субъективна, но ее качественное и количественное выражение все же можно определить во времени и пространстве.

    Когда дело доходит до недвижимости, основным проявлением полезности является способность той или иной собственности удовлетворять потребности владельца / покупателя.

    Поскольку на рынке существует около десяти типов и форм недвижимости, мы также можем говорить об экономических функциях в контексте потребностей.

    Полезность жилой недвижимости определяется комфортом проживания, коммерческие объекты — способностью приносить доход, земля — ​​их предполагаемым использованием и видами разрешенного использования.

    Поэтому принцип полезности такой: чем больше пользы может принести объект рядовому гражданину, тем дороже будет недвижимость.

    Несомненно, для разных субъектов полезность имеет разную степень и для фермера сельскохозяйственный участок намного полезнее, чем для начальника отдела маркетинга. Но искусство эксперта — определить конкретную полезность без привязки к личности потенциального покупателя.

    Принцип замещения одного объекта другим

    Во время оценки специалист сравнивает цены на аналогичные объекты недвижимости, находящиеся в свободном обращении на рынке. Без сравнительного анализа невозможно определить истинную стоимость предмета: котировка может считаться переоцененной / заниженной, если потенциальный покупатель находит на рынке предмет с аналогичной полезностью, но по более низкой / более высокой цене.

    Подобные предметы следует понимать не как точную копию объекта оценки, а как аналогичные позиции, которые имеют аналогичную полезность.

    Принцип замещения при оценке недвижимого имущества гласит: самая высокая цена отдельной собственности не может быть выше самой низкой стоимости, по которой потребитель может приобрести замещающий объект. Это фундаментальное правило отражено во всех трех подходах, используемых при оценке недвижимости: сравнительном, прибыльном и дорогом.

    Ожидания потребителя

    Любая экономическая оценка основывается на потенциале оцениваемого объекта. Прошлое и настоящее собственности, безусловно, важны для определения судьбы собственности, но именно будущие выгоды покупателя определяют степень полезности собственности.

    Ожидания должны быть оправданы. Таким образом, принцип ожидания обязывает оценщика включать в оценочную стоимость объекта приведенную стоимость всех выгод, которые покупатель получит в будущем, включая рост цен на недвижимость из-за увеличения спроса.

    Для соблюдения этого принципа эксперт обязан сделать прогноз будущих состояний вещества и других факторов, которые влияют на него и могут повлиять на него в будущем. Этот прогноз должен быть объективным и обоснованным. К сожалению, из-за нестабильности современных рыночных условий это одна из основных проблем, с которыми сталкиваются субъекты оценочной деятельности.

    Основные принципы оценки недвижимости в РФ

    Принципы, связанные с объектом оценки

    Любая экономическая деятельность включает 4 основных фактора производства: труд, капитал, управление и землю. Из них неподвижна только земля, и поэтому все остальные факторы так или иначе должны быть связаны с землей.

    Их взаимосвязанность, различные комбинации взаимосвязанности и модели поведения собственников легли в основу этой группы принципов оценочного бизнеса. Поскольку эти положения в первую очередь предназначены для оценки коммерческой недвижимости, теоретики часто воспринимают их как принципы оценки приносящей доход собственности.

    в эту группу принято включать принципы:

  • остаточная производительность;
  • предельная производительность (вклад);
  • рост и падение прибыли;
  • сбалансированность (пропорциональность);
  • оптимальные значения;
  • экономический раздел (раздел прав собственности).
  • Остановимся на каждом из них подробнее.

    Принцип остаточной (добавочной) продуктивности земли

    Как уже было сказано, любой продукт производства является результатом взаимодействия капитала, труда, менеджмента и земли. Каждый из этих факторов должен компенсировать прибыль, полученную от продукта.

    Следуя этой цепочке рассуждений, стоимость продукта определяется стоимостью управления, стоимостью рабочей силы, приобретением оборудования и производственных материалов, а также арендной платой, приходящейся на землю или другую коммерческую недвижимость.

    Поскольку земля этой цепочки является недвижимостью, ее владелец / арендатор должен привнести в нее другие факторы производства. Следовательно, даже если производственная прибыль уже была получена, она используется для амортизации затрат на первые три движущихся фактора. А если после того, как у хозяина есть доход, он падает на землю. Именно этот доход и составляет остаточную производительность.

    Тогда формируется принцип: земля имеет остаточную стоимость (доход) только после замены всех неземных факторов производства.

    Принцип предельной продуктивности (вклада)

    Любая недвижимость в результате ремонта, реконструкции, расширения, перепланировки дорожает. Прирост стоимости обычно выше, чем стоимость изменения капитала.

    Разница между предыдущей и будущей стоимостью до и после внесения изменений в объект — это предельная производительность (вклад). То есть вклад включает не только фактически потраченные средства, но и последующее увеличение прибыли.

    Не исключен обратный результат: когда стоимость ремонта или реконструкции превышает прирост рыночной стоимости. Следовательно, предельная производительность может быть не только положительной, но и отрицательной.

    Поэтому преобразования объекта имеют ценность только тогда, когда в результате цена недвижимости значительно превышает объем инвестиций.

    Принцип растущей и снижающейся отдачи

    Принцип увеличения и уменьшения доходности появился в результате усовершенствования принципа взноса. В нем говорится, что преобразования с постоянным капиталом могут увеличить стоимость объекта сметы на сумму, превышающую стоимость, только до того момента, когда объект сметы достигнет своей максимальной цены.

    Если его стоимость в дальнейшем продолжит расти, стоимость новых преобразований будет значительно выше, чем рост цены.

    Правило предельной производительности и растущей / падающей доходности — основные принципы оценки земли перед крупным развитием. Оценщик измеряет, как долго и в какой степени земля должна быть построена, чтобы окончательный вклад был положительным, а застройка — ценной.

    Задача эксперта — найти объем застройки, при достижении которого рыночная стоимость комплекса «земля / постройки» достигнет максимума.

    Дальнейшее развитие не имеет экономического смысла, поэтому этот инструмент оценки позволяет определить наиболее продуктивное использование капитала.

    Принцип пропорциональности (сбалансированности)

    Цель любого землепользования — получить за землю максимально возможную цену. В зависимости от типа и формы землепользования соотношение неземных ресурсов, используемых на ней, может быть различным. Если их будет недостаточно, невозможно будет достичь максимальной цены, а разработка может быть заблокирована из-за нехватки средств.

    Переизбыток неземельных факторов не оказывает положительного влияния на темпы застройки и конечную цену. Ресурсы и капитал используются неэффективно, поэтому инвестор теряет доход.

    Принцип равновесия требует поиска оптимального баланса внеземных факторов. Только в этом случае ресурсы будут использованы наиболее эффективно.

    Поэтому любая жилая застройка, особенно если это крупный проект, осуществляется по проектной документации с соблюдением жесткого графика.

    Основные принципы оценки недвижимости в РФ

    Принцип экономического размера (оптимальных величин)

    Принцип экономического измерения действует при разработке правила соразмерности. Он направлен на определение экономически определенного масштаба развития в конкретном месте в определенное время, исходя из существующих рыночных условий.

    Оптимальность шкалы определяется тремя факторами:

    1. Состояние рынка недвижимости.
    2. Потребительские запросы.
    3. Вид землепользования (хозяйственная деятельность).

    Вся эта деятельность направлена ​​на поиск и идентификацию конкретного участка земли, оптимального для использования на нем других неземных факторов.

    Таким образом, если сайт слишком мал для определенного типа бизнеса, невозможно будет эффективно разместить на нем необходимые ресурсы, поэтому производительность их использования пострадает.

    Если участок будет слишком большим, эффективность его работы и стоимость земли снизятся, поскольку по крайней мере часть его не будет построена или использована иным образом. Земля не принесет максимального дохода.

    Принцип экономического раздела (деления имущественных прав)

    Любая собственность может принадлежать, принадлежать, использоваться или управляться несколькими коммерческими организациями. В этом случае объект может принадлежать одним людям, находиться под контролем других и использоваться третьими лицами.

    Права собственности на недвижимость в таком виде могут быть переданы собственникам:

  • изначально;
  • при приобретении земельного участка;
  • благодаря его разделу.
  • В любом случае разделение недвижимого имущества на несколько экономических интересов должно преследовать единственную цель: достичь максимальной рыночной цены объекта. Если в результате разделения или группировки прав цена актива снизится, он будет неэффективным, лишенным ценности.

    Наиболее эффективными моделями экономического раздела являются:

  • естественный раздел, с предоставлением отдельного доступа к каждой части сайта или другому объекту недвижимости;
  • совместное периодическое использование несколькими собственниками;
  • разделение прав по видам, когда собственник не владеет землей и не использует ее, передача этих прав третьим лицам;
  • предоставление земли в залог и передача административных прав кредитору и так далее.
  • Принципы, отражающие ситуацию на рынке

    Рынок является основным экономическим регулятором уровня стоимости имущества. Основным критерием определения цены является рыночная ситуация: чем она выгоднее для данного объекта недвижимости, тем выше его рыночная стоимость.

    Рынок формирует отношения между собственниками и потенциальными покупателями земли, зданий, помещений. Следовательно, взгляд на рынок по отношению к конкретному объекту оценки, возможно, более важен, чем другие ценовые факторы.

    Рынок может быть нестабильным, иметь серьезные и тенденциозные искажения, недооценивать или, наоборот, переоценивать ценность определенных комплексов и прав. Но, будучи естественным регулятором отношений, связанных с передачей прав собственности, именно он выступает в качестве основного показателя рыночной стоимости.

    Чтобы оценить рыночную среду и перспективу рынка в отношении конкретного объекта недвижимости, оценщики используют следующие принципы:

  • матчи;
  • пагубные привычки;
  • спрос и предложение;
  • конкурентная среда;
  • изменения.
  • Их грамотное использование позволяет владельцам максимизировать доход от своей собственности, используя только рыночную ситуацию.

    Основные принципы оценки недвижимости в РФ

    Принцип соответствия ожиданиям рынка

    Любая недвижимость как объект права собственности по своим эксплуатационным характеристикам должна соответствовать ожиданиям участников рынка. Это правило касается крупной городской застройки со строительством зданий разной категории и жилых кварталов.

    Если большинство участников рынка в пределах территории заинтересованы в покупке, например, дешевого жилья, новое здание класса «премиум» не будет рентабельным.

    Чрезмерные улучшения увеличат оценочную стоимость собственности по сравнению с окружающими зданиями, но не возместят понесенные затраты.

    Из-за отсутствия спроса на рынке застройщику придется снизить реальную стоимость помещения и заключать сделки по невыгодной цене. Внесение преобразований в соседние здания и их активная эксплуатация позволяет избежать регресса затрат, что повышает престиж конкретных территорий, а, следовательно, их стоимость и рыночный спрос.

    Принцип зависимости от внешней среды

    На стоимость конкретного объекта оценки влияет цена соседних зданий, так же как и сам объект влияет на стоимость этих объектов.

    Поскольку объекты недвижимости на определенных территориях, особенно если они имеют сопоставимые характеристики, взаимозависимы, местоположение является одним из основных критериев и факторов ценообразования при оценке.

    Технические параметры конкретного здания не имеют решающего значения, поскольку его полезность для потребителя определяется окружающей средой.

    Кроме того, окружающая среда в целом оказывает огромное влияние на рыночную стоимость:

  • климат;
  • социально-экономическое положение;
  • экология;
  • состояние инфраструктуры;
  • количество жителей;
  • демографическая структура;
  • наличие природных или культурных объектов;
  • политическая среда.
  • Все эти факторы подлежат оценке, без которой полученная стоимость не может быть определена как объективная и справедливая.

    Соотношение спроса и предложения

    Закон спроса и предложения, пожалуй, самый известный экономический принцип, действующий в любой сфере деятельности, включая рынок недвижимости. В нем говорится, что стоимость конкретного товара определяется соотношением между потребностями покупателей и количеством аналогичных товаров на рынке:

    1. Если реальный спрос превышает количество заявок, цена будет неуклонно расти.
    2. Если количество предложений превышает количество покупателей, рыночная стоимость снизится.
    3. Если эти показатели остаются относительно стабильными, цена остается стабильной.

    На нем неминуемо отразятся любые колебания спроса и предложения.

    Спрос и предложение можно предсказать. Благодаря этому собственник может оперативно продать недвижимость, получая дополнительный доход без каких-либо вложений.

    Основные принципы оценки недвижимости в РФ

    Принцип конкуренции между собственниками

    Как и любой другой рынок, рынок недвижимости конкурентен. Факторы спроса и предложения не всегда стабильны, что в основном обусловлено конкуренцией. Логика этой схемы проста:

    1. Повышенный потребительский интерес приносит доход: чем больше спрос, тем больше прибыль.
    2. Рост доходности объекта привлекает капитал, усиливая конкуренцию между собственниками.
    3. Усиление конкуренции приводит к увеличению количества предложений.
    4. Увеличение количества предложений предполагает снижение рыночной цены и выравнивание доходности.

    Следовательно, оценщик должен учитывать следующую закономерность: чем выше конкуренция, тем ниже рыночная стоимость конкретного объекта оценки.

    интересно, что конкуренция может снизить цену не только за счет увеличения предложения, но и за счет демпинга, искусственного занижения цен для борьбы с конкурентами.

    Принцип изменения рыночной среды

    Рынок недвижимости меняется под воздействием природных факторов. Новые объекты недвижимости заменяют снесенные, одни формы землепользования сменяют другие, меняется вид хозяйственной деятельности, а иногда и целевое использование.

    Меняются и другие факторы: объем инвестиций, использование новых строительных технологий или перераспределение миграционных потоков.

    Все это неизбежно сказывается на цикличности рынка недвижимости, который имеет свои стадии развития:

    1. Рост.
    2. Срок действия.
    3. Отклонить.
    4. Обновить.

    На каждом этапе жизни рынка стоимость того или иного объекта меняется, даже если все это время он остается в первоначальном виде, без каких-либо преобразований. В связи с этим каждая оценка проводится в определенный день.

    При этом ничто не мешает оценщику спрогнозировать перспективы здания / строительной площадки с учетом изменения факторов, косвенно связанных с рынком.

    Основные принципы оценки недвижимости в РФ

    Принцип наиболее эффективной эксплуатации

    Все три вышеперечисленные группы принципов нельзя использовать одновременно при оценке конкретного объекта. Оценщику предстоит выбрать наиболее эффективные подходы, а владельцу — наиболее продуктивные способы управления недвижимостью.

    С этой целью применяется принцип наиболее эффективной работы, который обобщает основы всех описанных групп. Согласно этому принципу, наиболее правильным использованием актива является эксплуатация, которая:

  • соответствует требованиям законодательства;
  • достижимо на практике;
  • имеет экономический потенциал;
  • максимизирует ценность оцениваемого объекта.
  • Объект оценочной деятельности должен построить несколько вариантов эксплуатации, что значительно увеличит рыночную цену. Ни один из видов эксплуатации не может считаться эффективным, если он не увеличивает стоимость собственности.

    Заключение

    Изучив основные принципы оценки, мы можем подтвердить факт огромного влияния оценки на будущее недвижимости. Хотя конечной целью оценочной деятельности является определение стоимости, это эффективный инструмент прогнозирования, который позволяет этой же стоимости увеличиваться.

    Для разных объектов недвижимости и связанных с ними типов активов используются разные принципы оценки, но все они преследуют одну и ту же цель: повысить эффективность использования капитала и, как следствие, поднять цену на недвижимость. Поэтому оценка, вероятно, является одним из основных инструментов современной рыночной реальности.

     Оценка рыночной стоимости квартиры: Видео

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Правосудие в Российской Федерации - юридические проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: