Исполнительная надпись нотариуса. Как с ее помощью банки «прижимают» должников

Ошибка в нотариальном договоре — сейчас не редкость!

Поскольку мы специализируемся на юридическом сопровождении сделок с недвижимостью, ежедневно к нам поступает около десятка жалоб на ошибки в нотариальных договорах. Смысл вопросов тот же: в нотариальном договоре ошибка, что делать?

Действия в конкретной ситуации будут зависеть от ряда обстоятельств: типа договора, вида конкретной ошибки в договоре, но главное, от момента обнаружения ошибки. Проблема в том, что с 2013 года практически все сделки с недвижимостью в России не требуют государственной регистрации и договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. Это правило распространяется и на сделки, удостоверенные в нотариальном порядке: договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и удостоверения в нотариальном порядке.

Регулярно задают вопрос: договор купли-продажи недвижимости, заключенный у нотариуса, что гарантирует нотариус?

Оказывая юридическое сопровождение сделок с недвижимостью на протяжении 15 лет, а также регулярно посещая суды для оспаривания сделок, мы можем с уверенностью ответить – это ничего не гарантирует. Скорее наоборот, нотариально удостоверенная сделка содержит больше подводных камней. Практика показывает, что нотариусы не проводят полную юридическую проверку квартиры с момента строительства многоквартирного дома, как это делают юристы, риелторы и риэлторы. Нотариус ограничивается сведениями из реестра недвижимости на момент удостоверяемой сделки и в лучшем случае передачей прав. Мы не слышали от нотариусов, что там было раньше с квартирой, кто ею пользовался, куда и почему уехал.

Кроме того, нотариальная сделка не гарантирует ее участников от типичных технических ошибок. Например, в конце августа к нам обратилась еще одна «пострадавшая». Читайте здесь.

Еще важнее: в силу закона нотариус не имеет права проводить всю операцию, а лишь удостоверяет подписание договора и может его составить. И вы должны понимать, что составление и подписание договора купли-продажи недвижимости, дарения, аренды и так далее – это только один этап операции.

Этап подписания контракта всегда взаимосвязан с остальными этапами сделки. Это значит, что до того, как покупатель и продавец придут к нотариусу, они должны благополучно выполнить все остальные действия: 1) внести предоплату или задаток за квартиру, 2) проверить юридическую чистоту квартиры, 3) наличие юридического дефекта найден или найден более выгодный вариант — вернуть аванс, 4) получить ипотечный кредит, 5) связать свой договор с альтернативным, 6) после оформления права собственности на квартиру произвести расчеты, 7) передать квартиру «без фарша» мясо».

И не рассчитывайте на нотариуса или банк, даже если у вас есть ипотечный договор. И у банка, и у нотариуса есть определенные активы и интересы, а у продавца и покупателя — свои интересы. Поэтому юридическое сопровождение сделки с недвижимостью должно происходить на каждом этапе ее совершения и в интересах сторон сделки, а не нотариуса или банка.

Попробуйте изменить нотариальный договор, нотариус заявит: Я использую такой договор. Либо делаем это, либо никак, идем к другому нотариусу.

Банк тот же.

Как вы теперь поняли, нотариус сам никогда не проводит всю операцию от аванса до передачи квартиры, поэтому нотариус не обязан знать все детали той или иной операции, а тем более прописывать эти условия в контракт. Наоборот, сделка осуществляется ее сторонами и именно они должны будут выполнить все ее условия; Таким образом, стороны сделки обязаны заключить в договоре все оговоренные условия, гарантирующие интересы каждой из сторон. Неверное заявление или отсутствие каких-либо условий в договоре – это та же ошибка, которая впоследствии приведет к спорам, а в судебных разбирательствах – к невозможности доказывания оговоренных условий сделки.

Условия по делу — по недвижимости, по цене, по частям договора — являются важнейшими условиями любой сделки с недвижимостью и ошибки в них приводят к самым печальным последствиям — невозможности исправления договора и необходимости идти в суд. Нередки опечатки в этих условиях нотариального договора, который предварительно вычитывался и исправлялся в течение нескольких дней (а то и недель.

Нотариус ошибся в договоре

Если вопрос касается сделок с недвижимостью, сложно ответить на вопрос: что делать, если нотариус допустил ошибку в договоре или как исправить ошибку нотариуса в договоре. Причина в том, что действия в конкретной ситуации будут зависеть от ряда обстоятельств: вида договора, вида конкретной ошибки в договоре, но главное, от момента обнаружения ошибки. Проблема в том, что с 2013 года практически все сделки с недвижимостью в России не требуют государственной регистрации и договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. Это правило распространяется и на нотариальные договоры: этот договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и нотариального удостоверения.

Регулярно задают вопрос: договор через нотариуса, что он гарантирует. Осуществляя юридическое сопровождение сделок с недвижимостью на протяжении 15 лет и регулярно посещая суды для оспаривания сделок, мы можем с уверенностью ответить: ничего не гарантировано. Скорее наоборот, нотариально удостоверенная сделка содержит больше подводных камней. Дело в том, что нотариусы не проводят полную юридическую проверку квартиры с момента создания дома, так как принимают клиентов адвокатов, адвокатов и риелторов. Нотариус ограничивается сведениями из реестра недвижимости на момент удостоверяемой сделки и в лучшем случае передачей прав. Мы не слышали от нотариусов, что там было раньше с квартирой, кто ею пользовался, куда и почему уехал.

Кроме того, нотариальная сделка не гарантирует ее участников от ошибок. Кроме того, необходимо ясно представлять себе, что составление и подписание договора купли-продажи, дарения, аренды и т п. — это лишь малая часть операции, ее этап. И этот этап должен учитывать все остальные этапы. Это означает, что условия договора должны содержать условия конкретной сделки. Нотариус никогда не проводит сделку в одиночку, поэтому нотариус не обязан знать все детали сделки, но сделка осуществляется ее сторонами и именно они обязаны заключить в договор все условия, которые они будут выполнить. Неверное декларирование или отсутствие каких-либо условий в договоре – это та же ошибка, которая впоследствии приведет к спорам,а в судебном разбирательстве — невозможность доказывания условий мирового соглашения.

Последствия ошибок в нотариальном договоре

В лучшем случае ошибки в нотариальном договоре приводят к отказу в государственной регистрации недвижимости покупателя. В то же время это позволяет сторонам своевременно исправить допущенные ошибки.

В случае «скачка» ошибок в нотариальном договоре, а на данный момент вероятность этого почти 100%, так как нотариальные договоры не проходят правовую экспертизу Росреестра, ошибки будут выявлены после государственной регистрации прав, для например, при получении денег из банка (когда банк не разрешает продавцу пользоваться сотовым телефоном или аккредитивом) или спустя годы при последующих транзакциях. Поэтому ошибки придется исправлять через суд. В таких ситуациях Росреестр обычно отказывает в изменении кадастра на основании соглашения сторон договора и запрашивает соответствующее решение суда. Также через некоторое время найти продавца совсем не просто.

Каждый, кто хоть раз обращался к нотариусу, знает, как сложно внести изменения в акт, составленный нотариусом. Квалифицированный юрист или поверенный по недвижимости сможет обосновать необходимость и правомерность внесения изменений в договор, дополнения договора. Также это нужно сделать заранее, а не в день сделки.

Никто, в том числе и нотариусы, не застрахован от обычных опечаток, опечаток, неверных паспортных данных, адресов недвижимости, опечаток в именах и отчествах договаривающихся сторон. Вы можете значительно снизить вероятность ошибок, если будете соблюдать технологию проведения сделок с недвижимостью. Поэтому мы советуем всем браться за юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, даже если стороной сделки является юрист с высшим образованием и большим опытом работы и сделка будет удостоверена нотариусом.

Анализируя посещения нашего сайта и обращения за консультацией, мы выявили такую ​​закономерность, с 2015 года значительно увеличилось количество обращений о том, как исправить ошибку в нотариальном договоре.

Дело в том, что со второй половины 2015 года стали очень часто появляться ошибки нотариусов в договорах. Причина в том, что начался поток нотариальных сделок с недвижимостью, так как некоторые договоры с недвижимостью стали законом обязательными для удостоверения: договоры купли-продажи долей жилой недвижимости, договоры дарения долей, а также договоры купля-продажа имущества, принадлежащего несовершеннолетним, и имущества, принадлежащего лицам с ограниченной дееспособностью.

Порядок взыскания через нотариат

Чтобы узнать, как взыскать долг через нотариальную исполнительную запись, нужно обратиться к закону о нотариусах. В нем описывается порядок регистрации и ее содержание, особенности уведомления неисполняющей стороны.

Если порядок взыскания через нотариуса нарушен, можно обжаловать и отписаться. Кроме того, должник имеет возможность представить свои возражения до принятия мер.

Подробнее об этом читайте ниже.

Условия

Для кредитора взыскание долга через нотариуса имеет много преимуществ. В первую очередь сокращаются сроки взыскания, так как не нужно обращаться в суд, ждать завершения дела и вступления решения в законную силу. Есть и экономия средств, так как нотариальный сбор ниже, чем госпошлина в суде.

С 2021 года взаимодействие с нотариусом стало еще проще. Кредитная организация может предъявить документы и получить инкассовое поручение через онлайн-сервисы Госуслуг и Нотариальной палаты.

Совершение принудительной регистрации у нотариуса допускается при следующих условиях:

В настоящее время кредиторы редко используют этот вариант взыскания. По информации с сайта Федеральной нотариальной палаты, в 2021 году было совершено около 50 000 регистраций. Но спрос на эту услугу будет расти, так как введена дистанционная процедура обращения к нотариусу.

Кредитор может заверить все документы ЭЦП и отправить их нотариусу, получить копию договора у нотариуса через интернет. Кроме того, нотариус вправе сам направить документ в ФССП, если об этом просит кредитор в заявлении.

Алгоритм действий

Если у кредитора есть основания для взыскания через нотариуса, он должен действовать следующим образом:

Отдельный реестр исполнительных нотариальных действий не ведется. Эти данные вносятся в федеральный реестр нотариальных действий. К сожалению, рядовые граждане пока не имеют возможности лично проверить информацию в этом реестре. В открытом доступе есть только реестр наследственных дел.

Подробно расскажем о порядке уведомления должника. Кредитор вправе направить уведомление по адресу, указанному в договоре. Если заемщик (должник) не предоставил информацию о смене адреса, он может не получить письмо от заявителя.

Кредитор не обязан доказывать, что должник действительно получил уведомление. Поэтому может возникнуть ситуация, когда письмо уходит по старому адресу и о нотариальном взыскании должник узнает только от судебных приставов.

В этом случае важно вовремя обжаловать взыскание, так как на это отводится всего 10 дней. Срок исчисляется со дня, когда виновная сторона узнала о нотариальном акте или должна была его обнаружить.

Содержание нотариальной надписи

Рассмотрим, что должна содержать нотариальная регистрация по закону. На копии договора нотариус обязан указать:

Содержание регистрации составляется по документам, предоставленным заявителем. Например, обязательным документом кредитора является расчет причитающейся суммы. Будут указаны не только взысканные суммы, но и период просрочки.

Вышеуказанная информация записывается нотариусом на копии договора. Его оригинал также проверяется при совершении нотариального действия. В то же время на оригинале отмечается, что на коллекцию была сделана надпись.

Это снижает риск мошенничества со стороны кредитора, так как он не сможет повторно подать документ в другую нотариальную контору и получить еще один ордер на взыскание.

Сколько стоит услуга оформления надписи

Как указано на сайте Федеральной нотариальной палаты, до введения электронных услуг по регистрации пошлина составляла 1500 рублей. После внедрения цифрового нотариуса стоимость услуг упала. В зависимости от суммы долга кредитору придется заплатить от 300 до 1000 рублей. Когда вы обращаетесь в суд, сумма налога почти всегда будет выше.

Обращение в ФССП

Закон рассматривает исполнительный акт нотариуса как исполнительный акт, наравне с судебным приказом исполнительный акт. Это значит, что сразу после получения документа у нотариуса заявитель может обратиться в ФССП.

Срок представления акта судебным приставам – не более 3 лет. Если должник и кредитор являются юридическими лицами, указанный срок составит всего 1 год.

На основании записей апеллянта судебный пристав-исполнитель инициирует обычные исполнительные действия. Решение о возбуждении дела передается должнику. Если вы ранее не получали извещение от кредитора или извещение от нотариуса, дата получения постановления ФССП определяет срок обжалования нотариальных действий.

Принудительная регистрация нотариуса в исполнительном производстве позволяет использовать все способы взыскания:

Существует специальное правило, касающееся замены стороны в процессе (например, в случае смерти должника). Если взыскание осуществляется по исполнительному листу или по решению суда, необходимо обращаться в суд для замены стороны. Но при взыскании в нотариальном порядке правопреемство может быть оформлено самим судебным приставом-исполнителем по собственной инициативе или по требованию кредитора.

Виды ошибок в нотариальных договорах

Ошибки в нотариальных договорах с недвижимостью бывают самые разные:

1. Ошибки фамилии, имени, отчества договаривающихся сторон — орфографические ошибки, полная/частичная замена другими, полное отсутствие;
2. Неверные или неполные паспортные данные;
3. Неверная информация о записях продавца недвижимости
4. Полное или частичное отсутствие адреса недвижимого имущества, либо неверный адрес и т д;
5. Отсутствие общего или частичного кадастрового номера объекта либо указание неверного кадастрового номера;
6. указать неверные технические характеристики объекта недвижимости: размер, количество комнат, этаж и т.д.
7. указывают неверную цену на недвижимость, иногда вообще забывают ее указать и так далее;

Характер ошибок самым непосредственным образом влияет на дальнейшее исполнение договора. Например, для договора купли-продажи квартиры, дома и так далее, а также для дарения ошибки, перечисленные выше в пунктах 4.5, 6, — означают, что стороны не согласовали условия имущества. В данном случае ГК РФ однозначен: договор купли-продажи считается незаключенным (статья 554 Кодекса).

Аналогичное правило установлено ГК РФ в отношении цены недвижимого имущества – при отсутствии условия о цене такой договор считается незаключенным (ч. 1 ст. 555 ГК РФ). Российская Федерация). Сложнее, если цена неверна. В этом случае договор является законным, но явные споры могут возникнуть между сторонами на этапе сделки, а также споры с налоговыми органами, так как могут увеличиться налоги.

Ошибки, указанные в пунктах 1, 2, 3, если они относятся к продавцу, свидетельствуют о том, что сделка не была санкционирована уполномоченным лицом, так как сведения, содержащиеся в договоре, не будут совпадать со сведениями ЕГРН. (ЕГРН). Если эти ошибки касаются покупателя, указанные в договоре сведения могут быть внесены в ЕГРН и покупатель юридически собственником не будет.

Результатом таких ошибок является то, что право собственности на конкретное имущество по этому договору купли-продажи не может быть передано от продавца к покупателю.

Иные ошибки для действительности договора с недвижимостью могут не иметь значения, но иметь существенное влияние на исполнение договора и на права и обязанности сторон.

Как исправить ошибку в нотариальном договоре

Учитывая позицию Росреестра, для ответа на этот вопрос необходимо знать, когда была обнаружена ошибка. Есть три варианта:

1. ошибка обнаружена до государственной регистрации прав по договору, например, до подачи документов на государственную регистрацию, при подаче документов или при регистрации;
2. Ошибка обнаружена после государственной регистрации перехода права и до передачи недвижимого имущества покупателю (делается на основании договора дарения);
3. Ошибка была обнаружена после государственной регистрации права на недвижимое имущество покупателю и после передачи недвижимого имущества покупателю по передаточному акту.

Самое веселое, когда вы выясните, что нотариус, удостоверивший сделку больше не работает.

В ситуации 1 (ошибка выявлена до гос регистрации перехода права):

Ошибка может быть исправлена ​​несколькими способами, разумеется, с учетом положений ГК РФ для соответствующих видов договора, например, при купле-продаже с учетом статей 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации :

1. В текст самого договора вносятся исправления и изменения в договор нотариально удостоверяются. Получать «черновой» договор с исправлениями — не лучшая ситуация.
2. Договор расторгается сторонами, о чем составляется отдельный документ, заверяемый нотариально. Затем составляется новый договор купли-продажи. Правовой основой этих действий является право сторон договора выйти из договора своим общим решением до момента его исполнения. Но есть ловушка. Дело в том, что некоторые нотариусы заключают договор на таких условиях, что договор считается выполненным в момент его подписания сторонами. И нечего растворять. (Подробнее о типичных ошибках в нотариальных договорах читайте здесь). Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью позволяет юристу или поверенному по недвижимости заранее убрать из текста подводные камни, поставленные нотариусом.

1. 3 Внесение изменений в уже заключенный нотариальный договор купли-продажи недвижимого имущества (с ошибками) осуществляется путем заключения отдельного документа — дополнительного договора, который удостоверяется в нотариальном порядке.

В ситуации 2 (ошибка выявлена непосредственно после гос регистрации перехода права):

Как и в ситуации 1, способ исправления и сама возможность исправления ошибки будут определять выбранные нотариусом условия договора. Если до обнаружения ошибки договор не был полностью исполнен, возможны исправления, как в ситуации 1.

При этом, учитывая позицию Росреестра, в ряде случаев исправления могут быть внесены только через суд.

В ситуации 3 (ошибка выявлена после гос регистрации перехода права к покупателю и после передачи недвижимости покупателю по передаточному акту после совершившихся расчетов):

В ситуации 3 при обнаружении ошибки договор был заключен и полностью исполнен сторонами. Следовательно, ошибки в договоре недвижимости не могут быть исправлены. В любом случае, это мнение Росреестра. Поскольку контрагенты, и в частности покупатель, в сделках с недвижимостью полностью зависят от усмотрения Росреестра, позиция последнего будет решающей. В любом случае возникает перспектива судебной тяжбы: либо по требованию Росреестра в суд внести изменения в договор, либо оспорить отказ Росреестра.

При этом у сторон есть возможность исправить ситуацию самостоятельно, но только в судебном порядке. Например, в договоре купли-продажи недвижимости признать право собственности на приобретаемое имущество с характеристиками (размер, кадастровый номер, адреса и так далее) по регистрационным данным в ЕГРН, которые у них были на момент заключения договора. Правда, придется заплатить немалую государственную пошлину.

В ряде случаев договор может быть признан судьей ничтожным с двусторонней реституцией (возвратом договаривающихся сторон в исходное положение, которое было до заключения договора). В таких случаях суд своим решением также аннулирует регистрационную запись в ЕГРН.

Конечно, последний способ содержит значительные риски для обеих сторон, поэтому для таких действий мы рекомендуем привлекать юристов по недвижимости и заранее планировать мероприятия и новое соглашение.

За консультацией по корректировке договора купли-продажи квартиры, дома, земли, автомобиля и т.п обращайтесь к юристу по недвижимости по телефону: 8 (495) 518 — 19 — 90 или по электронной почте:

Заполните форму внизу страницы.

Три типичные ошибки в нотариальных договорах. Читайте здесь

25 марта 2021 года

Адвокат по Недвижимости

Доверенности: правила оформления и обращения

Доверенность – это прежде всего акт, поэтому ее нельзя рассматривать отдельно от общего документооборота компании.

А если это так, то, как и для любого другого акта, должен быть определен порядок его оформления и составления, утверждения, подписания, регистрации, выпуска, сохранения, отзыва, порядок контроля за исполнением доверенностей.

Если с порядком отзыва в свежем номере журнала мы разобрались, то об остальных перечисленных мероприятиях предлагаем позаботиться сейчас.

Способы регламентации работы с доверенностями

На многих предприятиях не регламентирован порядок работы с прокурорами. Обычно доверенности составляются юристами и порядок оформления доверенностей определяется, скажем, «из уст в уста». Но в крупных компаниях, как правило, это закреплено в локальном нормативном акте. Кроме того, возможны два варианта:

Пример 20

Показывать

В случае выдачи Компанией большого количества доверенностей порядок работы с доверенностями требует более четкого регулирования, поэтому данный порядок может быть закреплен в локальном нормативном акте, например, в Инструкции по составлению, учету, выдача, отзыв и контроль за использованием доверенностей.

Рассмотрим, какие основные разделы будет содержать такая Инструкция (имейте в виду, что эти разделы приблизительны, вы можете дополнять или исключать их по своему усмотрению):

Пример 21

Показывать

Образование утверждено бизнес-приказом

(Пример 21).

Ранее мы рассматривали различные варианты отзыва доверенности

… Местные правила должны предоставить тот, который подходит вам лучше всего. Кроме того, должно быть четко указано, в какой срок должна быть возвращена отозванная доверенность.

Контроль за исполнением доверенностей

возлагается на руководителя структурного подразделения, инициировавшего оформление доверенности. Этот раздел Инструкции является необязательным. Однако, если вы решите его включить, вам нужно будет прописать процедуру этого контроля.

взять под контроль исполнение всех доверенностей практически невозможно. Но в Инструкции можно прописать контроль за исполнением тех доверенностей, которые выданы, например, на совершение разовых действий или на исполнение конкретного поручения, например, на регистрацию и переоформление лицензий.

Для контроля исполнения этих поручений можно обязать руководителя структурного подразделения, инициировавшего оформление доверенности, представлять ежеквартальный (или ежемесячный) отчет о выполнении конкретных поручений, исходя из полномочий указаны в доверенностях.

Отчет может быть представлен одному из менеджеров, в зависимости от организационной структуры компании.

Запрос на подготовку доверенностей. Подготовка доверенностей

Оформление доверенностей на компанию может осуществляться:

В крупных компаниях подготовка доверенностей возложена на юридическую службу (юридический отдел).

Поэтому порядок предоставления вам информации для оформления доверенности должен быть четко определен. Для этого обычно составляется запрос.

Просьба об оформлении доверенности представляется в виде записки на имя руководителя юридической службы (юридического отдела). Говорится:

Если компания в силу специфики своей деятельности часто использует однотипные доверенности, то с оговоркой на компанию возможно утверждение типовых форм доверенностей (Пример 23); в этом случае типовые доверенности будут подготовлены самими ответственными исполнителями, а юридическая служба лишь проверит соответствие их текстов типовым.

также возможно предусмотреть предоставление прокси в стандартной форме без соответствующего запроса для упрощения рабочего процесса. Образец такой доверенности можно настроить в СЭД или оформить в виде отдельного word-файла в локальной сети на сервере компании, чтобы ею могли воспользоваться все заинтересованные лица.

Это уменьшит количество ошибок при выполнении прокси.

Пример 22

Показывать

Пример 23

Показывать