Как безопасно купить недвижимость, выставленную на публичных торгах?

Желая купить недвижимость, покупатель ищет предложения в агентствах недвижимости, на специализированных сайтах или на тематических сайтах. Но есть большой рынок сбыта, где продается много объектов недвижимости, а собственниками недвижимости являются не только обычные и юридические лица, но и государство, уполномоченные государственные органы и банки.

Арбитражные управляющие вправе выставить имущество на публичный аукцион, если оно обанкротилось, государственные и унитарные предприятия, если оно находится в государственной собственности, банки, если имущество заложено им, а также судебные приставы, которым они продают арестованное имущество они продают.

Документы, дающие такое право

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» информирует, что для продажи имущества с аукциона требуется решение суда и исполнительный лист. А если между заемщиком и ипотечным кредитором заключено добровольное соглашение, то этот документ является исполнительной запиской нотариуса.

В каких случаях не может быть обращено взыскание на предмет залога?

Если арестованное имущество является единственным имуществом должника, он не имеет права взыскать его.

То же самое и с подсобным хозяйством, если семья им питается. Кроме того, если просрочка по выплате долга была уменьшена (менее 3 месяцев) и требования залогодержателя намного меньше стоимости обеспеченного имущества (менее 5% от стоимости), то обращение взыскания на залоговое имущество не подать заявление.

Правовое регулирование продажи

Точный способ продажи на аукционе заложенных активов (в частности недвижимого имущества) за долги разъясняется в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (ипотеке)», а также в статьях 447. -449 ГК РФ.

Как купить недвижимое имущество?

Где найти информацию?

С 2013 года уведомления о муниципальных аукционах публикуются на сайте https://torgi.gov.ru, который называется: «Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении аукционов». Правила проведения таких аукционов регулируются Федеральным законом от 25.07.2012 г. 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (от 21.12.2001).

Сами аукционы проходят в офисе организатора, то есть в государственном органе. На этом же сайте судебные приставы продают имущество должников.

Информация о проведении таких аукционов также доступна на сайте Федеральной службы судебных приставов в разделе «Уведомление о проведении открытых аукционов». Арестованное имущество также продается через коммерческие торговые площадки.

Аукционы по банкротству проходят на коммерческих электронных площадках, в России их более 60. Искать конкретные лоты можно как на самих площадках, так и с помощью сайтов-агрегаторов, собирающих торговую информацию с большинства основных площадок.

Аукционы о банкротстве регулируются федеральным законом № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Имущество обанкротившихся банков продает Агентство по страхованию вкладов. Эта организация публикует информацию о лотах на своем сайте https://www.torgiasv.ru/ и продает на других электронных площадках.

Сами банки продают заложенное имущество либо через коммерческие ЭТП, либо на собственных площадках. Это, например, делает АкБарсБанк, который продает залоговую недвижимость на своей платформе Profit.

Как поучаствовать в электронном аукционе?

Для участия в электронном аукционе необходимо сначала зарегистрироваться на сайте, а затем пройти аккредитацию, предоставив менеджеру сайта пакет документов:

Кроме того, для участия в электронном аукционе необходимо оформить электронную цифровую подпись.

Порядок проведения

После успешного прохождения кредита покупатель находит желаемый лот, перечисляет первоначальный взнос (5-20% от стоимости лота) и представляет свое ценовое предложение.

Как правило, аукционы проходят в два этапа: повышение цены (собственно аукцион) и снижение цены (публичная оферта):

Оформление сделки

После успешного проведения аукциона покупатель переводит оставшуюся сумму на счет организатора аукциона или счет электронной площадки, после чего с ним заключается договор купли-продажи.

Сколько времени займет покупка?

Чаще всего переговоры проходят в течение нескольких часов, но если лот интересный и кандидатов много, то на это уйдет несколько дней. Итоги аукциона подводятся в течение получаса после их завершения. Договор купли-продажи заключается в срок от трех до пяти дней.

Преимущества способа — кому подойдет такой вариант?

Те, кто хочет сэкономить, покупают недвижимость на аукционе, а те, кто потом перепродают купленное по дешевке:

1. К первым относятся обычные граждане и, например, предприниматели, которые, приобретая имущество банкротства, существенно экономят деньги на развитии предприятия.
2. Пункты второго списка приобретаются на рекламных сайтах, и цена также может быть выше рыночной. Эти люди зарабатывают деньги на разнице в стоимости.

   Особенно много желающих участвовать в аукционах по банкротству, так как в этой категории продаж имущество должников продается с действительно высокой скидкой. Это потому, что, прежде всего, необходимо удовлетворить интересы кредиторов.

Подводные камни и мошенничество

Как и везде, покупка недвижимости на открытом аукционе имеет свои подводные камни. А главное — отсутствие возможности оценить ликвидность выставляемой на продажу недвижимости. В большинстве случаев недвижимость, выставленная на продажу, недоступна для прямой оценки.

В случае проведения аукциона по банкротству вы можете положиться на отчет об оценке, составленный профессиональными экспертами. Эти отчеты публикуются в едином федеральном реестре банкротств EFRSB.

В случае муниципальных аукционов описание лота также публикуется на телематической платформе. Оценщик может добросовестно провести процедуру оценки и подробно описать состояние и местонахождение собственности, сделать много качественных фотографий, в том числе видео.

Многие из этих отчетов сопровождаются кадастровыми паспортами, копиями документов о собственности, копиями договоров с банком (если вы продаете ипотечное жилье). Но это не всегда так:

1. во-первых, правила составления этих отчетов не требуют их детализации;
2. во-вторых, должники не горят желанием пускать оценщиков к себе в квартиру.

Поэтому оценка ликвидности недвижимости становится проблемой для потенциального покупателя.

Кроме того, на публичных аукционах нередки сговоры между участниками процесса. Выставленное имущество может порадовать организатора аукциона, арбитра, некоторых судебных приставов или даже оператора электронной торговой площадки, и сделает все, чтобы «посторонние» не купили».

Так, например, потенциальный покупатель может столкнуться с неприемлемостью его ценового запроса на формальных основаниях. Так что это будет принято, но недвижимость уже будет продана. Или, например, покупатель выигрывает аукцион, но оказывается, что недвижимость уже принадлежит другим людям.

Теоретически вы можете попытаться вернуть потраченные деньги или добиться признания своего выигрыша, но все это потребует времени и денег.

Еще одна сложность, с которой сталкиваются покупатели недвижимости на публичных аукционах, — это юридические трудности с регистрацией собственности. Может оказаться, что у проданной квартиры два-три собственника, и один из них не дал согласия на продажу.

Или, например, несовершеннолетние зарегистрированы и проживают в квартире, а это их единственный дом. Или, например, квартира была куплена на аукционе несостоявшимся застройщиком, в отношении которого ведется расследование, и неизвестно, когда можно будет официально зарегистрировать право собственности.

Как избежать проблем?

1. Документы на квартиру проверяйте самостоятельно. Сначала запросите их у организатора аукциона, если он не предоставит — проверьте недвижимость с помощью онлайн-сервисов.

   Обратитесь в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, там предоставят информацию о передаче прав и запретах на перерегистрацию. С помощью сервиса «Электронное правосудие» узнайте, не претендуют ли другие люди на собственность.

2. Старайтесь приобретать недвижимость не у физических лиц, а у юридических, а еще лучше — у государства. У такой недвижимости будет гораздо меньше проблем с оформлением документов. К тому же такое жилье чаще бывает в хорошем состоянии.
3. Хороший способ избежать проблем — покупать недвижимость в банках. Их ипотечные квартиры не имеют проблем с оформлением документов, так как предыдущие владельцы проверялись банковскими службами перед оформлением ипотеки.
4. Пойдите осмотрите собственность. Прогуляйтесь по району, где находится дом или квартира, пообщайтесь с соседями, оцените инфраструктуру, посмотрите в жилищно-коммунальном хозяйстве. Для начала можно побродить по картам Google и Яндекс, даже виртуальная прогулка поможет сделать первые выводы о ликвидности недвижимости.
5. Участвуйте в предложениях с проверенными агентами. Они работают на не очень большой процент от покупки, имеют большой опыт работы на различных электронных площадках и знание юридических тонкостей. Агенты быстро понимают, есть ли ценовой сговор на данном аукционе, насколько уместна заявленная цена и когда лучше всего делать ставки.

Поэтому купить недвижимость на открытом аукционе вполне возможно, и для этого есть много разных способов: купить жилье можно на муниципальных аукционах, у судебных приставов, банков, должников. Каждый метод хорош, главное определить свои навыки и нанять хорошего юриста.