Как минимизировать риски при покупке жилья: юридическая проверка недвижимости

Покупка дома потребует от покупателя потратить нервы, время и силы. Чтобы все это не зря и финансы не оказались в руках мошенников, необходимо проверить юридическую «чистоту» приобретаемой недвижимости.

При покупке недвижимости всегда есть возможность противостоять мошенникам или «черным агентам по недвижимости». Чтобы минимизировать риск, следует перед покупкой внимательно проверять «чистоту» документов и продавцов.

Какие документы нужно изучить перед сделкой?

Для купли-продажи недвижимости необходимо собрать перечень документов, каждый из которых может рассказать собственнику недвижимости и показать возможные подводные камни».

Паспорт и личность продавца, не мошенник ли он?

Чтобы проверить личность продавца, стоит взглянуть на его документы, особенно на его паспорт, который может быть поддельным, купленным на черном рынке. Подделка очень похожа на оригинал, но выдает себя при ближайшем рассмотрении.

Что искать:

Покупка недвижимости — серьезная сделка на крупные суммы, поэтому паспорт должен быть у обеих сторон. Не верьте, если вам дадут ксерокопию документа из-за «временного отсутствия» оригинала — это может быть просто качественная работа в Photoshop.

Свидетельство о собственности

Свидетельство о праве собственности на собственность (или титул) — это документ, в котором указывается, кому и на каком основании принадлежит собственность. Он должен содержать следующие пункты:

На фото пример свидетельства о праве собственности на недвижимость:

Нужна ли выписка из ЕГРН и что в ней смотреть?

Выписка из ЕГРН — документ, заменяющий свидетельство о праве собственности (с 2016 года). Он также сообщает данные о владельце и собственности, но в отличие от свидетельства о праве собственности, данные актуальны на момент запроса, который также может быть сделан без ведома продавца, а также проверки «чистоты» на сайте Росреестром.

Обязательно ли согласие супруга и зачем?

Согласие супруга — это нотариальный документ, подтверждающий продажу общего имущества одним из супругов. Это обязательно в соответствии со статьей 35 СК РФ. Отсутствие согласия позволяет обжаловать сделку купли-продажи в суде. Его наличие необязательно, если объект недвижимости не является общим достоянием:

Договор купли-продажи: на что обращать внимание?

Для передачи права собственности на недвижимость от одного лица к другому используется договор купли-продажи, в котором должны присутствовать следующие пункты:

Будьте внимательны, если какие-либо данные в договоре не совпадают с фактическими, они вызывают у вас сомнения, как и предложения продавца «обойти» налог, заключив акт дарения с перечислением средств или умышленно занижая размер стоимость в документах. Эти действия могут быть признаком мошеннической схемы, в результате которой вы потеряете деньги, и вернуть их будет крайне сложно даже через суд.

Как быть, если агентство или риелтор не дают встретиться с владельцем лично?

Если продажей недвижимости занимается агентство (агент по недвижимости), продавец предоставляет им копии всех документов на недвижимость, сохраняя оригиналы. При осмотре недвижимости покупателем агентство имеет только копии, но обязано предъявить оригиналы по запросу, после звонка собственнику недвижимости.

Если по юридическому запросу агентство отказывается предоставить оригиналы документов, приводя всевозможные причины и убеждая, что фотокопии документов будут в порядке, может иметь место подделка (фотокопии могут быть подделаны в Photoshop). То же самое можно сказать, если нет возможности встретиться с владельцем лично.

Чтобы обезопасить себя при покупке недвижимости через агентство, желательно заранее проверить:

Как проверить доверенность на третье лицо?

В некоторых случаях недвижимость продает не собственник, а его доверенное лицо (болезнь, вынужденный отъезд или трудоустройство). В этом случае операция проходит, однако доверенность должна соответствовать следующим пунктам:

проверить «чистоту» доверенности можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Каким образом определить, есть ли обременение и наложен ли арест на приобретаемый объект?

Обременение собственности — это ограничение права собственника действовать с ней. Существуют разные виды залога (арест, ипотека, социальный найм и т.д.), Каждый из которых создает определенные трудности при продаже жилья.

Проверить, произведен ли арест, можно двумя способами:

1. Сайт Росреестра. На нем можно найти информацию о выключении, единственная нюанс — иногда информация неактуальна из-за раннего обновления.
2. Выписка из ЕГРН. В нем содержится вся необходимая информация о наложении ареста на недвижимость, вплоть до указания причины наложения и в пользу кого.

Продажа имущества с залогом возможна, но утаивание факта ее существования от продавца является мошенничеством.

Способы узнать о наличии задолженностей

В случае неуплаты продавцом коммунальных услуг его оплата ложится на плечи покупателя. Чтобы этого не случилось, нужно убедиться в отсутствии долгов. Это можно сделать следующим образом:

1. На сайте госуслуг или управляющей компании по адресу объекта недвижимости.
2. На лицевой счет через платежный терминал, банк, почту или позвонив в управляющую компанию.

Будьте внимательны и не верьте продавцу недвижимости на слово об оплате долгов, сверяйте все с документами. После двух месяцев неуплаты могут отключить воду, газ, электричество. А через полгода через суд взыскать деньги с хозяина.

Можно ли проконтролировать наличие прописанных лиц?

Наличие (особенно приюта) зарегистрированных лиц может значительно усложнить процесс купли-продажи недвижимости или даже стать поводом для оспаривания операции в суде. Чтобы избежать такой ситуации, попросите у продавца документы, подтверждающие выписку всех людей с жилплощади.

Будьте осторожны, проверяя себя на наличие зарегистрированных людей в Интернете — существует множество мошеннических сайтов, которые предоставляют неверную информацию по запросу.

Свяжитесь с государственными органами только:

На что обратить внимание, если жилье приобреталось по наследству?

Продажа имущества, приобретенного по наследству, — одна из самых популярных среди мошенников из-за верности закону: наследник может обратиться в суд с обязательством предоставить свое законное имущество даже в случае истечения срока наследства.

Недвижимость может быть передана по наследству двумя способами, каждый из которых имеет свои нюансы:

1. В соответствии с законом. Передается родственникам первой стадии (жене / мужу, детям и т.д.), В их отсутствие — второй стадии. Сложность заключается в том, что проверить заказ практически невозможно, нужно просто поверить на слово продавцу.
2. По желанию. В этом случае завещание оформляется через нотариуса, который подтверждает его дееспособность и поступки. Сложность начинается в том случае, если завещание утеряно или если на разных людей составлено несколько (в этом случае последний считается основным).

Как быть, если собственник – несовершеннолетний?

Мелкий продавец усложняет процесс, но сделка вполне приемлема при соблюдении определенных условий. В этом случае покупатель должен проверить разрешение органов опеки и попечительства на продажу недвижимости. Его присутствие убережет от возможных жалоб с желанием оспорить сделку. В противном случае процесс покупки и продажи остается неизменным.

Действия, если есть подозрения в неадекватности владельца

В случае подтверждения неспособности продавца сделка может быть признана недействительной. Чтобы этого не произошло, следует попросить продавца предоставить справки о прохождении опроса — это станет для вас гарантом, в отличие от устных наблюдений соседей и коллег продавца, не имеющих юридической силы.

Покупка недвижимости потребует не только серьезных финансовых затрат, но и проверки чистоты сделки. Если вы не уверены в своих силах и боитесь обмана, вы можете обратиться к специалистам для юридического сопровождения сделки от начала до конца. Это сбережет не только нервы, но и деньги.