Обмен дома на квартиру на практике встречается не так уж и редко, оформление сделки не вызывает затруднений у неспециалистов в сфере недвижимости, разъяснения дадут в МФЦ. Могут быть нюансы, связанные с разной стоимостью объектов. Следует обратить внимание на расчет налоговых обязательств и последующую уплату. Существуют значительные риски, которые следует рационально рассмотреть, прежде чем принимать решение об обмене.
Правовой документ, регулирующий обмен дома
Решение вопроса остается на усмотрение сторон, но иногда необходима юридическая консультация. Законодатель не установил жестких ограничений на форму и содержание документа. Владельцы недвижимости выбирают один из двух путей:
Чаще выбирают первый вариант. Это проще, понятнее и вызовет меньше вопросов у новых покупателей, если купленный объект впоследствии будет перепродан. В этом случае сумма, уплаченная по первой сделке, может быть отражена во втором договоре как аванс или задаток. Договор составляется на бумаге и подписывается сторонами, но если все операции осуществляются через портал Госуслуг, допустим электронный документ. В отдельных случаях, если предполагается длительный регистрационный период, необходимый для оформления прав в отношении сайта, стороны предварительно заключают предварительный договор и, при выполнении вышеуказанных условий, на основании договора о депозит, основной договор будет подписан.
Интересный! О совместной собственности на квартиру без определения долей
Обмен дома на дом и на квартиру
Указанные варианты договоров будут приемлемы для каждого из рассматриваемых видов обмена. Важным этапом для сторон будет определение цены сделки и объектов. Если цена была ранее установлена в объявлении о продаже, допускается ее пересмотр в ходе торгов. Переговоры возможны, если обнаружены недостатки, которые могут снизить цену, расследование будет оправдано.
Основанием для формирования стоимости, вносимой в договор, будет являться кадастровая стоимость объекта, указанного в ЕГРН или, если речь идет о доме, к которому пристроен участок, хозяйственных постройках, общая сумма выводится на основании заключение профессионального оценщика. Если затраты иные, и выбрана конструкция обмена, в договоре предусмотрена дополнительная оплата.
Порядок оформления
Сделка начинается с анализа и оценки объекта. Необходимый:
В этой последовательности могут выполняться дополнительные шаги. Это уточнение состава и структуры имущества, передаваемого вместе с объектом, снятие обременения с объекта, ареста или залога, оформление прав на землю при необходимости. Если объект находится в совместной собственности, закон потребует, чтобы другие жильцы отказались от использования преимущественного права покупки.
Платеж также потребует некоторой формализации, чтобы избежать споров в будущем. Если средства выплачиваются банковским переводом, основание для платежа должно будет ссылаться на конкретный договор. В случае перечисления денежной добавки выдается собственноручная квитанция.
Перечень необходимых документов
Сделки с недвижимостью предполагают регистрацию передачи собственности. Часть собранных сторонами документов потребуется для составления договора, а часть будет отдана при внесении данных в ЕГРН, начинать анализ нужно с новой выписки из кадастра, подтверждающей права на объект. Стоит заказать полную, по которой можно проследить всю прошлую историю дома или квартиры. Важно будет ознакомиться с текстами документов, на которых основываются права нынешнего владельца.
Для коттеджа или таунхауса, если есть обмен дома в районе на квартиру, нужно изучить права на землю. Нужен кадастровый план, который содержит согласованные границы и привязку к площади, права на землю в аренде или собственности, и по общему правилу покупатель вместе с домом получает тот объем прав, который был у продавца.
Если вещь приобретена за счет родового капитала, необходимо проверить, что ребенок прописан с причитающейся ему долей в квартире или построенном коттедже, после чего получить согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки.
Регистрация может быть выполнена в полностью электронном виде, если у обеих сторон есть верифицированный аккаунт и электронная подпись. Вы также можете посетить любой из офисов МФЦ, независимо от местонахождения объектов. Практически вся необходимая информация должна быть в электронных базах данных, регистрация займет два-три дня. Вы должны заплатить пошлину. Перед сделкой необходимо погасить накопившуюся задолженность по счетам за электроэнергию.
Налог
При проведении необходимых расчетов за налоговую базу принимается цена продажи, исходя из суммы, на которую оценивается объект. При обмене дома в районе на квартиру продавец уплачивает налог с суммы продажи с учетом имеющегося вычета (1 млн рублей или суммы понесенных расходов на приобретение объекта ранее) и если объект находился в собственности за менее пяти лет (трех лет для определенной категории активов). Затем он получает налоговый вычет, рассчитанный на стоимость приобретенного имущества.
Такой формат позволяет минимизировать сумму, уплачиваемую в бюджет. Он не стоит риска и указывает в документах заведомо заниженную стоимость. При подаче налоговой декларации, если в ходе проверки будет выявлено, что цена составляет менее 70% от заявленной в кадастре недвижимости, сумма налога будет пересчитана и вынуждена доплачивать, влекя за собой штрафы.
Риски
Смена дома в регионе на квартиру влечет за собой меньший риск для домовладельца, чем для его контрагента, это не касается ситуации, когда бытовка новая и история прозрачна. В старом доме может быть много подводных камней, от соседских претензий на участок, до наследников, вовремя не вступивших в права, но имеющих юридическую возможность привести их в порядок. Судебное разбирательство в этом случае займет больше года.
Но это постоянные риски. При изучении практики можно увидеть, что наличие возможности признания сделки недействительной зависит от факторов, которые выясняются после оплаты:
В юридической практике встречаются подобные случаи, которые заставляют остерегаться контроля над объектом сделки. Часть риска снимается, если сделка требует аттестации. Она может быть выдана не только в случаях, предусмотренных законодательством, но и в добровольном порядке. Если суд признал договор недействительным, необходимо вернуть полученное при сделке, время и понесенные расходы будут потеряны.
Особенности некоторых сделок
Обмен квартиры на дом в деревне может быть сложным, не все сделки совершаются в течение двух-трех дней, один из покупателей проживает в Беларуси или другой соседней стране, где находится недвижимость, срок оформления будет задержка до двух недель. Если в квартире проживает несовершеннолетний, при приобретении использовался родовой капитал, органы опеки и попечительства не могут согласовать сделку. Они изучат дом, и если посчитают, что условия жизни ребенка ухудшатся, не дадут согласия на регистрацию.
Интересный! Продажа, обмен, дарение и другие виды распоряжения земельными участками
Обмен долей
Любая сделка с имуществом, находящимся в совместной собственности, связана с рядом сложностей, особенно если обмен квартиры на дом будет без посредника, а у сторон нет достаточного опыта. Если один из контрагентов продает только долю в праве, то:
Затраты на такую комбинацию и время оформления увеличиваются. Необходимо дождаться получения отказа и проверить правильность оформления.
Обмен, если дом в деревне
Бывает, что собственники деревенских построек не оформляют на них права. Чаще всего это происходит, если дом еще не является узаконенным скваттером или если наследники официально не оформили приобретенное право собственности и пользуются типовой постройкой.
В этом случае обмен недвижимости в формате дома на квартиру будет затруднен. Иногда, если дом заброшен и его нет в базах, проще оформить только права на участок, обойтись минимальной площадью, только строительной площадкой, составить договор и оформить снос. Сначала следует проконсультироваться с юристами. При оформлении сделки специалисты рекомендуют выбирать МФЦ по месту нахождения дома, более вероятно, что при возникновении сложностей с ее реализацией необходимые бумаги могут запросить в архивах. При осмотре дома следует обращать внимание не только на наличие необходимых коммуникаций, но и на выдачу разрешительных документов на них. Несанкционированное подключение в будущем может вызвать проблемы.
Но иногда на практике встречаются ситуации, когда обмен домами и квартирами в районах с разной локацией осуществляется на определенный период, например летом, если собственники хотят сменить климат или освоить новый район. Эту ситуацию можно оформить только с помощью двух краткосрочных трудовых договоров.
Предложения обменять квартиру на частный дом встречаются реже, чем противоположный вариант, но их тоже можно найти в Интернете. Сейчас жители Москвы и других городов-миллионников все больше стремятся улучшить экологическую обстановку и выбирают жизнь на природе, заменяя квадратные метры квартиры домом и садом.
