Как правильно оформить и избежать проблем при покупке квартиры, где прописан несовершеннолетний?

Не все граждане осознают, что заселение в квартиру несовершеннолетнего ребенка — серьезная проблема, которую не всегда можно решить после смены собственника. В статье представлен базовый алгоритм действий людей в ситуациях, когда квартира продается с незарегистрированным ребенком.

Дети и подростки, получившие паспорт, но не достигшие дееспособности, не могут самостоятельно защищать свое имущество и гражданские интересы, поэтому государство регулирует нормы жилищного права, предусмотренные для данной категории граждан. В итоге продажа квартиры с зарегистрированным ребенком оснащена дополнительными мерами по защите своих интересов. К ним относятся источники законодательства.

Также следует учитывать положения Закона от 29 декабря 2006 г. 256-ФЗ, которые регулируют обязательную регистрацию ребенка в жилом доме, приобретенном на средства материнского капитала, что предусмотрено Постановлением РФ от 25.07.2012 г. 994 от 4 декабря 2009 г.

Кроме того, значительную роль в таких случаях играет Федеральный закон, принятый 29 декабря 2015 г. 391-ФЗ, вносящий изменения в некоторые законодательные акты Российской Федерации. В частности, он регулирует обязанность сторон сделки в случае купли-продажи квартиры с зарегистрированными в ней детьми нотариально заверить договор сделки.

Нюансы при оформлении недвижимости, если там прописаны дети до 14 лет, и с 14 до 17

Несовершеннолетние проживающие в стране несовершеннолетние до 14 лет не обладают такой дееспособностью, чтобы все действия в их интересах осуществлялись законными представителями, предусмотренными п. 2 и п. 3 статьи 37 СК РФ и статьями 19-21 ГК РФ. Закон о защите.

Статья 37 СК РФ. Признание имущества каждого из супругов их общей собственностью

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их общей собственностью, если будет установлено, что во время брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов или работы одного из супругов супругов осуществлены вложения, которые значительно увеличивают стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, реновация и прочее).
СПРАВКА: Законными представителями являются родители (приемные родители) и опекуны (приемные родители).

Если собственником является несовершеннолетний, все действия в контексте сделки осуществляются законными представителями при условии получения специального разрешения органов опеки и попечительства. В других случаях родители или опекуны должны будут получить разрешение с формальным обязательством зарегистрировать несовершеннолетнего по другому адресу. Кроме того, ребенок может быть зарегистрирован только вместе с родителями или — с одним из них.

В возрасте 14-17 лет (включительно) подростки приобретают частичную дееспособность, руководствуясь пунктом 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьями 19-21 Закона об опеке. Следовательно, как владельцы собственности они могут самостоятельно подписывать всю документацию, относящуюся к операции, а родители или опекуны ставят только подпись, подтверждающую их согласие на операцию. То же самое касается отрывка, в котором подросток, получивший гражданский паспорт, может участвовать самостоятельно, с разрешения родителей или опекуна.

В этом возрасте ребенок может зарегистрироваться у любого из родственников, что облегчает его выписку, при условии, что у бабушек, бабушек, дедушек и других родственников есть жилое помещение, на которое новый владелец может подать в суд.

Риски и проблемы

На покупателя квартиры, в которой зарегистрирован ребенок, распространяется действие вышеуказанных законов, в соответствии с которыми он может получить следующие правовые последствия:

1. вступить во владение домом, но получить залог в виде женщины, зарегистрированной в комнате с ребенком или несколькими детьми;
2. участие в длительных судебных процессах, связанных с выгрузкой нежелательных арендаторов на вашем участке;
3. расторгнуть сделку об отказе в выписке от матери с детьми;
4. признание сделки недействительной в случае неполного пакета документации по сделке, либо — с нарушением правил заключения сделки.

То есть после покупки дома хозяин квартиры окажется бессильным. Впоследствии продать такую ​​квартиру будет принципиально сложно, так как эксплуатация может быть признана «не чистой», с ограничениями.

ВАЖНО: право записаться сохраняется за матерью с несовершеннолетними детьми до 18 лет или до тех пор, пока женщина не получит право пользоваться жилым помещением по другому адресу.

Еще одна важная деталь, которая может привести к риску — недобросовестность продавца квартиры. Например, полный пакет документов по сделке, полностью оформленный в правоохранительных органах, представляет собой полную правоспособность купли-продажи.

Однако, если законные представители не покупают обещанное жилье взамен или — они покупают его за пределами установленных органами охраны лимитов — они, в свою очередь, подадут жалобу в прокуратуру или жалобу в суд, юридически защищая права. В большинстве подобных случаев такие сделки отменяются при купле-продаже квартиры.

Ситуации, когда малолетнего невозможно снять с регистрационного учета

Иногда все попытки собственника отстоять свои имущественные интересы оказываются бесполезными. Вопреки своим конституционным правам он остается беззащитным перед нормами законодательства, защищающими интересы детей. Следует отметить, что выписывать ребенка нельзя:

Следовательно, снять такого арендатора с регистрационного реестра просто так, по прихоти собственника невозможно. Согласно требованиям органов опеки и попечительства при загрузке после операции необходимо:

1. указать адрес проезда несовершеннолетнего;
2. подтвердить, что новые условия такие же или лучше предыдущих.

Власти могут запретить перемещение несовершеннолетнего в дом, где условия жизни отличаются в сторону ухудшения.

ВНИМАНИЕ: Недобросовестные граждане часто используют указанные законы в мошеннических целях, продолжая жить в проданной ими квартире.

Как покупателю обезопасить себя и избежать трудностей?

лучше всего избежать проблем, которые могут возникнуть при регистрации детей в купленной квартире, если родители с несовершеннолетними и подростками выезжают раньше, чем совершается сделка. Это наиболее правильный вариант при условиях:

Если несовершеннолетние уже получили паспорт, их выписка разрешается к родственникам без родителей, что также необходимо документально подтвердить, предъявив выписку. Если владельцем купленной квартиры является несовершеннолетний, необходимо проверить документы, выданные органами опеки и попечительства. Обратите внимание, что невыполнение инструкций, полученных от законных представителей, приведет к отмене транзакции.

Соответственно, в договоре должны быть учтены все нюансы сделки, чтобы любое расторжение не нанесло покупателю материального ущерба. В частности, ввести положение, предусматривающее, что в случае двустороннего возврата он получает полностью все деньги, переданные в рамках сделки продавцу, чтобы не получать их небольшими порциями в течение 15-20 лет, потеряв выгода от их использования.

Пошаговая инструкция: как купить недвижимость, если в ней есть малолетние жильцы

Осмотр помещения

После того, как объект недвижимости был выбран для сделки, необходимо провести осмотр жилья. Если он соответствует требованиям, проверьте документацию на чистоту сделки. Вся документация здесь имеет юридическое значение. В том числе — выписка из квартирной книги. Если в нем указаны зарегистрированные дети, вам необходимо поговорить с домовладельцами и попросить мать и ребенка уйти до завершения сделки.

В случае отказа попросите его объяснить причины. Если отказ мотивирован объективными причинами, покупатель выбирает между покупкой понравившейся квартиры и поиском нового объекта. Если отзывы продавцов вызывают сомнения, они, скорее всего, откажутся от сделки.

При покупке такой квартиры действия сторон будут следующими.

1. вам следует обратиться в органы опеки и попечительства по адресу вашего проживания.
2. Впоследствии собственник пишет заявление о намерении провести сделку.
3. Для подтверждения правомерности действий рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП) на покупку нового жилья. Тогда в заявке будет указано, что вы покупаете новую жилплощадь за счет проданной квартиры.

К заявке прилагается:

Заключение договора купли-продажи

После получения разрешения из опеки делается второй шаг: заключение договора. Если продавец заключает альтернативный договор или — уже купил новый дом для покупки, можно обойтись без заключения ПДЧ, составив и подписав основной договор. При составлении купчей необходимо предусмотреть все нюансы, которые могут повлечь за собой отказ семьи от подписки.

Следовательно, положения договора должны быть вставлены:

1. права и обязанности сторон с обязательным указанием необходимости выписки;
2. сроки выпуска помещения;
3. сроки выписки;
4. ответственность за неисполнение обязательств;
5. условия расторжения договора.

Нотариальное удостоверение

Договор, составленный в трех экземплярах, подписывается сторонами, после чего делается третий шаг: заверение акта. Только нотариус может заверить договор купли-продажи в нотариальной конторе по месту нахождения объекта недвижимости.

СПРАВКА: Нотариальный акт договора предусматривает уплату государственной пошлины и оплату стоимости технических работ, если договор был составлен здесь.

Регистрация сделки

После нотариального удостоверения договор сделки с недвижимым имуществом подлежит регистрации на основании норм статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона 122-ФЗ от 24.07.97. Регистрация сделки — четвертый этап, который при благоприятном исходе судебного процесса станет последним. Для регистрации стороны обращаются в Росреестр вместе или передают пакет документации через МФЦ.

Для этого потребуется передача новых договоров и пакета документации по сделке. Также прилагается копия разрешения от опекуна. Регистратор проверяет документацию, принимает ее под расписку и назначает дату повторного посещения.

В назначенный день при предъявлении паспорта и квитанции, полученных в МФЦ, покупатель получает:

С этого момента он считается полноправным владельцем квартиры.

Нотариально заверенный договор купли-продажи освобождается от уплаты регистрационного сбора.

После того, как продавец получит свою копию акта купли-продажи с отметкой о регистрации, он имеет право пойти в паспортный стол и вместе с несовершеннолетними детьми написать заявление на выписку. В течение двух недель вам необходимо зарегистрироваться по новому адресу. Допускается также одновременная регистрация по новому адресу с выпиской о помещении, в котором ранее проживала семья. Оба являются законными и дискреционными.

Алгоритм выписки человека из приобретенного жилья не достигшего совершеннолетия

Если продавец обманул нового владельца и не вышел из системы, ему придется разобраться с этой проблемой самостоятельно, обратившись в суд. Выписка матери с детьми допускается только с согласия суда. Но сначала вы должны сообщить ей о своем намерении обратиться в суд. Уведомление лучше всего отправить через Почту России на адрес, который был указан в качестве места будущего проживания в органах опеки и попечительства.

Если вы не получите ответ на свой запрос в течение одного месяца, вы можете подать жалобу. Жалобу необходимо подать в районный суд по месту нахождения дома с квартирой, где предыдущие жильцы незаконно зарегистрированы (ст. 28 ГК РФ). Здесь пишется жалоба, в которой указываются все обстоятельства дела, особое внимание следует уделить пунктам.

1. При каких обстоятельствах была приобретена квартира, когда было оформлено право собственности и нотариально удостоверен договор сделки.
2. Что указано в договоре об отказе от прежних владельцев — перечислите подробно, по пунктам.
3. Какие гарантии дал продавец по освобождению семьи. Дайте ссылку на доступную документацию.
4. Объясните, что все правила были соблюдены должным образом, включая использование органов опеки и попечительства.
5. обязательно указать, что до обращения в суд ответчику было отправлено уведомление с обязательством удалить по указанному адресу.

В судебном заявлении попросите «Подтвердить кредит в полном объеме. Разрешить выписки граждан (указать фамилии) с несовершеннолетними детьми (указать фамилии). При подаче жалобы в обязательном порядке предоставляется документация:

Кроме того, вы должны приложить доказательство того, что выписка была запрошена на законных основаниях. Например:

1. кадастровая выписка о наличии жилья у близких родственников продавца;
2. копия выписки из ЕГРН о приобретении людьми нового жилья;
3. сертификаты защиты;
4. другая документация, подтверждающая законность отмены.

По решению суда собственник квартиры вправе снять с учета родителей с детьми.

СПРАВКА: Если суд отклонил признание кредита, в течение 10 дней можно подать апелляцию в областной суд.

О том, как написать зарегистрированному лицу в купленной квартире, читайте здесь.

Если вы хотите узнать больше полезной информации о покупке квартиры, мы подготовили для вас интересные материалы по:

Заключение

Несовершеннолетние, прописанные в купленной квартире, могут доставить будущему хозяину проблемы, если родители не уволят их по собственной инициативе. В этом случае вам придется обратиться в суд и провести процедуру отмены по решению суда.