Как предоставить государственный или муниципальный земельный участок для строительства

Как предоставить государственный или муниципальный земельный участок в аренду для строительства

С 1 марта 2015 года основным правом, на котором предоставляются государственные и муниципальные земли для строительства, стала аренда (п. 1 ст. 35 Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ).

По общему правилу, чтобы предоставить участок в аренду, нужно провести аукцион. Но в некоторых случаях можно обойтись и без него. Например, если с заявителем заключен договор о комплексном освоении территории (п. 1, 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

В этом случае срок аренды может быть установлен только в пределах, разрешенных законом.

По каким причинам государственная или муниципальная земля сдается в аренду под строительство

Общим основанием является протокол об итогах аукциона (п. 15 ст. 39.12 ЖК РФ). Это первое и основное основание, на котором можно арендовать государственную или муниципальную землю под строительство.

К особым основаниям, позволяющим заключить договор аренды земельного участка под строительство без проведения торгов, относятся (п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ):

  • указ или распоряжение Президента Российской Федерации;
  • распоряжение Правительства Российской Федерации на крупные инвестиционные проекты;
  • приказ высшего должностного лица субъекта Российской Федерации;
  • обязательство нового застройщика достроить дом долевого строительства;
  • международный договор;
  • формирование земельного участка при разделе земельного участка, сдаваемого в аренду для комплексного освоения территории;
  • право собственности лица, желающего сдать в аренду земельный участок, на строение на этом земельном участке;
  • имущество незавершенного строительства. В этом случае сайт предоставляется один раз на три года;
  • соглашение о развитии застроенной территории;
  • договор на застройку территории под строительство типового жилья;
  • изъятие участка для муниципальных нужд при комплексном освоении территории по инициативе органа местного самоуправления;
  • строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры в комплексном освоении территории;
  • договор концессии (договор государственно-частного партнерства, договор муниципально-частного партнерства);
  • договор на застройку территории под строительство арендованного дома;
  • специальный инвестиционный контракт;
  • инвестиционный проект в зоне территориального развития.
  • Проводите аукцион до тех пор, пока нет смысла арендовать участок без него. При заключении договора аренды земельного участка без проведения обязательных торгов такой договор аренды может быть признан недействительным (ст. 168 ГК РФ). Последствия, в частности, следующие: арендатор возвращает участок государству (муниципалитету), а последний перестает получать арендную плату.

    Точно так же сдача земли в аренду без обязательного аукциона считается ограничением конкуренции. В таких случаях ФАС России выдает предписание об устранении нарушений и (или) налагает на виновных должностных лиц штраф по ст. 14.9 КоАП РФ.

    Как сдать землю в аренду под строительство

    Вы должны провести аукцион, если нет особых причин для заключения неаукционной аренды.

    Он проводится по тем же правилам, что и аукцион по аренде других государственных и муниципальных лотов. Он может быть инициирован как органом, уполномоченным на распоряжение участками, так и заинтересованным лицом (п. 1 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ).

    В настоящее время аукционы проводятся простым способом. Есть законодательное требование, чтобы они хранились в электронном виде, но соответствующая процедура еще не принята.

    Сдача в аренду государственных и муниципальных земель для строительства без проведения торгов также не отличается от сдачи в аренду таких участков для других целей. Инициатором здесь всегда является заинтересованное лицо.

    Если участок не сформирован или его границы не указаны, то его предоставление должно быть согласовано заранее. После этого заинтересованное лицо вносит участок в кадастровый реестр и подает заявление на его аренду.

    На какой срок может быть заключен договор аренды государственной или муниципальной земли под строительство

    Для договоров аренды государственных и муниципальных участков устанавливаются максимальные и минимальные сроки. Они закреплены в законе.

    Договор, в котором срок указан больше максимального или не указан вовсе, считается заключенным на максимальный срок. Поэтому, если Росреестр откажет в регистрации такого договора, вы можете обжаловать этот отказ в суде.

    Минимальные сроки устанавливаются для отдельных случаев аренды участков общего пользования. При нарушении минимального срока решение о предоставлении участка и об аренде будет считаться недействительным. А если при этом будет заключен договор аренды на срок менее одного года, арендатора могут оштрафовать.

    Это важно знать! Солнечный передел: процедура, договор

    Какие минимальные сроки аренды государственных и муниципальных земель

    Закон устанавливает следующие минимальные сроки аренды государственных и муниципальных земель:

  • на строительство и реконструкцию зданий и сооружений — не менее 3 лет. При этом срок аренды должен быть в два раза больше срока, необходимого для осуществления инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий и сооружений (п. 1 п. 8, п. 9 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации);
  • юридическое лицо по комплексному освоению территории — не менее 3 лет (п. 4 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ);
  • гражданин для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства в черте населенного пункта — 20 лет. Этот срок также является максимальным (п. 3 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ);
  • в обмен на участок, отведенный для государственных (муниципальных) нужд, не менее 3 лет (п. 9 п. 8 ст. 39.8 ЖК РФ);
  • при аренде сельскохозяйственного участка — не менее 3 лет. Исключение: сенокосы, пастбища, сады. Их арендуют на срок до 3 лет (пп. 11, 12 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
  • при аренде оленьих пастбищ в районах Крайнего Севера и отгонных пастбищ — не менее 5 лет (п. 6 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
  • при аренде лесного участка — не менее 10 лет, за исключением охотничьих угодий (срок аренды равен сроку охотничьего договора), добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации линейных сооружений, лесозаготовок (в этих случаях нет минимального срока). Это указано в ч. 3 ст. 72 ЛК ФР;
  • при аренде лесного участка под водохранилища, иные искусственные водоемы, гидротехнические сооружения, морские порты, морские порты, речные порты, причалы, а также для переработки древесины и других лесных ресурсов — не менее 1 года (статьи 44, 46, часть 3 статьи 72 ЖК РФ).
  • Решения о предоставлении земельных участков в аренду на срок меньше минимального, что судебная практика признает незаконными. В этом случае арендатор обяжет уполномоченный орган передать участок на срок не менее минимального.

    Аренда на срок менее минимального срока может быть признана судом недействительной. Арендатор должен будет вернуть землю государству (муниципалитету). При этом арендная плата, полученная арендодателем за истекшее время аренды, не подлежит возврату.

    Административная ответственность грозит, если законом установлен минимальный срок в один год и более, а договор заключен на срок менее одного года и не зарегистрирован. Это считается несанкционированным захватом земли. За это Росреестр оштрафует арендатора по ст. 7.1 КоАП РФ.

    Какие максимальные сроки аренды государственных и муниципальных земель

    Закон устанавливает максимальные сроки аренды земель общего пользования, например:

  • на строительство или реконструкцию зданий и сооружений — 10 лет (п. 1 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ);
  • на прокладку линейных сооружений — 49 лет (п. 2 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ);
  • гражданину для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в черте населенного пункта — 20 лет. Этот срок также является минимальным (п. 3 п. 8 ст. 39.8 ТК РФ);
  • организации комплексного освоения территории — 5 лет (п. 4 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ);
  • на завершение строительства незавершенного объекта — 3 года. Кроме того, в случае реализации указанного объекта с торгов срок аренды должен быть в два раза больше срока, необходимого для проведения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий и сооружений (п. 6 п. 8, п. 9 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ). Российская Федерация);
  • по договору охотничьей концессии, договору об освоении территории под арендное жилище, договору о комплексном освоении территории — тот же срок, что и в основном договоре или договоре (пп. 7 — 1, 8.3, п. 8, статья 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации);
  • для пользования недрами срок аренды не может превышать срок действия лицензии более чем на два года (п. 10 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации);
  • для сельскохозяйственного производства — 49 лет (п. 11 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
  • за сенокос, выпас скота, садоводство — 3 года (п. 12 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 9 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
  • при резервировании земель — не дольше срока резервирования (п. 13 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ);
  • аренда в рамках инвестиционного проекта — не позднее срока его реализации (п. 14 п. 8 ст. 39.8 ЖК РФ);
  • при использовании водных биоресурсов — не позднее срока действия решения об их предоставлении в пользование (п. 15 п. 8 ст. 39.8 ТК РФ, ст. 14 ТК РФ);
  • земли сельскохозяйственного назначения для крестьянского хозяйства (усадьбы) или организации, участвующей в программе поддержки сельского хозяйства, без проведения торгов — до 5 лет (п. 8 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
  • арендная плата взамен изъятого участка — не более остатка предыдущего срока. При остатке менее 3 лет срок новой аренды составит 3 года (п. 9 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ);
  • собственники зданий, строений, расположенных на арендованных земельных участках, или помещений в них — 49 лет (п. 17 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ);
  • при аренде лесного участка — 49 лет (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ);
  • при аренде участка, предоставленного участнику СЭЗ в Крыму и Севастополе без проведения торгов, на период реализации соглашения об условиях деятельности в СЭЗ, если им не заявлен меньший срок (п. 38 п. 2 ст ст. 39.6, п. 19, п. 8 ст. 39.8 ТК РФ).
  • Это важно знать! Строительство линейных установок

    Превысить максимальный срок аренды просто невозможно. Если прописать в договоре срок больше максимального или он вообще не указан, договор будет считаться заключенным на максимальный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Это подтверждается судебной практикой.

    Если Росреестр отказывает в регистрации договора аренды по причине того, что срок в нем больше максимального, обжалуйте этот отказ в суде. Суды отмечают, что неверный срок в таких случаях не является основанием для отказа в регистрации.

    Рассмотрение заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления участка

    Компетентная муниципальная или государственная структура рассматривает заявки в два этапа. В течение первых 10 дней с момента регистрации во входящей корреспонденции решается вопрос о возможности рассмотрения заявления по существу.

    Основания для возврата документов заинтересованному лицу:

  • обращение в неуполномоченный орган;
  • отсутствие персональных данных заявителя (ФИО, место постоянного жительства, данные из гражданского паспорта или иного подтверждающего документа);
  • отсутствие документов, которые предполагается приложить к заявке, среди основных – документы, подтверждающие право на получение участка вне конкурса, план размещения, доверенность представителя.
  • Текст сопроводительного письма компетентного органа должен содержать исключительный перечень причин отказа в предварительном согласовании. Отказ не препятствует повторной подаче аналогичного заявления после устранения недостатков. Однако промедление может иметь негативные последствия.

    Заявки на предварительное согласование рассматриваются в порядке их регистрации во входящей корреспонденции. Если в органе местного самоуправления или государственном органе уже рассматривается заявление об участке, границы которого хотя бы частично совпадают с запрашиваемыми, должностные лица приостанавливают рассмотрение поступившего позднее заявления.

    Заинтересованное лицо, заявление которого было получено позже, может рассчитывать на положительное решение только в случае отклонения предыдущего заявителя. Срок, на который приостановлено рассмотрение заявления, не включается в общий срок рассмотрения заявления (30 дней.

    Если земельный участок, запрошенный заявителем, не сформирован и отсутствует план межевания, к заявке будет приложена схема расположения участка. Для внесения сведений о местонахождении объекта в Госкомимущество необходимо, чтобы схема представляла собой электронный документ.

    Граждане имеют право подать бумажную версию. Бремя преобразования обычной схемы в электронную ложится на плечи чиновников. Взимание дополнительной платы или продление срока обработки заявки на оцифровку бумажной схемы недопустимо.

    Как предоставить государственный или муниципальный участок в собственность для строительства

    Государственные или муниципальные земли под строительство могут быть переданы в собственность в исключительных случаях, а именно, когда земельный участок:

    1) продается без проведения торгов (п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ).

    В частности, гражданин или юридическое лицо:

  • подает заявку на предварительное согласование в случае формирования участка или уточнения его границ. К заявке должен быть приложен план планировки участка, если проект изысканий не утвержден;
  • обеспечивает выполнение кадастровых работ;
  • ставит участок на кадастровый учет на имя уполномоченного органа и регистрирует право государственной или муниципальной собственности на него.
  • После этого на основании заявления о предоставлении земельного участка заключается договор купли-продажи;

    2) предназначен для индивидуального жилищного строительства и реализуется с торгов (ст. 39.18 ТК РФ).

    В судебной практике продажа земли под строительство, вопреки запрету, приводит к ничтожности продажи. Это означает взаимный возврат денег и земли.

    В практике ФАС России лица, виновные в проведении торгов по продаже объекта строительства, штрафуются по ч. 10 ст. 7.32.4 КоАП РФ.

    Заявление гражданина о предварительном согласовании предоставления участка

    К письменному обращению физического лица относятся:

  • сведения о заявителе;
  • кадастровый номер запрашиваемого участка;
  • дата, порядковый номер решения об утверждении проекта межевания территории (при наличии);
  • целевое назначение землевладения/землепользования;
  • кадастровый номер участка, из которого образован запрашиваемый объект (при наличии);
  • ссылка на наличие хотя бы одного из ст. 39.3, 39.5, 19.6, 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации об основаниях предоставления участка вне конкурса;
  • если у заявителя есть выбор, ссылка на тип запрашиваемого права;
  • если участок предоставляется в обмен на изъятое, ссылка на этот факт, реквизиты решения об изъятии;
  • если площадка испрашивается для размещения объектов, строительство которых предусмотрено документами территориального планирования, ссылка на решение об утверждении проекта планировки.
  • К заявке прилагается:

  • документальное подтверждение обоснованности заявки на получение земельного участка общего пользования на внеконкурсной основе (перечень правоустанавливающих документов для каждого случая предусмотрен Приказом Минэкономразвития № 1 от 12.01.15г.);
  • если предоставленный участок не сформирован, план размещения;
  • для земель лесного фонда режим предоставления.
  • Решение о предоставлении участка: процедура принятия

    Компетентный орган рассматривает заявление о концессии в течение 30 дней. В течение первых 10 дней он может быть возвращен заявителю без рассмотрения несоответствия. Это не препятствует повторному обращению.

    В течение следующих 20 дней заявление рассматривается по существу. По результатам рассмотрения заявления уполномоченный орган предпринимает одно из следующих действий:

  • подготавливает и отправляет договор заявителю (вид зависит от запрашиваемого права);
  • принимает решение о безвозмездной передаче гражданину земельного участка в собственность или в бессрочное пользование;
  • мотивированный отказ.
  • Проект договора, уже подписанный компетентным органом, доставляется гражданину или направляется по адресу, указанному им в заявлении. В течение 30 дней с момента получения заявитель должен подписать денежный перевод и вернуть его контрагенту.

    Несоблюдение срока является критическим и препятствует заключению договора в будущем. Как и любая сделка с недвижимостью, договор подлежит государственной регистрации в ЕГРП.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Правосудие в Российской Федерации - юридические проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: