Как прекратить деловые отношения? Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Контракт может быть расторгнут тремя способами: путем его расторжения, путем отказа от выполнения обязательств, возложенных на одну или обе стороны, или путем отказа от самой сделки. Даже приобретение недвижимости имеет основание для расторжения договора купли-продажи, но в то же время имеет особенности в самой процедуре расторжения.

Практика гражданского права выделяет три способа расторжения договора купли-продажи недвижимости:

Закон предусматривает определенные условия для продавца и покупателя, которые позволяют им вернуть свою собственность или деньги за ее покупку.

По инициативе продавца

1. Отказ от оплаты покупателем. Платеж является обязательным условием любой денежно-кредитной политики (п.4 ст. 486 ГК РФ), и в соответствии с п.9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2010 г. 1997 г. 21, несоблюдение этого пункта является причиной для прекращения транзакции.

   важно отметить, что просрочка платежа не будет причиной расторжения договора, но продавец имеет право взимать проценты за каждый день просрочки (статья 395).

2. Отказ принять помещение. Если у покупателя нет веских причин принять объект продажи (помещение находится в худшем состоянии, чем согласовано сторонами и т.д.), Продавец также вправе настоять на расторжении договора или его принятии и последующем оплата в установленный срок (статья 484).

По требованию покупателя

1. Помещение не соответствует тому условию, которое было согласовано при заключении договора. Согласно ст. 475 покупатель вправе потребовать:
2. скидка;
3. в разумные сроки устранить недостатки помещения, которые не обсуждались;
4. возместить покупателю затраты на устранение дефектов собственными силами;
5. расторгнуть договор, если продавец не согласен с каким-либо из перечисленных условий.

Прием помещения в ненадлежащем состоянии не является основанием для освобождения продавца от ответственности. На покупателя распространяется общий срок исковой давности (3 года) для подачи иска в суд, если сторона отказывается устранить нарушения мирным путем.

6. Нарушение продавцом сроков снятия самого себя и членов его семьи с регистрации (если предметом договора является жилое имущество) и эвакуация жилого помещения.

   Согласно ст. 556, продавец обязуется передать покупателю помещение, по которому оформляется акт о переходе на денежно-кредитную политику. Подписать акт можно только после того, как будут устранены все препятствия к использованию недвижимости. Уклонение одной из сторон от подписания договора имеет следующие последствия:

7. компенсация ущерба потерпевшей за каждый день просрочки согласно ст. 395, если помещение приобретено за кредитные средства или предназначено для использования в коммерческих целях;
8. расторжение договора.
9. После подписания договора были обнаружены обременения, которые не были указаны в справке ЕГРН и не были указаны в договоре.

   Данный факт является не только основанием для расторжения договора, но и признания его недействительным за нарушение прав третьих лиц (статья 173.1).

Способы разрыва отношений

В зависимости от согласия сторон, условий сделки и способа расторжения существуют разные способы положить конец исполнению обязательств.

С одним инициатором

При расторжении договора по требованию только одной стороны должны быть соблюдены два условия (ч. 2 ст. 450):

Причиной прекращения обязательств является несоблюдение стороной существенных условий, изложенных в договоре.

По соглашению сторон

В этом случае обе стороны желают прекратить все свои обязательства и по взаимному согласию подписать новое соглашение, отменяющее действие основной денежно-кредитной политики (часть 1 статьи 450).

Причинами двустороннего расторжения могут быть:

1. возникновение непредвиденных обстоятельств со стороны контрагентов (появление другого собственника или третьего лица с правом пользования имуществом, о котором продавец не знал и не мог знать и т д);
2. нарушение существенных условий сделки и согласие нарушителя на ее прекращение.

В случае взаимного расторжения договора предусмотрен только предварительный порядок разрешения спора.

Недействительность сделки

Недействительность контракта означает его признание недействительным (он нарушает требования закона, установленные судьей) или недействительным (если он затрагивает общественные интересы или права третьих лиц, независимо от судебного признания), если есть основания для выполнение обязательства кажется невозможным (статья 166).

Для признания ничтожной сделки недействительной заинтересованная сторона должна подать иск в суд. Эта транзакция считается завершенной, но требует разрешения.

Незаключенность

В гражданском праве не проводится полного разграничения между недействительным контрактом и невыполненным контрактом (статья 432). Последнее, как правило, означает отсутствие установленных обязательств в операции. В соответствии с общими положениями ГК РФ о купле-продаже и Информационным письмом ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. 165 незавершенная сделка имеет следующие характеристики:

Как можно расторгнуть?

Расторгнуть договор можно двумя способами:

1. до регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество;
2. после внесения записи в Росреестр.

Отказаться от обязательств, которые еще не подкреплены реализацией регистрационных действий, несложно.

До регистрации

Это признается прекращением обязательств до подачи заявления в Росреестр или после него в случае, если документы еще находятся на рассмотрении в указанном органе.

В последнем случае стороны должны повторно подать совместное заявление, в котором указываются причины расторжения договора и прекращения перехода права собственности. В этом случае Росреестр вернет покупателю половину суммы уплаченной госпошлины (п. 3 ст. 333.40 Налогового кодекса РФ).

Регистрация происходит в течение 7 рабочих дней (9, если заявка была подана через МФЦ), поэтому стороны должны подать заявку до этого времени.

Если заявку на смену собственника подали не продавец и покупатель, им не нужно никуда ехать. В случае отказа одной из сторон от урегулирования спора другая сторона вправе разрешить спор в судебном порядке.

важно отметить, что даже сделка, совершенная с привлечением нотариуса, разрешается в его присутствии (он же подает заявление в Росреестр от имени сторон).

После регистрации

Прекращение действия ДКП после регистрации в ЕГРН о переходе права собственности возможно только на основании решения суда (п. 65 ППВС РФ № 10 и ППВАС РФ № 22 от 29.04.2010). Для этого сторона, ходатайство о прекращении которой удовлетворено, должна связаться с Росреестром и предоставить вместе с заявлением копию вступившего в силу судебного акта (1 месяц со дня принятия решения.

Если стороны желают расторгнуть договор по взаимному согласию, они должны заключить обратный DCT, в котором продавец и покупатель обмениваются местами и на основании этого повторно регистрируют передачу права собственности.

Обоюдное желание

Исходя из позиции искусства. 452, для расторжения договора по взаимному согласию необходимо соблюдать ту же форму, что и при заключении основного договора, т.е. Денежно-кредитная политика перестанет действовать только после подписания соответствующей письменной сделки.

Соглашение о прекращении ДКП

В контракте должна быть указана следующая информация:

1. Введение в договор:
2. дата и место составления;
3. сведения о сторонах сделки (ФИО, паспортные данные и адрес для физических лиц (для индивидуальных предпринимателей также регистрационный номер, если недвижимость приобретена в коммерческих целях), наименование, юридический адрес, ИНН и ОГРН для организаций).
4. Суть и предмет договора, в котором указываются:
5. точный адрес недвижимости;
6. реквизиты ДПН, согласно которому было отчуждено имущество.
7. Обязанности сторон:
8. покупатель возвращает недвижимость;
9. продавец возвращает уплаченную контрагентом сумму.
10. Сроки исполнения обязательств.
11. Расходы на оформление этого договора (при привлечении нотариуса).

    В этом пункте по взаимной договоренности указывается, кто именно оплачивает государственную пошлину за аутентификацию транзакции.

12. Ссылки на статьи ГК РФ, в частности: ст. 158, 160, 452, 550 и 559.
13. Подписи сторон.

Односторонний отказ

Договор может быть расторгнут по требованию только одной стороны при соблюдении установленных условий.

Условия

Перед подачей претензии сторона направляет претензию контрагенту, нарушившему условия договора, с предложением расторгнуть договор в добровольном порядке. Заявление оформляется письменно и отправляется телеграммой или заказным письмом с уведомлением о вручении с подписью. Если ответ не получен в течение 30 дней с даты отправки или если другая сторона отказывается расторгнуть договор, сторона имеет право обратиться в суд.

Срок исковой давности

Для договоров купли-продажи недвижимости устанавливается общий срок давности — 3 года с момента обнаружения лицом нарушения своего права (статья 196).

В какой суд обращаться?

Согласно ст. 24 и часа 1 ст. 30 ГПК РФ ходатайства о предоставлении прав на недвижимое имущество подаются в районный суд по месту нахождения недвижимого имущества.

Нужные документы

К вызову независимо от истца должны быть приложены:

Покупатель также должен приложить:

1. доказательства невыполнения продавцом требований (например, выписка из ЕГРН, подтверждающая отказ в передаче права собственности или отказ в отмене регистрации, фотографии плохого состояния помещения, если не согласовано сторонами в тексте договора и т д);
2. справка из ЕГРН, если право собственности уже перешло к нему;
3. копия документа, подтверждающего оплату стоимости имущества, предусмотренного договором.

Продавцу потребуются:

Как правильно составить исковое заявление?

Заявление о претензии должно содержать следующую информацию:

Если покупатель подает заявку, он должен указать в претензии следующие моменты:

1. Покупателем принято помещение, не соответствующее условиям договора. Вопрос должен отразить этот факт, исходя из ч. 2 ст. 556 ГК РФ, не является препятствием для расторжения договора.

   Фотографии могут быть приложены в качестве доказательства, но заключение эксперта будет иметь большую доказательную ценность. Ссылка на него должна быть вставлена ​​в текст заявления, а копия документа должна быть приложена к остальной информации.

2. Продавец не отказался от подписки и не покинул помещение. Подтверждением будет справка из ЕГРН или выписка из домового реестра, на которую также необходимо сослаться.

   Этот сертификат также подтвердит наличие обременений, возникших до перехода права собственности по вине продавца.

3. Подтверждение оплаты по договору. В запросе указывается дата платежа и ссылка на квитанцию ​​или другой документ, подтверждающий соблюдение обязательства. Копия прилагается к заявлению, но оригинал должен быть предоставлен на слушании.
4. Стоимость иска. Если покупатель уже оплатил сумму контракта, он должен указать цену претензии. В соответствии с п. 9 ч.1 ст. 91 ГПК РФ, определяется исходя из цены объекта. Продавец должен учитывать следующие нюансы:
5. Покупатель не произвел оплату. Подтверждать отсутствие платежа удобнее, если стороны использовали аренду сейфа, для этого банк фиксирует все действия, совершенные продавцом и покупателем.

   В этом случае в приложении указываются реквизиты ячейки, а также ссылки на договоры о ее аренде и хранении с банком.

   Если договором предусмотрены другие способы оплаты, актриса должна подтвердить свое отсутствие в предусмотренные сроки (распечатка платежей на текущем счете и т.д.).

   В заявлении необходимо сослаться на часть 4 ст. 486.

6. Покупатель отказывается принять недвижимость и подписывает акт приема-передачи. Согласно ст. 484, продавец вправе потребовать принятия проданного товара или расторжения договора.

Сроки рассмотрения дела

Суд рассматривает поданное заявление в течение 5 дней, после чего принимает решение о его принятии. Впоследствии объявляется решение о подготовке судебного заседания, в котором указывается, среди прочего, срок, который предоставляется сторонам для совершения действий, установленных судом.

Согласно ст. 154 ГПК РФ, суд рассматривает дело до истечения 2 месяцев. Принятое решение вступает в силу по истечении 30 дней со дня его оглашения. В этот период есть возможность обжаловать апелляцию.

Пошлина и другие расходы

Размер государственной пошлины будет зависеть от того, кто подает заявку. Если это делает покупатель, уплативший сумму купленного товара, налог рассчитывается на основе цены кредита (цены товара) в соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса РФ:

Если покупатель не произвел оплату или продавец подал претензию, госпошлина составит 300 рублей для физических лиц, 6 тысяч рублей — для организаций.

Оспаривание и отмена сделки

Как продавец, так и покупатель, а также третьи лица, права которых были нарушены, имеют право признать DCT недействительным.

Необходимые условия

Сторона, желающая отказаться от договора, должна действовать следующим образом:

1. убедитесь, что есть причина и вы знаете, как оспорить сделку;
2. знать, на какой срок можно расторгнуть договор, если истек срок исковой давности (для объявления операции недействительной — 3 года с момента установления причин, для признания операции недействительной — 1 год);
3. составить и подать жалобу.

Что считается подходящим основанием?

Сделка считается недействительной, если:

Контракт считается оспоренным в суде, если:

1. он подписан несовершеннолетним (14-18 лет) или лицом с ограниченной дееспособностью, которому не разрешено совершать сделку через законного представителя;
2. оспорена третьим лицом, право которого было нарушено;
3. не было разрешения на продажу со стороны органа опеки и попечительства, если один из владельцев — ребенок;
4. был подписан под влиянием обмана, заблуждения или угрозы;
5. условия денежно-кредитной политики крайне невыгодны для обеих сторон.

Если сторона предоставила фальшивые документы, это считается обманом, а это означает, что такая транзакция также будет оспорена и признана недействительной.

Подсудность

Заявление подается по тому же правилу, что и при подаче заявления о расторжении договора (в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости).

Сбор бумаг и доказательств

К обращению прилагаются:

Основанием для доказательств могут служить не только документы, но и показания свидетелей (родителей несовершеннолетнего 14-18 лет, которые без их согласия заключили такое соглашение, очевидцы угроз и т.д.).

Заявление

Заявление составляется по общим правилам расторжения договора (реквизиты ДКП, данные о сторонах сделки и т.д.) с указанием в основной части причин недействительности договора и ссылок на доказательная база.

также необходимо сослаться на следующие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации:

Расчет государственной пошлины также основан на цене претензионного заявления, аналогично расторжению договора. Согласно ст. 154, срок рассмотрения дела — 2 месяца. Как правило, решение вступает в силу в течение 30 дней.

Что делать, если решение не в вашу пользу?

Если истец или ответчик считает решение суда необоснованным, они вправе обжаловать его (ст. 320 ГПК РФ).

В некоторых случаях решение о расторжении договора фактически принимается в пользу лица, даже если ответчик фактически нарушил существенные условия сделки.

Например, покупатель не полностью оплатил оговоренную в договоре сумму, но смена собственника уже зарегистрирована в ЕГРН и не только на него, но и на несовершеннолетнего ребенка. В этом случае судья может обязать покупателя выплатить недостающую часть суммы и пеню только в том случае, если это предусмотрено DCT.

Последствия

1. Конец денежно-кредитной политики. Согласно п. 2 ст. 453, обязательства сторон будут погашены, и в соответствии с пунктом 4 стороны не могут требовать возврата уже выполненных обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором.

   Поскольку правила купли-продажи устанавливают право выбора для продавца и покупателя в случае невыполнения второй стороной условий для запроса таких действий или расторжения договора, последствия прекращения будут следующими:

2. возврат уплаченной суммы покупателю;
3. возврат объекта и его права собственности продавцу.
4. Аннулирование ПрЭП. Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ суд обязывает каждую сторону вернуть все, что стороны получили в рамках сделки, т.е аналогично расторжению договора продавец получает обратно объект недвижимости и имущество от него и покупатель получает деньги.

Стороны вправе прекратить денежно-кредитную политику в отношении недвижимости по взаимному согласию. Если идея прекращения обязательства возникла только у одной стороны по юридическим причинам, а другая сторона с этим не согласна, инициатор вправе подать иск о возмещении ущерба в суд.

Другой способ прекращения исполнения обязательств — расторжение договора при соблюдении условий, установленных законом (для заключения договора не требуется разрешения, нарушен закон, права третьих лиц и т.д.).