Как сдать квартиру без посредников на длительный срок от хозяина в 2021 году

Российское законодательство разрешает людям получать доход от сдачи в аренду жилья. Жилищный кодекс определяет основные правила этой операции: кто имеет право снимать квартиру, каковы права арендатора и домовладельца, которые могут повлечь досрочное прекращение аренды. И хотя законодательство не обязывает сдавать жилье только после заключения договора, такой документ во многом необходим для минимизации возможных рисков как для арендатора, так и для лица, снимающего жилье.

Сегодня мы подробно поговорим о том, как правильно снять квартиру, как это сделать самостоятельно и по закону, с уплатой всех причитающихся налогов.

Риски для арендодателя

Неофициальная аренда жилого помещения грозит собственнику опасными последствиями, которые могут возникнуть у госорганов, а также существует риск того, что недвижимость закончится или окажется в очень неприглядном состоянии.

Среди основных подводных камней словесного согласия и сокрытия факта сдачи следует отметить следующие:

  1. Санкции и уголовное производство. Согласно Налоговому кодексу РФ, налогообложению подлежат все полученные гражданами доходы, в том числе имущественный. При аренде жилого помещения необходимо ежегодно подавать в уполномоченный орган налоговую декларацию, в которой указывается сумма полученных от сдачи в аренду средств. В противном случае может быть наложена ответственность. Согласно статье 122 Налогового кодекса РФ 20% неуплаченной суммы составляет размер штрафа, а 40% — если умысел был умышленным. Кроме того, предусмотрена уголовная ответственность по статье 198 Уголовного кодекса Российской Федерации, которая предусматривает, в том числе, лишение свободы на срок до 6 месяцев.
  2. Повреждение квартиры и находящегося в ней имущества. Без составления договора и акта приема-передачи вряд ли удастся впоследствии доказать, что жилье сдавалось в правильной форме и со временем пришло в аварийное состояние.
  3. Непредвиденные расходы. Это происходит, если арендатор не оплатил счета и накопилась задолженность. Опять же, без договора нет обязательств. Владелец будет вынужден выплатить долг сам.
  4. Мошеннические схемы работодателя. Известны ситуации, когда квартиру снимал один человек, а на самом деле проживало несколько совершенно неизвестных людей. Это типичная субаренда. Однако арендатор уже является домовладельцем без ведома и согласия реального владельца.

Поэтому существующие риски аренды без уплаты налогов, заключения договора аренды могут фактически оставить собственника без жилой площади или повлечь за собой большие расходы.

С какими рисками может столкнуться арендодатель?

Неформальная аренда чревата множеством проблем. Могут возникнуть сложности с госорганами, это тоже может привести к серьезному повреждению квартиры и даже к ее потере.

Основные риски:

  1. Штрафы и пени. Согласно закону, доход от съемной квартиры подлежит налогообложению. Если выяснится, что собственник не подал налоговую декларацию и не уплатил налоги, он рискует получить значительные штрафы и даже тюремное заключение на срок от шести месяцев (с суммой неуплаченных налогов от ста до пятисот тысяч) до трех лет (при сумме неуплаченных налогов от полумиллиона рублей и более).
  2. Повреждение имущества или квартиры. Если жилье было арендовано без соответствующего договора, очень сложно доказать, что из квартиры пропало какое-то оборудование, что окна и двери были целы и что на стенах не было следов краски и следов.
  3. Непредвиденные расходы. Они могут появиться, если работодатель оставит долги за коммунальные услуги. Счета за телефонные разговоры могут быть самыми высокими, например, если работодатель решает «поболтать» с кем-то из родственников, живущих на другом конце света.
  4. Обман со стороны работодателя. Бывают случаи, например, когда человек снимал дом, а в квартире оказывались совершенно другие люди, которые уже заключили договор с арендатором, без согласия собственника. В некоторых квартирах, например, могут открыть бордель, а можно принять группу граждан из соседних стран, приехавших зарабатывать деньги (под одной крышей могут жить до 20 человек).

Страховка перед процедурой

Практически все, что находится под угрозой уничтожения или повреждения, в настоящее время застраховано. Поэтому, прежде чем сдавать дом незнакомцам с неизвестными намерениями, следует обратиться к страховщику. Это действие заставит вас чувствовать себя увереннее и спокойнее в отношении своих квадратных метров.

В договоре страхования должны быть указаны следующие варианты исхода событий:

  • наводнение;
  • огонь;
  • взрыв газа;
  • повреждение внутреннего имущества и отделки.
  • Однако при оформлении справки следует учитывать, что чем больше ожидается страховых случаев, тем выше стоимость ежемесячного платежа. Частично проблему стоимости можно решить за счет арендатора, включив в оплату страховку.

    Поиск нанимателей

    Вы можете искать подходящих клиентов самостоятельно или полагаться на агентство недвижимости. Многие люди предпочитают распространять информацию среди родственников и друзей. Однако не следует игнорировать рассылку рекламы в Интернете, а также в любых соответствующих печатных СМИ.

    При показе жилой площади не рекомендуется, чтобы потенциальные жильцы оставались в квартире одни, так как в рекламе будут появляться совершенно неизвестные люди с неизвестными намерениями.

    Какому контингенту отдать предпочтение — вопрос индивидуальный. На этот счет нет общепринятых положений. Будь то студент, семейная пара или одинокий работник, их добросовестность станет известна со временем.

    ВНИМАНИЕ!!! Однако есть и специально предусмотренные методы проверки. Например, через специализированный интернет-ресурс можно проверить подлинность паспортных данных, а для уверенности в платежеспособности можно подать заявление на получение справки о доходах.

    В свою очередь, арендатор имеет право потребовать предоставления документации, подтверждающей прерогативу собственности. Продемонстрировать предпочтения владельца карты или нет. Однако оригиналы в руки давать точно не стоит, а уж тем более оставлять их почему-то. Лучше запастись дубликатами и показать их.

    Составление соглашения

    Аренда жилого помещения — ключевой документ, свидетельствующий о возникающих правоотношениях. Следует помнить, что договор аренды заключается при сдаче помещения в аренду юридическому лицу, а при взаимодействии между физическими лицами действует договор аренды. В первом случае документ необходимо зарегистрировать в обязательном порядке, если срок его действия до 12 месяцев. Во втором случае регистрация не требуется вне зависимости от срока действия.

    В тексте должна быть указана следующая информация:

    1. Между которыми заключается сделка (паспортные данные сторон или данные юридических лиц).
    2. Предмет договора (описание сдаваемой квартиры, ее расположение, состояние, комплектующие — мебель, техника, бытовые условия).
    3. Сумма платежа, частота выплаты (посуточно, ежемесячно), период зачисления платежей (например, 15 числа каждого месяца), причины и условия трансформации арендной платы, которая включается в его концепция.
    4. целесообразно взимать залог, в этом случае владелец недвижимости имеет право удержать эту сумму себе.
    5. Как часто хозяин будет проверять дом, как это будет происходить. Таким образом, заезд арендодателя в отсутствие арендатора запрещен и нарушает интересы последнего.
    6. Тот, кто несет ответственность за оплату коммунальных услуг, включает эту оплату в ежемесячный платеж за проживание или будет взиматься отдельная сумма. Если платит прямой пользователь, необходимо дать согласие на хранение всех платежных документов.
    7. Ограничения в эксплуатации квартиры и бытовой техники. Например, не приводите шумных компаний и не включайте громкую музыку.
    8. Выполнение текущего ремонта, покупка бытовой техники будет включена в счет на оплату проживания.

    В общем, документ может включать различные аспекты дисциплины взаимоотношений, поскольку именно в соответствии с ним впоследствии будет осуществляться резиденция. Однако в российское законодательство также включены общеобязательные положения, без которых договор не будет считаться действительным. Более подробно они прописаны в главах 34 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Перечислим некоторые из них:

  • объект договора;
  • срок действия;
  • методы разрешения конфликтов;
  • подписи сторон;
  • другие.
  • Вы можете оформить документ самостоятельно, но все же лучше удостовериться и обратиться к нотариусу.

    Желательно заключить договор на срок не более 11 месяцев. Этот совет не случаен, ведь современное законодательство все еще находится под влиянием советских времен. Если человек проживает в доме более этого срока и есть необходимость прекратить отношения, но арендатор испытывает материальную нужду, серьезно болен, то он имеет право остаться в квартире после прекращения проживания взаимоотношения договорных обязательств с разрешения судебного органа.

    Пошаговая инструкция, как легально сдать квартиру

    Оформляем страховку

    Первое, что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду, — это ее застраховать. Так хозяева будут чувствовать себя в большей безопасности. Страхование должно предусматривать возможность затопления, пожара, взрыва бытового газа, повреждения внутренней отделки. Стоит отметить, что при аренде жилья страховой тариф выше.

    Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей

    Для сдачи жилья в аренду необходимо получить согласие всех собственников квартир, а в некоторых случаях закон предусматривает согласование этой операции с соседями или собственником.

    Согласие арендодателя требуется, если вы арендуете:

  • коммунальная квартира;
  • неприватизированная комната в совместной квартире»;
  • неприватизированная квартира.
  • согласие соседей необходимо, если вы снимаете:

  • приватизированная комната в совместной квартире;
  • неприватизированная комната в совместной квартире;
  • Находим квартиросъемщиков

    Найти арендатора удобнее всего через семью или друзей. Однако не бойтесь размещать рекламу в Интернете или через печатные источники. Другое дело, что при показе квартиры в одиночку не встретишь посетителей, лучше сначала позвонить кому-нибудь из родственников или соседей. Нельзя сказать, что при аренде жилья лучше отдавать предпочтение семейным парам или студентам. Универсальных способов заранее узнать, насколько сознательным будет работодатель, не существует, скорее всего, это можно понять только после личного разговора. Также существуют специальные методы проверки работодателей. Например, действительность паспортных данных можно проверить на сайте https://services.fms.gov.ru/, а для выяснения платежеспособности человека достаточно попросить у него справку о доходах.

    Арендатор также может запросить у домовладельца документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Право арендодателя предъявлять такие документы или нет. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы работодателю, пусть он их посмотрит и сразу вернет.

    Составляем договор

    Договор аренды или лизинга является основным документом, в котором излагаются все условия аренды, права и обязанности сторон сделки. Хотя этот договор часто называют договором аренды, необходимо знать, что такой документ составляется только в том случае, если жилье сдается юридическому лицу, но если жилье сдается физическому лицу, они заключают договор аренды. Первый подлежит обязательной регистрации, если он оформлен на срок от одного года и более, и договор аренды не подлежит обязательной регистрации в любой момент регистрации.

    Необходимые пункты договора:

  • кто заключает сделку (необходимо указать точные данные паспорта);
  • каков размер арендной платы, когда можно заработать деньги, при каких условиях размер арендной платы может измениться;
  • будет ли взиматься залог, и в этом случае владелец может оставить средства себе;
  • как часто хозяин будет проверять квартиру;
  • кто будет оплачивать счета (если работодатель принимает эту функцию для семян, необходимо согласиться с тем, что он хранит все квитанции и показывает данные всех счетчиков);
  • каковы ограничения по использованию квартиры, бытовой техники;
  • будет ли ремонт или покупка бытовой техники осуществляться за счет оплаты квартиры.
  • Обязательные положения договора содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации (в главах 34 и 35). Такой договор можно составить самостоятельно, но документ будет иметь большую юридическую силу, если будет заключен у нотариуса.

    Скачать пример договора аренды квартиры между физическими лицами.

    Еще один важный совет: желательно заключать трудовой договор на срок не более 11 месяцев. В российском законодательстве до сих пор есть отголоски советских правил передачи и аренды жилья. Так, в целях защиты арендатора законом предусматривалось, что если арендатор проживал в квартире более 11 месяцев, то он мог попросить жить в квартире после расторжения договора, например, в случае материальных затруднений.., тяжелая болезнь, и суд вполне может принять решение в вашу пользу. Поскольку эти положения остались в современном законодательстве, лучше не заключать договор на более длительный срок.

    Составляем акт приема-передачи квартиры

    Это дополнительный документ, в котором указывается, какая техника и мебель есть в квартире на момент заселения ее новыми жильцами, в каком состоянии находится квартира. В акте должно быть указано как полезное оборудование, мебель, чтобы в случае поломки или повреждения арендатор мог забрать, так и сломанная техника или поврежденные части квартиры, чтобы арендатор был уверен, что не будет обвинен повредить вещи позже. Акт, как и договор, подписывается в двух экземплярах и остается на руках у каждой из сторон.

    Скачать акт приема-передачи квартиры на момент сдачи в аренду (бланк).

    Пишем расписки

    После заключения договора подписывается акт сдачи-приемки, ключи передаются жильцам, а взамен вы получаете деньги за первый месяц проживания (или на несколько месяцев, помимо залога, все зависит от согласованные сторонами условия договора аренды). Арендодатель может оставить квитанцию ​​арендатору, который получил ту и ту сумму, причитающуюся за арендованное жилье, а арендатор взамен выдает квитанцию ​​на ключи. Квитанция должна содержать паспортные данные, номер транзакции и подпись.
    Скачать квитанцию ​​на получение денег за аренду квартиры (образец / бланк).

    Акт приема-передачи

    Еще один важный дополнительный документ к основному. По-другому это можно назвать описью имущества и состояния жилища на момент сдачи. Карта поможет избежать многих конфликтных ситуаций между участниками отношений.

    В тексте следует записать:

    1. Наличие мебели и их количество.
    2. Техника, а также ее количество. Кроме того, состояние либо рабочее, либо неисправное.
    3. Информация о ремонте.
    4. Общее состояние квартиры.

    Совершается письменно в двух экземплярах, один из которых остается у арендатора, другой передается собственнику.

    Как правильно составить договор

    Основные пункты договора аренды — это срок и размер арендной платы. Остальные детали прописываются по желанию сторон:

  • дата и место заключения договора;
  • личные данные арендодателя и арендатора (имя, адрес регистрации и место жительства, номер, серия паспорта или другого документа, удостоверяющего личность);
  • предметом договора является квартира (расположение, площадь, технические характеристики, наличие мебели, сантехники, пригодности для жизни — наличие интернета, кабельного телевидения и т д);
  • ссылка на документ, подтверждающий право собственности владельца данного помещения и то, что квартира не обременена третьими лицами;
  • размер ежемесячной арендной платы;
  • форма оплаты (наличный, безналичный, почтовый или банковский перевод) и условия оплаты (ежемесячно, ежеквартально, раз в полгода);
  • наличие (отсутствие) людей, которые будут проживать с арендатором;
  • права и обязанности обеих сторон;
  • причины, сроки, нюансы расторжения договора, заключенного в одностороннем порядке;
  • иные условия (предварительно согласованные сторонами сделки).
  • Дополнительные условия в договоре

    Чтобы обезопасить себя от аварийных ситуаций и других неожиданностей, владельцу рекомендуется указать в договоре аренды ряд важных нюансов:

  • проживание с домашними животными;
  • ответственность за имущественный ущерб;
  • в договоре должна быть указана возможность периодического посещения квартиры владельцем дома с целью проверки сохранности имущества и общего состояния квартиры и т д
  • Максимальный срок, на который вы можете заключить договор аренды, составляет 5 лет. Даже если эта цифра не указана в самом контракте.

    правда, опытные юристы до сих пор не рекомендуют заключать долгосрочную аренду — подписать новый с новым арендатором быстрее и проще, чем разбираться с последствиями расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

    Договор аренды не требует обязательной регистрации в органах Росреестра, если он действует менее 1 года (например, арендатор арендует жилье, например, на полгода или 11 месяцев).

    Условия оплаты арендованного жилья

    В договоре аренды должно быть указано, кто и когда будет оплачивать коммунальные услуги (статья 614 ГК РФ). Также указаны условия и способы оплаты аренды. Многие домовладельцы требуют внесения залога сразу после подписания контракта — меры безопасности, которая позволяет им ожидать, что их арендаторы не переедут до истечения срока аренды.

    Важно: любые платежи за съемную квартиру должны быть подтверждены квитанцией (составленной в двух экземплярах, хранящихся у обеих сторон сделки). При безналичной оплате необходимо сохранять квитанции об оплате.

    Правила расторжения договора

    Причины и нюансы досрочного расторжения сделки должны быть подробно указаны в самом договоре (статьи 618-620 ГК РФ).

    Арендатор квартиры имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора при двух условиях:

  • с этим решением согласны все люди, проживающие на арендуемой жилплощади;
  • о расторжении договора арендатор уведомил собственника квартиры за 3 месяца.
  • В свою очередь, собственник квартиры может отказаться от договора в одностороннем порядке в связи со следующими обстоятельствами:

  • арендатор пропустил два ожидаемых платежа (в случае краткосрочного контракта) или не уплатил арендную плату в течение шести месяцев (в случае долгосрочного контракта);
  • жилье используется не по назначению, там проживает больше людей, чем указано в договоре, соседи регулярно жалуются на шум, нарушение тишины и общественного порядка жильцами;
  • материальный ущерб обнаружен.
  • Расторжение договора может быть осуществлено в судебном порядке (как по инициативе арендаторов, так и по заявлению собственника). Например, квартира стала непригодной для жизни, дом, в котором она находится, пришел в негодность.

    Налоговый вопрос

    После успешного заселения жильцов нельзя забывать об их обязательствах перед государством. Для уплаты необходимых налогов необходимо своевременно подать налоговую декларацию в уполномоченный орган. Официальный срок подачи заявок — 30 апреля года, следующего за годом, в котором возникли условия для получения прибыли.

    Сама сумма должна быть зачислена на счет до середины июля. Если плательщик не произвел платеж, то начинают применяться штрафы, указанные в статье 122, прокомментированной выше.

    ВНИМАНИЕ!!! Заполнить 3-НДФЛ можно как при личном посещении ФНС, так и на официальном портале. Если у вас возникли трудности с заполнением, вам следует обратиться за помощью к сотруднику или юристу.

    Для исправления информации потребуются следующие документы:

    1. Удостоверение личности, ИНН и страховое свидетельство заявителя.
    2. Пакет домашней документации.
    3. Договор подряда.
    4. Квитанция о приёме денежных средств.

    К обращению прилагаются дубликаты вышеуказанных документов, информация проверяется в течение 14 дней. Затем плательщика вызывают на проверку и выдают квитанцию ​​об оплате. После оплаты вы должны либо отправить чек по почте, либо принести его лично для отчета.

    Ответственность

    Законодательством не предусмотрена отдельная статья или закон, предусматривающий ответственность за незаконную аренду жилья. Однако в случае такого нарушения санкция будет применена по следующим причинам:

  • непредставление декларации (статья 119 Налогового кодекса РФ);
  • неуплата налогов.
  • Если в первом случае ответственность установлена ​​только налоговым законодательством, то во втором она может наступить как на основании Налогового кодекса Российской Федерации, так и Уголовного кодекса Российской Федерации.

    Ответственность устанавливается в зависимости от тяжести преступления.

    Взыскание общей суммы всех неуплаченных налогов — эта мера обязательна и применяется всегда. Помимо суммы самого налога, вам также придется заплатить штраф за каждый день просрочки.

    Наложение штрафа за непредставление декларации в размере 5% от причитающейся суммы. При этом минимальный ее размер составляет 1000 рублей, а максимальный — 30% от суммы долга.

    Наложение штрафа за неуплату налога в размере:

  • 20% от суммы долга — в общих случаях;
  • 40% — в случае повторного нарушения или если будет доказано, что плательщик умышленно уклонился от уплаты налогов.
  • Уголовная ответственность — особая мера установлена ​​ст. 198 УК РФ и зависит от тяжести нарушения.

    Если сумма налоговой задолженности превышает 600 тысяч рублей за три года, могут применяться следующие меры:

  • штраф от 100 до 300 тыс руб.;
  • принудительный труд (до одного года);
  • арест на срок до шести месяцев;
  • лишение свободы на срок до одного года.
  • Если налоговые обязательства относятся к категории особо крупных (т.е они превышают сумму в 3 миллиона рублей за три финансовых года подряд), ответственность более серьезна:

  • штраф от 200 до 500 тыс руб.;
  • принудительные работы или тюремное заключение сроком до трех лет.
  • Этот перечень мер является исчерпывающим, другой ответственности за неуплату налогов нет. Например, собственник не сможет выселить или забрать свою жилплощадь.

    Несмотря на наличие в законодательстве столь серьезной ответственности за незаконную сдачу недвижимости, на практике она редко соблюдается.

    Это связано с тем, что доказать факт совершения преступления очень сложно, поскольку для этого нужны документальные доказательства того, что жилая площадь действительно кому-то сдана в аренду.

    Учитывая, что это не в интересах обеих сторон сделки, найти такие документы очень сложно.

    О том, как быстро и правильно снять квартиру самостоятельно, вы узнаете из нашей статьи.

    Как снизить налоговое бремя

    На всей территории действует фиксированный налог на прибыль 13%. Скорость изменить невозможно. Но реально уменьшить объем налоговой базы, то есть конкретную сумму, с которой будут удерживаться эти проценты. Делается это путем вычитания суммы понесенных собственником расходов (коммунальные платежи) из суммы дохода).

    Например, жилье сдают за 10 тысяч рублей в месяц. 1300 руб. -13% от суммы. Плата за коммуналку около 5 тысяч, то есть собственно собственнику осталось 3700. Тогда коммунальные платежи включаются в затраты, и налогооблагаемая сумма будет 5 тысяч, то есть 750 рублей в госказну. Однако все включенные расходы должны быть задокументированы.

    Иногда домовладелец просит арендаторов указать в договоре сумму ниже фактически уплаченной суммы. Но и здесь можно встретить сопротивление со стороны арендаторов, поскольку вполне реальна ситуация, когда им нужно заявить, что кто-то снимает жилье. Например, государственный служащий декларирует свои расходы и получает компенсацию от государства.

    Поэтому лучше сдавать дом официально и не скрываясь. Это поможет избежать существующих рисков как для арендодателя, так и для арендаторов. Действия в соответствии с законом также вызывают доверие у потенциальных работодателей.

    Преимущества

    Большинство квартир, которые сдаются или сдаются в аренду, не оформляются в виде официального договора. То есть сделка заключается на основании устной договоренности сторон, что является незаконным и рискованным для обеих сторон. Например, собственник может подвергнуться риску.

    Узнать, можно ли снять квартиру без подписания договора, вы узнаете из другой нашей статьи.

    Например, мошенничество со стороны арендатора. При отсутствии документально оформленной сделки сам факт сдачи жилплощади никак не может быть доказан. Следовательно, существует вероятность того, что арендатор не будет платить за жилье, коммунальные услуги или повреждать имущество собственника или соседей (например, затопив их).

    Все эти расходы необходимо возместить собственнику, потому что он никак не сможет защитить свои права, а для выселения такого арендатора необходимо будет обратиться в полицию.

    Если договор заключен, необходимо будет зафиксировать все важные моменты сделки: размер и способ внесения денег, обязательства по оплате коммунальных услуг, срок использования жилой площади. Все права и обязанности обеих сторон будут четко согласованы между ними.

    Есть риск налоговой проверки. При аренде жилого помещения его собственник получает определенный доход, с которого в соответствии с законодательством РФ должен уплачиваться налог (НДФЛ).

    именно по этой причине большинство транзакций совершается неофициально, так как стороны хотят таким образом сэкономить.

    Однако, если этот факт будет обнаружен инспекторами, ответственность будет возложена на владельца.

    Меры при этом достаточно серьезные, и с каждым последующим нарушением наказание будет ужесточаться.

    Узнайте на нашем сайте, можно ли снять квартиру иностранным гражданам.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Правосудие в Российской Федерации - юридические проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: