Как успешно взыскать задолженность в 2021 году по договору аренды нежилого помещения — инструкция + бланки и образцы искового заявления и претензии

Арендатор вовремя не платит по договору. Вы звоните ему, и каждый раз слышите одни и те же просьбы подождать еще немного. Вы уже устали от этого и решили обратиться в суд. С чего начать и как правильно взыскать задолженность по договору аренды нежилого помещения — об этом позже.

Для спора о взыскании долга необходимо будет подготовить следующие документы:

  1. Жалоба.
  2. Заявление о жалобе.
Содержание
  1. Пошаговая инструкция взыскания задолженности:
  2. Когда возникает задолженность
  3. Как рассчитать неустойку по договору аренды
  4. Какие бывают виды неустойки
  5. Чем регламентируется неустойка
  6. Пример расчета неустойки
  7. Правовое обоснование претензии
  8. Как составить досудебную претензию
  9. Куда направлять претензию
  10. Сколько ожидать ответа
  11. Каковы последствия невыполнения формы и содержания претензии
  12. Взыскание задолженности в суде
  13. Как составить простое исковое заявление
  14. Что должно содержать исковое заявление
  15. Какие документы прилагаются к исковому заявлению
  16. Куда подается исковое заявление
  17. Особенности сложного искового заявления
  18. Сколько придется заплатить за подачу иска
  19. В какой форме подавать исковое заявление
  20. Что такое обеспечительные меры по иску
  21. Какие бывают виды обеспечительных мер
  22. Как воспользоваться обеспечительными мерами
  23. Как рассматривается дело в суде
  24. Как проходит подготовительный этап
  25. Какие действия производит суд после подготовки дела
  26. Как проводится упрощенное производство
  27. Какое решение может принять суд
  28. Когда суд отказывает в иске
  29. Что делать, если в суде получен отказ
  30. Как исполняется судебное решение
  31. Чего не стоит делать в отношениях с должником
  32. Удержание имущества арендатора, отключение электроэнергии и запрет доступа в помещение — насколько это законно
  33. Когда удержание имущества правомерно
  34. Можно ли расторгнуть договор аренды одновременно со взысканием задолженности
  35. Взыскание задолженности и принудительное выселение должника
  36. Арендатор сделал ремонт и хочет зачесть их в арендную плату
  37. Что делать, если должник скрылся
  38. Что делать, если нет государственной регистрации
  39. Если расчет осуществлялся наличными
  40. Взыскание, если договор аренды продлен на неопределенный срок
  41. Запомнить

Пошаговая инструкция взыскания задолженности:

  1. Рассчитайте долг и проиграйте.
  2. Подать жалобу должнику.
  3. Обратитесь в суд с жалобой.
  4. Для принудительного исполнения обратитесь в суд для выдачи исполнительного листа.
  5. Обратитесь в апелляционную инстанцию ​​(при необходимости).
  6. Обращение в кассационную инстанцию ​​(если требуется).

Для начала разберемся, в каких случаях возникает задолженность и как ее рассчитать при аренде нежилого помещения.

Когда возникает задолженность

Аренда предусмотрена ст. 606 ГК РФ (далее — ГК РФ). Одним из обязательных условий сделки является арендная плата, которую арендатор обязан своевременно вносить. Его порядок, условия и сроки введения указываются в договоре (ст. 614 ГК РФ).

Отсюда следует, что задолженность образуется в результате нарушения сроков или размера платежа, определенного соглашением сторон. Эти данные прописаны в отдельных параграфах и выражены конкретными цифрами.

Право на взыскание возникает на следующий день после указанного в договоре дня оплаты.

При этом срок исковой давности исчисляется, равным 3 годам (статьи 195, 196 ГК РФ). Также есть право потребовать фиксированную ставку.

Как рассчитать неустойку по договору аренды

Во-первых, давайте разберемся с типами фиксированной ставки.

Какие бывают виды неустойки

В законодательстве различают 2 вида неустойки: неустойка и штраф (ч. 1 ст. 330 ГК РФ). Обычно вид ответственности устанавливается договором и представляет собой фиксированный процент (например, 0,1% от суммы, подлежащей выплате за каждый день просрочки платежа). Реже на практике применяется денежный штраф.

Чем регламентируется неустойка

Если в договоре это обязательство не предусмотрено, расчет долга осуществляется в соответствии со ст. 395 ГК РФ: «В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иных задержек уплате подлежат проценты на сумму долга. Процентная ставка определяется справочной ставкой Центрального банка Российской Федерации, действующей в соответствующие периоды».

Пример расчета неустойки

Расчет производится с помощью простых математических операций, я дам 2 варианта:

  1. Штраф по договору составляет 0,1% за каждый день просрочки платежа по квартплате 10 тыс. Руб. При составлении претензии необходимо рассчитать задолженность за 10 дней: 10 000 руб. Х 0,1% х 10 дней = 100 руб.
  2. Штраф договорно не установлен и рассчитывается в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Пусть ставка ЦБ РФ будет 7,25%. Итак, расчеты таковы: 10 000 руб х (7,25% / 365 х 10) = 19,86 руб.

Как видите, ставка ЦБ в 5 раз ниже, чем в первом случае, поэтому размер штрафа уместнее зафиксировать в контракте.

Обратимся теперь к юридической стороне дела.

Правовое обоснование претензии

На практике отчеты об аренде нежилых помещений возникают в сфере предпринимательской деятельности, поэтому такие споры рассматриваются в контексте арбитражного разбирательства (статьи 1 и 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее по тексту: в качестве Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В свою очередь, закон требует обязательной процедуры предварительного разрешения конфликта перед подачей жалобы. Следовательно, согласно ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданские споры о взыскании денежных средств по требованиям, вытекающим из договоров, могут быть переданы на рассмотрение в арбитражный суд после принятия сторонами мер по предварительному урегулированию.

Введение процедуры разъяснил Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре судебной практики № 4 (2015) от 23 декабря 2015 года: законные интересы».

Как составить досудебную претензию

Законодательство не устанавливает содержания этого документа: он сформирован на основе юридической практики. Заявление должно содержать требования, аналогичные требованиям, предъявляемым к заявлению при обращении в суд. Он содержит следующую информацию:

  • Имя и адрес домовладельца.
  • Имя и адрес арендатора.
  • Изложение обстоятельств отправки заявки.
  • Фактическая и правовая основа.
  • Расчет и размер долга.
  • Требование к арендатору.
  • Список прилагаемых документов, подтверждающих законность заявленных требований.
  • ФИО, должность, контактные данные и подпись лица, подающего жалобу.
  • Дата подготовки.
  • Куда направлять претензию

    Жалоба направляется заказным письмом с уведомлением о вручении на юридический адрес (местность) должника, либо качественным письмом с перечнем приложений и уведомлением о получении.

    Юридический адрес можно бесплатно узнать, сделав выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, для чего вы можете воспользоваться услугой ФНС. Нарушение этого правила рассматривается судом как несоблюдение порядка рассмотрения жалоб (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 февраля 2018 г по делу № A41-39727 / 2017).

    Сколько ожидать ответа

    Срок ожидания ответа от другой стороны составляет 30 дней с момента подачи запроса (часть 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Если в течение этого периода ответа нет, и даже если ответ пришел с полным отказом в выплате запрошенной суммы, возникает право на подачу апелляции в суд. В случае частичного удовлетворения претензии арендодатель вправе предъявить претензию в части нарушенного права (неудовлетворенная часть претензии). Кроме того, срок ожидания (время ответа на претензию) можно указать непосредственно в договоре аренды.

    Каковы последствия невыполнения формы и содержания претензии

    В случае нарушения вышеуказанных условий судья может констатировать несоблюдение обязательного порядка рассмотрения жалоб. Таким образом, Арбитражный суд Республики Хакасия принял решение вернуть жалобу по делу № А74-9883 / 2019, так как в материалах дела не было доказательств обращения с жалобой.

    По другому признаку — невыполнение сроков разрешения спора — Арбитражный суд Еврейской автономной области огласил аналогичное решение по делу №2. A16-2284 / 2019.

    Таким образом, обзор судебной практики подтверждает важность соблюдения правильного порядка подачи жалобы.

    Таким образом, если иное не предусмотрено договором, по истечении 30-дневного срока возникает право обратиться в суд с меморандумом о взыскании долга по аренде нежилого помещения. Он может быть простым (с одним требованием) и сложным (с двумя и более требованиями).

    Взыскание задолженности в суде

    Один или несколько исков к должнику поданы в суд.

    Как составить простое исковое заявление

    Содержит обращение в суд о соблюдении следующих требований:

    1. Выплата задолженности по аренде.
    2. Выплата единовременного платежа.
    3. Оплата долгов и пеней за коммунальные услуги.

    Что должно содержать исковое заявление

    Форма заявки утверждена ст. 125 АПК РФ. Он оформляется письменно и содержит информацию, указанную в жалобе. Добавлена ​​информация о суде, соблюдении порядка рассмотрения жалоб, меры предосторожности, прилагаются документы.

    Заявитель должен отправить копию кредитной истории и документов, которых у должника и других участников процесса нет, заказным письмом или заказным письмом с уведомлением о получении.

    Какие документы прилагаются к исковому заявлению

    Перечень документов установлен ст. 126 АПК РФ:

    1. Уведомление о вручении копий обвиняемым и иным лицам (при их наличии).
    2. Документ, подтверждающий уплату госпошлины.
    3. Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования.
    4. Копии свидетельства о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя.
    5. Доверенность лица, обращающегося с заявлением, с копией решения или протокола об избрании генерального директора, подписавшего доверенность.
    6. Копии решения суда о защите кредита (при наличии).
    7. Документы, подтверждающие соблюдение истцом процедуры рассмотрения жалоб.
    8. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или ЕГРП заявителя и должника. Закон также предупреждает, что эти выписки должны быть датированы за 30 дней до дня обращения в суд.

    Куда подается исковое заявление

    Заявление подается в арбитражный суд по месту или месту жительства ответчика (ст. 35 АПК РФ), если они неизвестны — по месту собственности или по последнему известному месту (Статья 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

    Особенности сложного искового заявления

    Он полностью соответствует требованиям простой декларации с добавлением следующих требований:

  • Досрочное расторжение договора (ст. 619 ГК РФ).
  • Выселение обвиняемого (статья 622 ГК РФ).
  • Другие требования.
  • Включение дополнительных требований в заявку влияет на правовое основание, а также на размер госпошлины.

    Сколько придется заплатить за подачу иска

    Размер государственной пошлины определяется ст. 333.21 НК РФ и зависит от цены кредита (суммы взыскания), а также от наличия нематериальных требований. Допустим, когда вы претендуете на 100 тысяч рублей, вам придется заплатить 4% от суммы (4 тысячи). При добавлении претензии не собственности необходимо добавить еще 6 тыс. Руб.

    В какой форме подавать исковое заявление

    Закон предусматривает 2 варианта обращения в суд (статьи 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):

    1. Подаем бумажные документы.
    2. Отправляя через Интернет через специальный веб-портал «Мой Арбитр».

    Что такое обеспечительные меры по иску

    Глава 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает возможность применения обеспечительных мер, принимаемых при подаче заявления. Они состоят из срочных временных мер, направленных на обеспечение финансовых интересов заявителя (ч. 1 ст. 90 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

    Какие бывают виды обеспечительных мер

    Это включает:

    1. Изъятие денег или иного имущества должника.
    2. Запрещать ответчику и другим лицам совершать определенные действия.
    3. Обязанность одних и тех же лиц совершить определенные действия.
    4. Передача права собственности под залог.
    5. Приостановление продажи арестованного имущества.

    Как воспользоваться обеспечительными мерами

    Чтобы воспользоваться этой возможностью, необходимо вместе с жалобой (или на стадии рассмотрения дела) подать заявление, согласно которому необходимо уплатить государственную пошлину в размере 3 тысяч рублей (ст. 333.21 Налогового кодекса). Российской Федерации).

    Как рассматривается дело в суде

    Теперь остановимся на стадии процесса более подробно.

    Как проходит подготовительный этап

    С соблюдением всех вышеперечисленных норм, после подачи заявления суд в течение 5 дней принимает решение о его принятии и назначает подготовку дела (статья 127 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В настоящее время ответчик вправе направить ответ на поставленный вопрос (статья 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а также встречный иск (статья 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

    Какие действия производит суд после подготовки дела

    После подготовки дела проводится предварительное слушание (ст. 136 ГПК РФ), на котором назначается судебное разбирательство.

    В ходе этих действий сторонам разъясняется право на примирение, проведение упрощенного производства, обращение в арбитражный суд или к посреднику. Максимальный срок рассмотрения дела — 3 месяца (статья 152 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Однако этот срок может быть продлен.

    Как проводится упрощенное производство

    Если размер задолженности не превышает 500 тысяч рублей (для юридических лиц) или 250 тысяч рублей (для индивидуальных предпринимателей), суд рассматривает дело в упрощенном порядке (глава 29 АПК РФ). В этом случае срок рассмотрения дела не может превышать 2 месяцев со дня подачи заявления. Кроме того, дело рассматривается без предварительного слушания, без вызова сторон и без регистрации.

    Какое решение может принять суд

    После всестороннего рассмотрения дела арбитражный суд принимает 1 из 3 возможных решений:

  • Отказ в удовлетворении жалоб.
  • Об их частичном удовлетворении.
  • Их полное удовлетворение.
  • Сторонам предоставляется срок в один месяц на обжалование одного из вышеуказанных решений (статья 180 Арбитражного кодекса Российской Федерации). Если такой возможностью никто не воспользовался, решение суда первой инстанции считается вступившим в законную силу и подлежит исполнению.

    Когда суд отказывает в иске

    В большинстве случаев эта категория заканчивается полным удовлетворением спроса актера. Частичный отказ происходит из-за неправильного расчета долга и убытков. Полный отказ связан с истечением срока давности, а также с отсутствием доказательств своих требований со стороны истца.

    Что делать, если в суде получен отказ

    В случае неудовлетворения заявления судом первой инстанции возникает право на обжалование (ст. 180 ГПА РФ), которое подается в течение одного месяца. Впоследствии, если такой же результат будет получен во второй инстанции, законом предусмотрено право на обжалование (ст. 273 ГК РФ); Стандартный срок подачи документов составляет 2 месяца с даты вступления в силу оспариваемого решения.

    Как исполняется судебное решение

    В случае полного или частичного удовлетворения требований истца, помимо обычного порядка (по истечении срока обжалования), законом предусмотрено немедленное исполнение решения (ч. 3 ст. 182 Арбитражного процессуального кодекса). Российской Федерации). В этом случае истец должен внести предоставленную сумму или банковскую гарантию на ту же сумму на счет суда.

    На практике должник может добровольно подчиниться постановлению суда. В случае отказа необходимо прибегнуть к эффективному взысканию присужденной суммы через судебных приставов. Для этого вам необходимо обратиться в суд, вынесший решение, согласно ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для получения исполнительного листа.

    Ситуации, которые часто возникают на практике, обсуждаются ниже.

    Чего не стоит делать в отношениях с должником

    Во-первых, не нужно заниматься произволом. И дело не только в откровенно противоправных действиях: вымогательстве, использовании физических средств воздействия или угрозах.

    Удержание имущества арендатора, отключение электроэнергии и запрет доступа в помещение — насколько это законно

    Даже на первый взгляд юридическое отключение электричества в арендованном помещении или ограничение доступа суды считают негативным.

    Таким образом, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановлением № 13689/12 от 9 апреля 2013 г делает однозначный вывод: «Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязательства в течение периода с момента передачи ему имущества до момента, когда арендодатель перестанет страховать возможность владения и использование имущества в соответствии с согласованными сомнительными условиями”.

    Следовательно, указанные действия являются незаконными, и суд исключит из взысканной суммы сумму платежа за те периоды, когда арендатор фактически не использовал помещение по вине истца.

    Когда удержание имущества правомерно

    Однако законом предусмотрены случаи, когда арендодатель имеет право удерживать активы арендатора. Согласно ч. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, владеющий имуществом должника, в случае неисполнения последним обязательства по оплате может удержать его до исполнения обязательства.

    Главное, завладеть этой вещью на законных основаниях. В случае арендных отношений арендатор добровольно размещает свое имущество (например, оборудование) на территории арендодателя (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г).

    Можно ли расторгнуть договор аренды одновременно со взысканием задолженности

    В этом случае подается сложный запрос, в котором вместе с взысканием суммы долга истец просит о расторжении договора аренды в соответствии со ст. 619 ГК РФ.

    Взыскание задолженности и принудительное выселение должника

    В целях принудительного выселения арендатора фактическое и юридическое обоснование, предусмотренное ст. 622 ГК РФ.

    Арендатор сделал ремонт и хочет зачесть их в арендную плату

    На основании ч. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан провести капитальный ремонт арендуемого имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

    В случае нарушения арендодателем своих обязательств арендатор имеет право выбрать, вычитать потраченные деньги из арендной платы, или уменьшить ее, или расторгнуть договор и возместить ущерб.

    Однако ключевая фраза в этой статье — «если иное не оговорено в контракте». Таким образом, в своем решении Арбитражный суд Ивановской области по делу № A17-6930 / 2015 сослался на пункт договора об обязанности арендатора провести текущий и капитальный ремонт за свой счет и отклонил запрос на компенсацию денег, потраченных на аренду.

    Это решение осталось без изменений после подачи апелляционной и кассационной жалобы. Поэтому во избежание проблем необходимо при заключении договора предусмотреть этот момент.

    Что делать, если должник скрылся

    В этой ситуации необходимо расторгнуть договор в одностороннем порядке. Если этого требует договор, достаточно отправить письменное сообщение должнику по указанному адресу. Если этот пункт не предусмотрен в договоре, необходимо обратиться в суд в соответствии со ст. 619 ГК РФ. В этом случае письмо о намерениях отправляется арендатору в разумные сроки.

    Что делать, если нет государственной регистрации

    Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения требуется при заключении сроком на один год и более. В остальных случаях достаточно простой письменной формы. Такое мнение выражено в информационном письме № 53 от 1 июня 2000 г., опубликовано Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ч. 1 ст. 651 ГК РФ).

    Если расчет осуществлялся наличными

    Согласно ч. 1 ст. 1.2 Федерального закона «Об использовании кассовых аппаратов при осуществлении расчетов в Российской Федерации» от 22 мая 2003 г. 54-ФЗ, все договоренности между организациями и индивидуальными предпринимателями осуществляются с использованием кассовых аппаратов с выдачей соответствующих документов.

    При наличии кассовых расписок или других форм строгой ответственности они принимаются судом как документы в поддержку доводов истца. Если таковых нет, это нарушение закона. Кроме того, в таком случае суд не может представить доказательства своих требований.

    Взыскание, если договор аренды продлен на неопределенный срок

    Договор аренды, заключенный (продленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный вопрос рассмотрен Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме № 66 от 11 января 2002 г.

    Запомнить

    1. Для взыскания долга по аренде нежилого помещения сначала к должнику направляется претензия.
    2. Жалоба отправляется на юридический адрес должника.
    3. Срок ожидания ответа на жалобу — 30 дней.
    4. Правовые отношения регулируются Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
    5. Если размер задолженности, предусмотренный в договоре, составляет до 250 тысяч рублей (для индивидуальных предпринимателей) или до 500 тысяч рублей (для юридических лиц), законом предусмотрена упрощенная процедура без вызова сторон.
    6. Заявление о претензии подается в бумажном или электронном виде.
    7. В случае отсутствия реквизитов судом первой инстанции истец имеет право на обжалование и кассацию.

    Был ли у вас опыт взыскания долгов по договору аренды? С какими трудностями вы столкнулись? Какие вопросы остались непонятными?

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Правосудие в Российской Федерации - юридические проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: