Какие методы помогут выгодно продать недвижимость и как быстро оформить сделку?

Продажа недвижимости — долгий и сложный процесс. Главное, о чем заботится продавец при продаже своей недвижимости, — это размер потенциальной прибыли. Однако, стремясь выгодно продать недвижимость, не стоит закрывать глаза на все этапы реализации вашей собственности. В этой статье мы подробнее рассмотрим процесс продажи недвижимости.

Главный вопрос, на который должен ответить продавец объекта: можно ли обратиться к агенту по недвижимости или лучше продать самому? В первом случае 90% всех забот и бумажной волокиты ляжет на плечи агентства недвижимости.

В случае работы с агентом по недвижимости продавец недвижимости не должен самостоятельно разбираться в подготовке необходимого пакета документов и в порядке совершения сделки, изучая законодательство.

К тому же у агентов по недвижимости есть своя клиентская база, им проще найти потенциальных покупателей, предложить альтернативные варианты сделок. Агент по недвижимости сам согласится на осмотр объекта и будет присутствовать.

Основным недостатком сотрудничества с агентом по недвижимости является необходимость оплаты его брокерских услуг. Как правило, выплата составляет определенный процент от суммы сделки, который варьируется от 2 до 6%.

Обращение к агенту по недвижимости не должно лишать вас рационального подхода к процессу продажи. Вы должны убедиться, что агент действует добросовестно и что компания, в которой он работает, заслуживает доверия. Если агент заполнил всю торговую документацию, будет полезно лично ознакомиться со списком необходимых документов. Ниже мы подробно остановимся на перечне документов, необходимых для совершения сделки с недвижимостью.

Выбрав вариант автопродажи, учитывайте следующий алгоритм действий:

оценка квартиры;
правильно выбранный канал продаж;
демонстрация квартиры;
подготовка документов;
заключение контракта;
получить деньги;
передача квартиры.

Продажа себя — это трудоемкий, но прибыльный процесс.

Содержание

Когда лучше оформлять сделку?
Как самостоятельно быстро и выгодно реализовать жилье в России?
Подготовка собственного недвижимого имущества
Оценка
Что необходимо знать реализатору?
Поиск покупателей
Где разместить рекламное объявление?
Общение с клиентом
Всегда ли можно торговаться?
Заключение предварительного договора
Правила сбора документации
Заключение договора купли-продажи
Особенности регистрации
Порядок передачи денег
Расходы
Чек-лист сделки от А до Я
Советы, которые помогут избежать ошибок
Интересное видео

Когда лучше оформлять сделку?

Казалось бы, необходимость в покупке квартиры может возникнуть в любой момент, ведь это зависит от жизненных обстоятельств каждого конкретного человека. Однако даже торговая активность имеет сезонность.

Общепринятыми «мертвыми» месяцами для продажи недвижимости являются январь, май, летние месяцы.

Январь попал в этот список из-за продолжительных новогодних праздников. Это простои в любой сфере деятельности. Спрос на недвижимость в этот период времени значительно снижается. Первые две недели месяца люди погружаются в покой, во второй половине месяца медленно возвращаются к ритму работы.

Что касается мая и летних месяцев, здесь тоже все достаточно ясно. Май полон праздников с насыщенными поездками на природу. Летом здесь значительное количество отпусков.

В связи с этим лучшее время для продажи недвижимости — осень. Сосредоточившись на этом времени года, не стоит недооценивать недвижимость в надежде продать ее быстрее.

Как самостоятельно быстро и выгодно реализовать жилье в России?

Подготовка собственного недвижимого имущества

В процессе подготовки особое внимание следует уделить возможному беспорядку в квартире. Сюда входят долги по коммунальным платежам. Если есть, они должны быть погашены заранее.

Вопрос о состоянии квартиры и необходимости ремонта — спорный. Если вас не устраивает состояние квартиры и вы считаете, что это повлияет на ее стоимость, не стоит торопиться с ремонтом.

Дело в том, что ремонт для продажи квартиры не всегда окупается. Как правило, новый ремонт увеличивает стоимость жилья не более чем на 10%. В связи с этим, прежде чем приступить к ремонту, следует внимательно рассчитать, окупится ли он. Например, замена межкомнатных дверей в трехкомнатной квартире может стоить более 100 тысяч рублей. Перед тем, как приступить к установке, стоит задуматься, увеличит ли такой ремонт стоимость квартиры на указанную сумму.

Оценка

Начать стоит с определения стоимости вашего имущества. Более точный расчет стоимости квартиры поможет изучить рынок недвижимости. Вам нужно найти предложения, наиболее похожие на ваше. Исходя из этого, вы можете установить цену: такая же, немного дороже, немного дешевле.

На стоимость квартиры могут повлиять многие факторы. Основные из них:

Позиция. Комплексная концепция. Это зависит от конкретного города, его размера. В целом квартиры в центре города самые дорогие. Но на стоимость также влияет близость метро, престижность района и близлежащая инфраструктура.

Кино. Как правило, все ценовые предложения на квартиры переводятся в цену квадратного метра. Обычно самая дорогая площадь — для однокомнатных квартир, самая дешевая — для многокомнатных. Но разница, как правило, колеблется в пределах 10-15%. В связи с этим вывод простой: больше всего на цену объекта влияет пленка. Чем больше площадь, тем выше цена.

Техническое состояние дома и его типология. Здесь тоже все довольно просто. Новостройка из качественных материалов с улучшенной планировкой будет намного дороже хрущевки или доходного дома. В этом случае квартиры одного метража в новостройке и в старом доме могут отличаться по стоимости в 1,5-2 раза.

Состояние квартиры. Это тоже немаловажный фактор. Аккуратный внешний вид и новый ремонт как минимум произведут хорошее впечатление на покупателей квартиры при первом осмотре. Чаще всего покупатели обращают внимание на качество и новизну сантехники, состояние окон и пола.

Что необходимо знать реализатору?

Успешный процесс продажи недвижимости можно свести к трем элементам:

максимальная цена;
минимальный срок;
нет проблем с документами

Первые два, по сути, отражают основные желания продавца. Как дать ему жизнь?

Манипулирование ценами. Эта стратегия ориентирована на грамотную работу с ценой товара. Например, продать квартиру может не только демпинг цен. Внимательно проанализируйте предложения, похожие на ваше, на рынке недвижимости. Подумайте, что отличает ваш объект от других.

Обязательно укажите это преимущество в объявлении о продаже и установите цену на 10-20 тыс. Выше рыночной. Через какое-то время понизьте на 20-40 тысяч. Таким образом, вы практически не потеряете потенциальную прибыль, но при этом привлечете внимание покупателей.

Акцент на экстерьере квартиры. Чтобы более эффектно привлечь покупателей к просмотру объекта недвижимости, стоит обратить особое внимание на фотографии квартиры. Вы должны сделать самые выигрышные фотографии своей собственности. Сфотографируйте лучшие элементы жилого помещения (где недавно сделан ремонт, качественная мебель). Фотографии не должны быть размытыми или слишком темными.

очень важно, чтобы фотографии максимально соответствовали действительности. В противном случае это негативно скажется на восприятии квартиры потенциальным покупателем.

Сосредоточьтесь на рекламных каналах. Многие продавцы, особенно сами агенты по недвижимости, предпочитают один или два классических ресурса (веб-сайт, газета) большому выбору сайтов для подачи объявлений. Такой подход лишает вас десятков потенциальных покупателей.

Помимо множества достойных сайтов по продаже недвижимости, есть социальные сети и неформальные каналы общения. Вы можете сообщить своим друзьям, что продаете квартиру, с просьбой спросить, есть ли среди их друзей желание рассмотреть ваше предложение.

Поиск покупателей

Содержание самого объявления и каналов его распространения будет зависеть от выбора целевой аудитории покупателей. Вы должны подумать, кого больше всего заинтересует ваш объект недвижимости? Может быть, пенсионер, или молодая семья, или студент, для которого родители выбирают квартиру.

Выбрав правильную аудиторию, будет легче составить текст объявления, потому что вы будете знать, на чем сосредоточиться. Например, наличие детских площадок, парков, детских садов в шаговой доступности для молодой семьи. Доступность вуза, развлечения — для студента.

Где разместить рекламное объявление?

Это одна из главных сильных сторон. Правильно выбранный рекламный канал — залог будущего успеха. Современные средства связи открывают перед продавцом широкий спектр возможностей.

Можно прибегнуть к традиционным методам — газетным объявлениям. При этом сообщение должно быть предельно лаконичным и содержать всю необходимую информацию о продаваемом объекте (площадь, количество комнат, тип дома, планировка, цена).
Есть много популярных сайтов по недвижимости. Например, Cian.ru, Avito.ru, Яндекс.реаль. Когда вы используете такой рекламный канал, перед вами откроется большой функционал. Вы сможете подробно описать все особенности и преимущества своей квартиры, а также приложить фото или даже видео.
Большой популярностью, особенно среди молодежи, является современный способ продаж через социальные сети. Двумя наиболее популярными в России являются Вконтакте и Одноклассники. Вам достаточно разместить на своей странице в этой сети (или спросить у родственника / знакомого) объявление о продаже.
Очень эффективный метод, так как работает по принципу молвы. Друзья друзей начнут отправлять друг другу ваши сообщения, тем самым расширяя круг потенциальных покупателей. Главное преимущество этого метода рекламы в том, что он абсолютно бесплатный.

Общение с клиентом

Прежде всего, нужно согласовать точное время показа. Это особенно важно, если покупателей несколько. Обязательно уведомляйте покупателей об изменении ваших планов.
Тщательно готовьтесь к встрече с клиентами. Квартира должна быть чистой, включая подъезд. Агенты по недвижимости часто советуют при необходимости вкрутить лампочки на входе.
Подумайте, какие вопросы могут возникнуть у покупателя о вашей квартире. Если вы заранее продумаете свои ответы, вы сможете ответить уверенно и убедительно.
Как отмечалось ранее, обратите внимание на вашу конкретную аудиторию и интересы. Покупатели постарше должны знать об очаровании близлежащего парка и спокойных, гостеприимных соседях. Молодая семья — о качестве детских учреждений.

Всегда ли можно торговаться?

Грамотный и умеренный торг уместен при любой сделке. Не стоит соглашаться на низкую цену для покупателя, который гарантирует, что вы готовы купить квартиру. Можно сказать, что вы рассмотрите предложение.

Квартира не продается за сутки. Возможно, найдутся покупатели, которые довольны вашей ценой. Конкурентоспособные цены обычно не отпугивают покупателей.

Заключение предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи заключать не нужно. Однако такое соглашение подтверждает серьезность намерений обеих сторон и помогает сторонам сделки обезопасить себя. Это гарантирует покупателю, что товар не будет продан другому лицу, а продавцу — что сделка не будет отменена.

Соглашение предусматривает штрафные санкции в случае отмены сделки для обеих сторон. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не желает продавать квартиру, он вернет задаток в размере двойной суммы. Депозитный договор является приложением к предварительному договору. В договоре необходимо прописать технические характеристики квартиры, точный адрес, заранее оговоренную цену.

Скачать предварительную форму договора купли-продажи квартиры

Правила сбора документации

Документы необходимы для обеспечения юридической чистоты сделки. Для проведения сделки купли-продажи недвижимости продавец должен иметь при себе:

Заграничный пасспорт.

Свидетельство о регистрации собственности. При получении квартиры в результате приватизации — договор о передаче права собственности.

Кадастровый паспорт на квартиру БТИ. Он состоит из плана помещения и данных инвентаризации. С 2012 года заменен технический план этажа, на котором показаны все характеристики квартиры.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимого имущества (заказать ее можно в территориальном управлении Росреестра, либо на сайте ведомства, либо в МФЦ).

Выписка из домовой книги о количестве проживающих в квартире (заказывается в Великобритании, ТСЖ, ЖСК или МФЦ).

Справка об отсутствии задолженности по счетам за коммунальные услуги (ТСЖ, ЖКХ, Великобритания, ЖЭК или Единый информационно-расчетный центр).

Свидетельство о законности перепланировки, если проводилась (БТИ).

Нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она приобретена в браке.

Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если ее владелец несовершеннолетний.

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и записать всех зарегистрированных жильцов в квартире.

Заключение договора купли-продажи

Обычно договор купли-продажи оформляется у нотариуса. Нотариус проверяет соответствие документов законодательству, проверяет правоспособность и законность сторон сделки. В договоре необходимо указать порядок и срок заключения и подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Особенности регистрации

После подписания договора необходимо предъявить его на регистрацию (вместе с декларациями продавца и покупателя) в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за исправление сделки составит 2 000 рублей. Срок регистрации составляет примерно две недели. Впоследствии сделка путем регистрации в Едином государственном реестре прав вступает в силу.

Порядок передачи денег

Участники сделки могут рассчитываться друг с другом как наличными, так и иными способами. К основным вариантам можно отнести:

Банковские ячейки. Суть этого метода заключается в использовании сейфа на банковском депозите. Покупатель сдает сейф и прописывает условия доступа в камеру продавца квартиры. Продавец сдает сейф и кладет в него чек. Все операции с ячейками находятся под контролем сотрудника банка.

Нотариальный депозит. Нотариус может через свой счет совершить сделку: взять деньги у покупателя и передать их продавцу.

Денежный перевод. Вы можете просто обменять наличные на квитанцию. В этом случае деньги необходимо тщательно пересчитать и проверить на подлинность. Лучше всего это делать при свидетелях.

Расходы

Рассмотрим подробнее, какие конкретно расходы несет продавец недвижимости.

Подготовка документов. Список документов, необходимых для регистрации сделки, довольно внушительный. Некоторые из них выдаются госорганами бесплатно (личное заявление, справка о составе семьи), некоторые необходимо платить (кадастровый паспорт на квартиру и т.д.). Ответственность за эти расходы несет продавец. В среднем сбор документов обойдется примерно в тысячу рублей.

Согласие супруга. Обязательным условием чистоты сделки является согласие супруга продавца недвижимости. Для получения такого согласия необходимо обратиться к нотариусу. Средняя оплата его услуг составляет около 1000 рублей.

Оформление сделки. Все зависит от выбранной процедуры оформления договора. Если стороны сделки решают обратиться к нотариусу, необходимо оплатить его услуги. В среднем они составляют 0,8-1,5% от стоимости недвижимости, указанной в этом договоре. Кроме того, необходимо оплатить пошлину за государственную регистрацию договора.

Обычно эти расходы несет покупатель, поскольку он считается основным бенефициаром услуги. Оплата госпошлины за регистрацию имущества в Росреестре в размере 2000 рублей также оплачивается покупателем.

Налог с продаж. Продавец недвижимости должен уплатить налог с прибыли от продажи. Лица, владеющие продаваемым имуществом более пяти лет (217.1 Налогового кодекса РФ, поправки с 1 января 2016 г.), а также те, кто формально не получил прибыль от его продажи.

Вы также можете быть освобождены от уплаты налогов, если стоимость квартиры менее 1 000 000 рублей, даже если она находилась в собственности менее пяти лет. Во всех остальных случаях в соответствии с действующим законодательством налогом взимается любая полученная гражданином прибыль, размер которой составляет 13% (глава 23 Налогового кодекса РФ).

Чек-лист сделки от А до Я

Давайте рассмотрим ключевые этапы процесса продажи квартиры. Здесь можно выделить 2 основных этапа:

Юридический этап (от оценки квартиры, заканчивая подготовкой всех документов и проверкой чистоты сделки).
Этап продаж (подготовка рекламного материала, позиционирование, презентация квартиры).

Итак, основные этапы:

Оценка недвижимости. Разобраться с проблемой можно комплексно: обратиться к сертифицированным оценщикам, изучить рынок недвижимости в вашем городе, обратиться в агентство недвижимости.
Подготовка объекта. На этом этапе необходимо объективно оценить состояние квартиры. Рассмотрим целесообразность ремонта. Выполните косметические работы (чистка, обивка).
Сборник документов. Этот этап включает в себя все документы, в том числе заказ необходимых сертификатов для транзакции, погашение существующих долгов и снятие судебных издержек, если это необходимо.
Проведение рекламной кампании. Сюда входит анализ целевой аудитории (потенциальных покупателей), выбор рекламных площадок, рекламная стратегия, подготовка качественной рекламы, подготовка фотоматериалов.
Процесс демонстрации объекта. Включает в себя презентацию квартиры покупателям, оферту и пересмотр цены при необходимости.
Решаем продать. Уведомление покупателя о согласии на продажу.
Организация сделки. Он включает в себя оформление договоров о сделке (предварительное соглашение и договор купли-продажи), окончательную проверку чистоты сделки, регистрацию сделки в госорганах, получение денег.

Советы, которые помогут избежать ошибок

Переоценка своих навыков и отказ от агента по недвижимости. В погоне за прибылью можно переоценить свои сильные стороны и, отказавшись от агента по недвижимости, не учитывать все нюансы процесса продажи недвижимости. Выбирая самостоятельную реализацию объекта, нужно убедиться, что есть достаточно времени для проведения процедуры продажи, а также есть базовая компетенция в этом вопросе (или знакомые, которые могли бы вам посоветовать).

Выбор недобросовестного агента по недвижимости. Прежде чем заключить договор с агентством недвижимости, следует убедиться, что это качественная компания. Можно изучить отзывы, спросить у друзей. К тому же «доброго имени» агентства не всегда достаточно. Вам следует обратиться к агенту, который имеет большой опыт работы в сфере недвижимости и обладает рядом необходимых навыков.

Неадекватная оценка объекта. Возможны два варианта ошибки: слишком низкая или слишком высокая стоимость. По словам Дениса Румянцева, управляющего партнера агентства недвижимости Goodman Estate, «недвижимость, стоимость которой на 15% выше рыночной, составляет до 10% всех возможных покупателей, 10% — треть.

Недвижимость по справедливой цене привлечет 60% потенциальных покупателей ». Главный совет в этом случае — не торопиться.

Спешка может привести как к продаже квартиры по недостаточно заниженной цене, так и, наоборот, к затягиванию процесса продажи на неопределенный срок из-за завышенной цены.

Поэтому процесс продажи недвижимости хоть и трудоемкий, но не очень сложный. Сделку можно совершить без обращения к агенту по недвижимости. В этом случае важно сохранять спокойствие, не гнаться за быстрым заработком, подойти к делу со всей ответственностью и тщательно подготовить все документы.

Интересное видео

Предлагаем посмотреть видео о нюансах продажи недвижимости: