Каковы особенности продажи квартиры по нескольким договорам купли-продажи?

Если вы покупаете квартиру, принадлежащую двум и более людям, вам нужно будет заключить двусторонний или многосторонний гражданско-правовой договор. Каждый участник сделки будет стороной договора. Но помимо этого биржевые операции имеют достаточно нюансов, которые следует учитывать при совершении сделки. О покупке жилой недвижимости у разных собственников читайте ниже.

Доля — это официально оформленная часть права собственности, закрепленная за гражданами, владеющими имуществом. Устанавливается на основании документа о собственности или договора при разделе квартиры между родственниками.

Действующая квота имеет фиксированную квоту, официально разделенную между владельцами территории. Сюда следует предусмотреть отдельный вход на основании разрешения, полученного в Департаменте градостроительства и архитектуры. А после реконструкции такие изменения в квартире необходимо оформить и внести в технический план этажа (БТИ).

Наиболее популярны идеальные акции, право собственности на которые передается только на законных основаниях, на основании документации. При этом использование помещения происходит совместно, по правилам, установленным сторонами. Правильнее называть этот вид собственности не долей квартиры, а долей собственности, поскольку он по сути не закрепляет за комнатой особую территорию в виде комнаты или части комнаты, которая могла бы быть официально закреплен за владельцем.

Разделение права проживания в той или иной части комнаты происходит:

  • добровольно по устному соглашению;
  • письменное соглашение;
  • через суд.
  • Ссылка! Нормы использования при владении идеальной долей определяются как установленный порядок пользования жилым помещением на основании пункта 1 статьи 246 и статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Варианты сделок с одним и двумя документами

    Продажа долевой собственности регулируется положениями статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если покупатель покупает квартиру у двух или более правообладателей, допускается заключение как договора купли-продажи, так и двух договоров.

    Соглашение предусматривает, что каждый из владельцев доли будет действовать со стороны продавца, а покупателем является лицо, которому отчуждаются все имущественные права совладельцев. Помимо того, что покупателями выступают несколько человек, а объектом сделки являются акции, принадлежащие продавцам, сделка проходит в стандартном режиме с обязательной регистрацией в Росреестре (как проходит процедура регистрации и какая для этого понадобятся документы, читайте здесь).

    Когда каждый из совладельцев заключает отдельную сделку, передавая свои права, сделка с недвижимостью определяется как трехсторонняя сделка, если есть два продавца. Или — многосторонний, если их больше двух. При этом возникает множество нюансов, вытекающих из особенностей сделки, которые необходимо учитывать. Многосторонняя сделка происходит одновременно и в одном месте.

    Участники сделки встречаются с юристом или в риелторской компании и одновременно заключают договоры купли-продажи (два и более, в зависимости от количества домовладельцев), подписывая их. При желании заверяют документы у нотариуса. Затем они направляются в регистрирующий орган для регистрации договора в соответствии с положениями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 25.07.2012 г. 122-ФЗ от 27.07.97.

    Если выкуп акций продлевается со временем, сделка теряет свой многосторонний статус и лишает покупателя некоторых выгод. Например, он не может гарантировать, что все запланированные действия будут переданы ему, так как один (несколько) совладельцев могут изменить свои планы в последний момент, прервав процедуру продления.

    Кроме того, при составлении двух договоров участники процедуры продажи сохраняют установленную законом обязанность, регулирующую продажу акций. Прежде всего, это уведомление совладельцев и получение от них согласия на продажу, заверенного нотариально.

    Важно! При оформлении купцов на квартиру у юриста и их нотариальном заверении оплата будет производиться не за количество копий, а за количество отдельных документов, что существенно увеличит плату за процедуру.

    Особенности и нюансы

    Если вы хотите успешно завершить сделку, вам необходимо знать особенности и нюансы договора купли-продажи жилья с двумя собственниками:

    1. Каждый собственник указывается в договоре в рамках сделки — продавец.
    2. Предметом договора является не квартира в целом, а каждая сданная в эксплуатацию доля.
    3. Стоимость устанавливается для каждой акции отдельно и не суммируется.
    4. Если продажа оформлена несколькими договорами купли-продажи, каждый участник обязан приложить к договору нотариально заверенное разрешение на сделку для других совладельцев (собственников). То же самое относится к супругам, если причастие зарегистрировано в обоих.

    Представительство допускается как в односторонних, так и в многосторонних сделках, включая выдачу доверенности одному из совладельцев. Когда речь идет о квалифицированных гражданах, представительство является добровольным. Если они моложе 18 лет или признаны недееспособными, законные представители в лице родителей, усыновителей или опекунов обязаны действовать с их стороны.

    Если один из супругов оформляет доверенность на другого, это не освобождает его от предоставления согласия на продажу, что установлено положением статьи 35 СК РФ. Бывший супруг также должен дать согласие, если с момента развода прошло менее трех лет и квартира была куплена в браке.

    Согласие супруга не требуется только при следующих условиях:

  • доля была унаследована или получена в дар;
  • после развода квартира осталась у продавца по соглашению или по решению суда;
  • если заключен брачный договор, со специальными указаниями на этот случай.
  • При совершении сделки необходимо убедиться, что общее количество акций справа равно единице. Если их несколько, документы оформляются некорректно. В противном случае один из совладельцев оставался владельцем части жилой площади.

  • Скачать форму согласия на продажу квартиры
  • Проблемы при приобретении жилья у нескольких владельцев

    Как и при любой сделке на вторичном рынке недвижимости, здесь вы можете столкнуться с оправданными и необоснованными рисками.

    Самый распространенный:

    1. Арендодатель может отказаться от отмены регистрации или оставить неавторизованного арендатора. Если это беременная женщина, записать ее потом, пока ребенку не исполнится 18 лет, будет невозможно (что делать в таких ситуациях и можно ли как-то записать таких жильцов в отдельном материале).
    2. Во время приватизации могли быть нарушены права третьих лиц, которые впоследствии потребовали бы права на часть средств.
    3. Один из владельцев может оказаться недееспособным, что позволит оспорить всю сделку.

    Таких случаев может быть много. В этих случаях можно минимизировать риски при условии тщательной проверки выписки из квартирной книги. Несовершеннолетних следует выписать до начала сделки (рекомендации, как избежать проблем при покупке квартиры, в которой прописан ребенок, можно найти в специальной статье).

    Если один собственник совершит сделку добросовестно, а второй не явится при заключении договора, перенеся срок, покупатель рискует получить вместо квартиры только часть квартиры, владея жильем вместе. Чтобы этого не произошло, необходимо составить содержательное положение договора, в котором делается акцент на приобретение всей квартиры. И не подписывайте контракты отдельно. А лучше всего заключить сделку одним контрактом.

    Кроме того, недопустимо заменять покупку пожертвованием и допускать другие нарушения гражданского законодательства. Документация каждого участника сделки должна быть проверена. Дальнейшее нотариальное заверение подписей участников усилит правоспособность акта. А если пройти процедуру закрепления титула по сделке, можно рассчитывать на возврат денег, уплаченных по сделке, при наступлении страхового случая.

    Внимание! Ни в коем случае не допускается оформление права совместной собственности на получение квартиры в соответствии с DDU, поскольку передача доли права по договору передачи недопустима.

    Поскольку участникам долевой собственности предоставляется право преимущественной покупки, согласно положениям статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, не участвующие в операции между совладельцами квартиры, должны быть проинформированы о праве собственности на квартиру начало сделки и ее условия. Это положение связано с тем, что они имеют приоритет при покупке остальной жилой площади.

    Если они не проявляют интереса к собственности, допускается продажа жилой площади. Но у продавца обязательно должно быть подтверждение добросовестного общения совладельца. В случае ненадлежащего сообщения транзакция может быть оспорена только при условии, что совладелец выкупит долю, проданную третьим лицам.

    Согласно жалобе, поданной в течение трех месяцев с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о завершении операции, приобретенный товар автоматически передается ему. Право первого отказа не действует в следующих случаях:

  • при передаче доли;
  • если покупатель является одним из совладельцев;
  • если после уведомления уведомленное лицо отказалось от покупки;
  • проигнорировал ли уведомляемый уведомление;
  • если доля владения незначительна;
  • через три месяца с момента передачи прав.
  • При продаже акций иногда предпринимаются попытки обойти право преимущественной покупки, заменив продажу пожертвованием. Такая замена не только незаконна, но и сопряжена с риском признания сделки недействительной контрагентом, поскольку в этом случае после возврата покупатель не сможет вернуть уплаченные деньги продавцу.

    Ссылка! Передача прав преимущественной покупки не допускается.

    Пошаговая инструкция

    Приобретение квартиры, принадлежащей двум людям, допускается при условии, что:

    1. Собственниками являются супруги, в остальных случаях должны передаваться доли прав.
    2. Общая доля должна быть равна единице, недостающая часть необходима с согласия собственников.
    3. Квартира должна быть полноценным жильем, входящим в состав недвижимого имущества. Пройти регистрацию в земельной книге, иметь технический план БТИ.
    4. Ни одна из приобретенных акций не подлежит аресту или иным видам залога.
    5. Каждое действие сопровождается пакетом документации, необходимой для выполнения операции.
    6. Граждане должны быть совершеннолетними или должны быть представлены родителями или опекунами. В этом случае также потребуется разрешение органа опеки и попечительства, которое разрешает процедуру продажи недвижимого имущества несовершеннолетнего.
    7. Каждый из совладельцев соглашается на продажу имущества, даже если он одновременно участвует в операции и осуществляет ее в рамках единого договора.

    Иногда покупатель оговаривает сделку с совладельцами, не сообщая им подробностей. Они обязаны информировать друг друга о предстоящей транзакции. Это сообщение может быть сделано лично, устно и письменно после получения нотариального согласия на сделку от совладельцев. Впоследствии этот документ прилагается к акту при его подаче на регистрацию. Обычно уведомление отправляется заказным письмом, список вложений должен быть проверен оператором.

    После получения уведомления о получении вы получаете справку от нотариуса о том, что уведомление прошло по всем правилам. В документе указана дата, после которой необходимо дождаться результата в течение одного месяца с даты получения письма получателем. Через месяц можно совершать транзакцию.

    При покупке дома одновременно у двух собственников составляется предварительный договор купли-продажи (ПДКП). В нем должно быть указано, что квартира выставляется на сделку двумя продавцами и покупается обоими. Регистрация PDKP дает покупателю следующие преимущества.

    Если любая из сторон отменяет урегулирование, PDKP становится недействительным или покупатель требует, чтобы виновная сторона продолжила урегулирование через суд. В этом случае он оставляет за собой право купить только обе доли и отменяет обязательство выкупить часть жилой площади, если вторая часть сделки продавца отклоняется от запланированного плана.

    Если ПДГП не составлен, стороны вправе незамедлительно заключить основной гражданско-правовой договор. В этом документе говорится о передаче прав от продавцов покупателям. Он может быть составлен:

  • поверенный, сопровождающий сделку;
  • представитель риелторской компании;
  • самостоятельно.
  • Если передача прав оформлена одним документом, все стороны сделки встречаются, чтобы составить и подписать его одновременно. Если заключено два договора, можно составить купчую:

  • одновременно с обоими правообладателями общей собственности;
  • в разное время.
  • Контракт составляется по установленным правилам. Количество копий должно быть соразмерным количеству участников, с ожиданием передачи копии в регистрирующий орган. В этом случае необходимо будет оформить 4 копии, если оформляется документ. Если сделка многосторонняя, с каждым продавцом оформляется 3 копии документа.

    По усмотрению сторон допускается нотариальное заверение сделки, что дает дополнительные правовые гарантии. Но такая сертификация не требуется. При заверении подписи сторон проставляются только в присутствии нотариуса, свидетельство о котором он делает в каждом экземпляре документа.

  • Скачать форму предварительного типового договора купли-продажи квартиры
  • Скачать форму договора купли-продажи квартиры с несколькими собственниками
  • Важно! Нотариально засвидетельствованный договор не подлежит государственной ответственности на момент регистрации в Росреестре.

    К готовым копиям акта прилагается пакет документации на квартиру. Контрагенты осуществляют расчет наличными с передачей покупателю квитанции о получении денег. Если деньги были переведены по безналичному расчету, покупателю остается квитанция о переводе. Сумма, указанная в квитанции (квитанции), должна быть идентична стоимости объекта, указанной в акте купли-продажи, с учетом выдачи аванса. Деньги учитываются за каждый проданный товар, поэтому квитанции выдаются каждым продавцом отдельно, даже если они являются супругами.

    С договорами и прилагаемым пакетом документации стороны обращаются в МФЦ или в филиал Росреестра (как зарегистрироваться через МФЦ, читайте здесь).

    Здесь пишут заявления:

  • каждый продавец пишет заявление о передаче своей части имущества;
  • покупатель пишет заявление на регистрацию квартиры.
  • За каждую приобретаемую акцию необходимо оплатить госпошлину в размере 2 тыс. Руб. (Кто должен платить госпошлину, а также как распределяются оставшиеся расходы между продавцом и покупателем в момент покупки и продажа квартиры, допустим здесь). Документы принимаются при получении. Не позднее 21 рабочего дня продавцы получают оформленные договоры купли-продажи, а покупатель:

  • договор, заверенный Росреестром;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру в виде выписки из Единого государственного реестра.
  • После регистрации, завершив юридическую часть вступления в собственность, покупатель свободно признается фактическим владением домом.

  • Скачать форму заявки на регистрацию собственности
  • Заключение

    Сделка с двумя и более продавцами их акций считается многосторонней. Он может быть оформлен в виде договора или нескольких — в зависимости от количества продавцов. Эта операция подлежит дополнительным требованиям, вытекающим из положений об отчуждении общего имущества. Договор составлен удобным для сторон способом, допускает нотариальное заверение и должен быть зарегистрирован в Росреестре.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Правосудие в Российской Федерации - юридические проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: