Независимая оценка жилых помещений

Рынок жилой недвижимости в России делится на первичный и вторичный. Тенденции их развития часто не совпадают, поэтому при совершении различных сделок необходимо уточнять средние показатели цен на жилье. В этом помогает оценка жилой недвижимости. Данная процедура позволяет учесть все факторы, влияющие на стоимость жилья, благодаря чему контракты заключаются на наиболее выгодных для сторон условиях.

Независимая оценка жилого помещения

Для чего нужна оценка стоимости жилья

Даже малейшее подозрение в нечистоплотности бизнеса может привести к его краху. Чтобы исключить возможные сомнения и споры в будущем, проводится профессиональная оценка частного дома для продажи или дарения, устанавливается стоимость других жилых помещений. Полученные результаты оформляются в виде официального отчета.

Право проведения расчетов возлагается на специалистов, ответственных за свои действия в соответствии с Законом Российской Федерации от 29 июля 1998 г. 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Этот нормативный акт регулирует основные аспекты оценки недвижимости.

Необходимость документального подтверждения ценности возникает в следующих ситуациях:

  • ипотечная передача недвижимого имущества;
  • страхование;
  • заключение договоров купли-продажи, обмена, дарения;
  • проведение тендеров, конкурсов и аукционов;
  • разрешение имущественных споров.
  • Другие причины проведения независимой оценки подробно описаны в статье «Оценка недвижимости».

    Жилая недвижимость

    Изобразительное искусство. 15 Жилищного кодекса РФ устанавливает требования, которым должны соответствовать жилые помещения. Основные из них — обитаемость и замкнутость. При оценке недвижимости жилыми считаются следующие типы построек:

  • квартиры. На их стоимость влияют:
  • строительные материалы и технологии;
  • этажность и расположение дома;
  • полезная площадь;
  • номера. Помимо вышеперечисленных факторов учитывается техническое состояние соседних помещений и возможность хорошего соседства;
  • таунхаусы. Оцениваются местоположение, рельеф и класс строительства (бюджетный, стандарт, элитный), инфраструктура, износ здания и стоимость его содержания;
  • частные дома. Основными ценовыми факторами являются: расположение, форма и вид разрешенного использования участка, на котором расположен дом. Оценка жилых домов такая же, как и для таунхауса.
  • На формирование рыночной стоимости жилья (РСЖ) также влияют непредсказуемые факторы:

  • случайные продавцы и покупатели;
  • конфликт интересов операторов рынка;
  • влияние прогнозов, озвученных СМИ.
  • Чтобы правильно определить цену недвижимости, оценщик обязан проводить расчеты с учетом установленных нормативов. Любая ошибка, например, расчет стоимости аналогов, не относящихся к товарному рынку объекта, неправильная корректировка материала стен или других ценовых факторов исказит конечный результат.

    Чтобы уберечь клиента от последствий завышения или занижения стоимости имущества, Закон РФ от 29 июля 1998 г. 135-ФЗ обеспечивает страхование экспертной ответственности.

    Аспекты оценки жилья

    В отличие от кадастровой стоимости (КС), которая определяется массовым методом и служит единственной базой для налогообложения, рыночная оценка жилья учитывает индивидуальные характеристики зданий.

    Нет двух одинаковых объектов. Если здания построены по типовому проекту и имеют идентичную планировку, но расположены на разных площадях, то их стоимость может существенно отличаться.

    Факторы, влияющие на цену жилого помещения, условно делятся на завышающие и занижающие стоимость.

    Инфляция RS MS недооценена
    Социальное благополучие района Смежные комнаты
    Дому до 7 лет Совмещенный санузел
    Изолированные комнаты Небольшая кухонная зона
    Кухня более 8 м2 Незаконная перепланировка
    Наличие лоджии или балкона Расстояние от общественного транспорта
    Парковка возле дома Неудобный район с развлекательными заведениями
    Благоустройство территории Расположение рядом с трамваями, железнодорожными путями или промышленными объектами
    Близость к магазинам и остановкам
    Расположение на промежуточных этажах
    Выход из окон на разные стороны дома
    Просмотры
    Качественный ремонт

    Оценка рыночной стоимости дома включает характеристики земли. При этом к факторам, увеличивающим его стоимость, можно отнести правильную форму участка, ровный рельеф, размер более 3 соток, наличие подъездных путей.

    На снижение цены влияет расположение на склоне, близость уровня грунтовых вод, неправильная форма, ширина менее 12 м, близость небоскребов.

    Общепринятые методы оценки жилья

    Во время экзамена оценщик применяет 3 метода:

     Один подход Действия специалиста
    Сравнительная степень. Он учитывает спрос и предложение на подобное жилье. Определите цену аналогов, характер их отличий от объекта и внесите изменения.
    Выгодно. Он отражает получение вероятного дохода от недвижимости в будущем. Оцените техническое состояние завода, экономические условия и тенденцию будущего получения дохода, инвестиционные риски.
    Дорогая. Денежные или другие вложения в объект рассчитываются. Рассчитайте затраты на строительство аналогичного сооружения, модернизацию инженерных систем, благоустройство территории и другие улучшения.

    Итоговая общая стоимость отражается в отчете.

    Подробнее о каждом подходе рассказано в статье «Методы оценки недвижимости».

    Кто имеет право выполнять оценку

    Ориентировочная стоимость дома или квартиры устанавливается на основании договора между клиентом и оценщиком. Оценка проводится подрядчиком, который:

  • законченное профессиональное обучение;
  • сдал квалификационный экзамен;
  • оформлен страховой полис;
  • является членом Саморегулируемой организации экспертов (СРО).
  • По данным Росреестра, в РФ 17 СРО. Информация о них находится в открытом доступе, поэтому клиент может проверить авторитет эксперта, отправив запрос лично, в электронном виде или по почте.

    Независимая оценка жилого помещения

    В соответствии с Федеральным законом № 135, по требованию заказчика эксперт обязан предоставить:

  • инструкция по эксплуатации;
  •  заверенное заявление о членстве в СРО;
  • страховой полис.
  • Эти документы обеспечат квалификацию специалиста и достоверность подготовленного им отчета.

    Комплект документов для проведения процедуры

    Оценка жилища проводится не только на основании визуального осмотра. Поскольку специалист анализирует документы на право собственности, клиент должен предоставить достаточный объем данных. Это считается пакетом документации, в котором использование дополнительной информации не приведет к значительному изменению характеристик жилья.

    Как правило, для оценки дома или квартиры нужны документы, содержащие информацию:

  • о форме собственности (частная, долевая) и ограничениях;
  • об ожидаемых затратах и ​​выгодах;
  • от основных характеристик помещения или от условий, в которых они достижимы.
  • Все данные, используемые при оценке имущества, должны быть максимально точными.

    О критериях достаточности и достоверности документации рассказывается в статье «Что нужно при оценке квартиры».

    Документы на комнату или квартиру

    Характеристики квартиры и комнаты в общем помещении обычно отражаются в документах, однако при осмотре оценщик определяет общее состояние помещения и его характеристики, фотографирует и составляет акт.

    Оценка является неотъемлемой частью оценки и исключает предположения эксперта относительно сохранности объекта недвижимости.

    Полный перечень документов и другие аспекты проблемы можно найти в статье «Оценка комнаты в общей квартире».

    Пакет документов на дом

    Вместе с частным домом оценивается и земля, поэтому среди документов обязательно должны быть:

  • кадастровый паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • документ, подтверждающий отсутствие обременений;
  • паспорта клиента и владельца.
  • Независимая оценка жилого помещения

    Стоимость оценки дома

    Единой формулы расчета стоимости услуг оценочных компаний нет, сумма оговаривается индивидуально. Как правило, ценовая политика специалистов и компаний по оценке не сильно отличается и рассчитывается с учетом затрат на рабочую силу.

    Характер работ зависит от объекта оценки, его местоположения и цели определения РС, поэтому только оценщик сам ответит на вопрос, сколько стоит оценка дома, квартиры или комнаты.

    Самой сложной процедурой считается оценка домохозяйства, так как в этом случае учитываются не только характеристики построек, но и участок. Специалист должен проанализировать множество факторов:

  • площадь, расположение, вид землепользования;
  • экологическое благополучие территории;
  • возможность изменять основные функции сайта.
  • Неудивительно, что стоимость такой оценки значительно выше.

    Подробнее о нюансах расчета стоимости оценочных услуг читайте в статье «Самостоятельная оценка недвижимости».

    Как риелторы оценивают стоимость жилья

    Отчет о стоимости недвижимости является официальным документом. Применяется при заключении договора об ипотеке или залоге, служит доказательством в суде при рассмотрении имущественных споров.

    Для заключения договора купли-продажи недвижимости между физическими лицами необязательно прибегать к помощи независимого эксперта, поэтому оценку объекта недвижимости перед продажей часто поручают агенту по недвижимости. Он знает ситуацию на рынке недвижимости и легко может определить стоимость помещения сравнительным методом.

    Самостоятельная оценка дома

    Хотя объективно оценить свой дом, установить его стоимость сложно, необходимо соблюдать следующую последовательность действий:

    1. Анализируйте информационные ресурсы с помощью рекламы.
    2. Выберите 3-5 объектов с похожими характеристиками.
    3. Рассмотрим возможную скидку в зависимости от состояния рынка жилья. Во время кризиса торг может снизить цену объекта на 10-15%, при росте спроса повысить ее на 0,2-3 %.
    4. Разделите полученный показатель на площадь аналогичных квартир, чтобы получить цену за 1 м2.
    5. Посчитайте среднее арифметическое и умножьте его на площадь вашей квартиры.

    Указанный способ очень упрощен, но правильно подобрав аналоги из предложений купли-продажи, собственник достаточно точно определит стоимость жилья.

    В качестве примера самостоятельного расчета рассмотрим, как оценить стоимость дома площадью 50 м2. Учтем стоимость аналогов:

  • п. 1 — 900 000 руб. С учетом корректировки цен на 2,5% при среднем увеличении спроса цена составляет 877 500, а стоимость 1 м2 — 17 550;
  • п. 2 — 1 200 000 руб. С учетом корректировки цен — 1 170 000 и 1 м2 — 23 400;
  • нет. 3 — 700 000 рублей с учетом корректировки цен — 682 500 и 1 м2 — 13 650.
  • Расчет среднего арифметического 1 м2 аналогов: 18 200 руб. = (17550 + 23 400 + 13 650) / 3. Таким образом, полученное значение 910 000 руб. = 18 200 руб. Х 50 кв.

    Такая оценка применяется, если привлечение специалиста экономически не оправдано или нецелесообразно.

    От чего зависит стоимость дома

    На цену недвижимости влияют 2 группы факторов: внешние и внутренние. Первый включает в себя территорию, инфраструктуру и окрестности. Второй: техническое состояние, планировка и площадь.

    Самое дорогое жилье на вторичном рынке находится в центральных регионах, которые активно развиваются и имеют удобное транспортное сообщение.

    При таком расположении стоимость квартир в новостройках и старых домах практически одинакова, чего нельзя сказать об удаленных и непрестижных районах. Новые квартиры здесь дороже, чем в домах, построенных более 7 лет назад.

    Независимая оценка жилого помещения

    Инвентаризационная стоимость

    В законодательстве РФ есть понятие инвентарной стоимости. Это значение было рассчитано ITV при составлении технических паспортов объектов с учетом износа и следующих характеристик:

  • материал для строительства дома;
  • площадь квартиры;
  • доступность услуг.
  • До вступления в силу Закона РФ от 03.07.16 г п. 237-ФЗ «О кадастровой оценке» домовладельцев интересовало, как рассчитать инвентарную стоимость жилого дома для себя. После принятия законодательных изменений часто возникает необходимость проверки правильности расчета COP.

    Хотя COP определяется независимо от индивидуальных характеристик, он должен соответствовать рыночной цене, чтобы быть налоговой базой для любой транзакции. Поэтому в большинстве случаев нет причин для определения инвентарной стоимости.

    Аспекты оценки дома и земельного участка

    Большим спросом пользуются современные коттеджные поселки с комфортабельными домами, расположенными на небольших земельных участках. В этом случае оценка стоимости дома рассчитывается с учетом вида разрешенного использования и неделимости земли, на которой он построен.

    Учитывая индивидуальные особенности этого объекта недвижимости, оценщик учитывает несколько факторов:

  • инженерное обеспечение;
  • приложения;
  • полезная площадь;
  • возможность доработок в будущем.
  • Процедура оценки аналогична определению стоимости другой недвижимости. Применяются те же подходы: затратный, доходный и сравнительный.

    Алгоритм оценки квартиры

    Нюансы оценки жилья могут различаться в зависимости от назначения. Например, при установлении стоимости ссуды специалист учитывает требования банка по ее расчету в случае срочного оформления, возможные риски потери имущества и покрытия расходов страховыми выплатами.

    При расселении ветхого и ветхого жилья критерии оценки не отличаются от указанных в предыдущих разделах, и результат является основанием для расчета пособия.

    При оценке здания, подверженного риску, стоимость определяется без учета амортизации. Это означает, что собственник получает определение стоимости технически нормальной квартиры, средняя цена которой равна аналогам того же года постройки.

    Подробнее обо всех аспектах экспертизы рассказано в статье «Оценка квартиры».

    Заключение

    В зависимости от цели оценку может провести квалифицированный специалист, агент по недвижимости или собственник. По мере изменения ситуации на рынке недвижимости полученная цифра считается актуальной на период проведения расчетов. Если отчет об оценке окажется бесполезным в ближайшее время, не следует использовать указанные в нем данные при совершении сделок.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Правосудие в Российской Федерации - юридические проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: