Обременение недвижимого имущества: о чем нужно знать собственнику

Законный собственник недвижимости вправе распоряжаться принадлежащим ему объектом по своему желанию: продавать, закладывать, дарить, сдавать в аренду. Обременение недвижимого имущества ограничивает возможность собственника свободно распоряжаться имуществом. Это не означает, что все сделки, связанные с такой недвижимостью, являются незаконными. Однако их выполнение невозможно без соблюдения ряда требований, которым мы посвятим этот материал.  

Обязательства по недвижимости: что нужно знать владельцу

Общая информация об обременениях

Для начала попробуем разобраться, каков размер объекта недвижимости. Под обременением принято понимать статус объекта, при котором административные или другие права собственника имущества тем или иным образом ограничиваются в интересах третьей стороны.

Обычно залоговое удержание — это мера безопасности, которая гарантирует заинтересованной стороне, что владелец собственности выполнит взятые на себя обязательства по недвижимости. Федеральный закон от 13.07.2010 г. 2021 г. 218 «О государственной регистрации недвижимого имущества» (далее — Федеральный закон № 218) предусматривает, в частности, такие виды обременений на недвижимое имущество, как:

  • ипотека — квартира заложена банком и не может быть продана без его ведома (Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в редакции от 31 декабря 2021 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)», далее — ФЗ. 102);
  • арендная плата — переход права собственности на жилье обязывает нового собственника платить арендную плату бывшему собственнику (глава 33 ГК РФ);
  • арест — мера принуждения, исключающая возможность отчуждения имущества должника (Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Исполнительное производство», далее — ФЗ № 229);
  • аренда — обязывает собственника передать объект во временное пользование третьим лицам (глава 34 ГК РФ).
  • при покупке недвижимости с ограничениями важно помнить, что это ограничение может иметь различный состав, характер и юридическую природу.

    Подробнее об этом читайте в статье «Что такое ограничение прав и сборов на недвижимое имущество».

    Как узнать о наличии обременений

    Поскольку сборы ограничивают права собственника, включая продажу квартиры, для обеспечения юридической чистоты совершаемых сделок важно убедиться, что таких ограничений нет.

    Все ограничения в соответствии со ст. 9 ФЗ n. 218 от 13.07.2016 г. 2021 г., зарегистрированы в Общем реестре недвижимого имущества (ЕГРН), который носит публичный характер. Это означает, что вся информация находится в открытом доступе и любой желающий может проверить, владеет ли продавец недвижимостью или наличие обременений на конкретный объект продажи.

    Это можно сделать двумя способами:

  • обратиться в местное отделение Росреестра или в МФЦ с запросом информации из ЕГРН. Правила подачи данного запроса, порядок предоставления информации, содержащейся в USRN, необходимые документы и другие характеристики определяются Порядком, утвержденным. Приказом Минфина № 968 от 23.12.2019 г. 2021 ;
  • воспользуйтесь справочной службой Росреестра, благодаря которой можно получить необходимую информацию в режиме онлайн, зная только точный адрес объекта недвижимости.
  • Что для этого нужно, читайте в статье «Как проверить, есть ли след на недвижимости».

    Кто вправе обременить недвижимость

    Как упоминалось выше, залог всегда налагается в интересах третьих лиц. Как правило, те, у кого есть отложенные финансовые обязательства, могут наложить залог на недвижимость.

    Обязательства по недвижимости: что нужно знать владельцу

    логично предположить, что в зависимости от обязательства может отличаться не только форма обременения, но и лицо, в интересах которого будут наложены административные ограничения. Таким образом, субъект данных, который имеет право подать заявку на регистрацию залогового права, обычно:

  • По ипотечным, залоговым и другим кредитным договорам — кредитор. Залог является гарантией того, что кредитор сможет погасить выданную ссуду даже в счет обремененного имущества.
  • В аренде — арендатор, даже если это обременение по аренде нежилого помещения. В этом случае обременение дает возможность гарантировать сохранение прав арендатора даже в случае отчуждения собственником имущества в пользу третьих лиц.
  • В аннуитетных договорах — аннуитет. Переданное им имущество считается обремененным при условии, что текущий собственник обязан перечислять арендную плату на счет получателя. Это гарантия их сохранности и не отчуждения квартиры без ведома получателя арендной платы.
  • При задержании — судом или судебным приставом. Должностные лица налагают залоговое право на недвижимость в качестве меры обеспечения невыполненного обязательства (например, непогашенной банковской ссуды) или для гарантии компенсации за причиненный ущерб (в уголовных процессах, где санкция статьи предусматривает конфискацию).
  • По договорам доверительного управления — доверительный управляющий. Права собственника ограничены объемом прав оператора.
  • Сам владелец также может инициировать введение ограничительных мер. Но кто бы ни был инициатором, прежде чем заключить помолвку, должен иметь в руках должным образом оформленный договор, который порождает обязательства владельца. Также нам нужны другие документы. Предлагаем подробнее остановиться на порядке регистрации ограничений.

    Где и как зарегистрировать обременение на недвижимость

    В соответствии с требованиями Гражданского кодекса любая из вышеперечисленных сделок (ипотека, аренда, аренда и т.д.) подлежит государственной регистрации. Если регистрация обременения недвижимого имущества не проведена, обременения теряют всякий смысл — без фиксации в ЕГРН фактически их не существует.

    Поэтому лицо, заинтересованное в наложении ограничений, после заключения соответствующей сделки должно обратиться в филиал Росреестра, чтобы залоговые права сработали на практике.

    Порядок регистрации в Росреестре ограничений определяется положениями Федерального закона от 28.07.2012 г. 218 от 13.07. 2021, Постановлением Минэкономики № 883 от 26.11.2011 2021, Постановлением Минэкономики № 920 от 08.12.2017 г. 2021 и другие нормативные документы.

    Общая процедура записи ограничений следующая:

    1. Стороны подписывают специальное соглашение, по которому собственник недвижимости имеет обязательства.
    2. Стороны собирают пакет документов, удостоверяют сделку, оплачивают госпошлину за регистрацию (госпошлина за регистрацию сборов в 2021 году составляет 2 тысячи рублей для физических лиц и 22 тысячи рублей для организаций).
    3. Стороны или одна из них обращаются в ближайшее отделение Росреестра, в том числе через отделения МФЦ, с заявлением установленной формы. Заявление можно подать в электронном виде через сайт Госслужбы.
    4. Регистратор проверяет соответствие документов требованиям ст. 21 ФЗ № 218, после чего вносит необходимую информацию в ЕГРН. Регистрация обычно осуществляется в течение 7 дней с момента получения документов.
    5. Претендент получает на руки договор с товарным знаком о его государственной регистрации и выписку из ЕГРН, содержащую информацию о возникших в результате этого обвинениях.

    Обязательства по недвижимости: что нужно знать владельцу

    Документы для Росреестра

    Основным документом, на основании которого производится государственная регистрация, является заявка на ее осуществление. Он представлен в форме, установленной в приложении №. 1 Приказа Минфина № 920.

    Просмотреть документ

    Скачать (XLS, неизвестно)

    Согласно п.4 ст. 18 ФЗ № 218 от 13.07. 2021 г к данной декларации о наложении обременения на квартиру прилагаются следующие документы:

  • копии паспортов поступающих;
  • не менее 2-х экземпляров договора, по которому возникает обременение;
  • документы, подтверждающие право собственности на обремененное имущество;
  • при необходимости — документы на недвижимость (кадастровый паспорт и др);
  • квитанция об уплате государственной пошлины.
  • Если все коммерческие документы соответствуют требованиям, установленным ст. 21 ФЗ № 218, сотрудник офиса обязан зарегистрироваться только на основании предоставленного пакета документов.

    Переход обременения к новому собственнику

    Наличие обременения создает ограничения для владельца в отношении его права пользования, владения и так далее. Это не означает, что связанное имущество не может быть продано или иным образом отчуждено в пользу третьих лиц. Эта процедура имеет всего несколько функций, о которых мы поговорим ниже.

    Но это не единственное, что интересно. Дело в том, что бремя договорных обязательств остается в силе даже после перехода права собственности к третьим лицам. Фактически то же самое происходит с залогом и недвижимым имуществом, на которое оно наложено. На практике это выглядит так:

  • Согласно ст. 38 № № 102 от 16.07.1998 г., при переходе права собственности на ипотечное имущество в пользу третьего лица, если иное не согласовано с кредитором, этот покупатель принимает залог. Проще говоря, покупая ипотечную квартиру, человек становится ипотечным заемщиком вне зависимости от того, на каком основании он получил недвижимость (дарение, наследство и т.д.).
  • Согласно ст. 586 Гражданского кодекса Италии, бремя пошлины удерживается в отношении недвижимости, когда права на нее передаются плательщиком пошлины третьей стороне. Это лицо (будь то покупатель, наследник или даритель) становится новым арендатором и несет субсидиарную ответственность перед предыдущим плательщиком, который передал ему собственность.
  • Согласно ст. 617 cc, смена собственника не влечет за собой изменение или прекращение договора аренды имущества. Проще говоря, купив уже сданную квартиру, новый владелец не может расторгнуть договор аренды и выселить арендатора до истечения срока аренды.
  • Как обременения ограничивают права собственника

    Поскольку законодательством предусмотрены разные формы обременения недвижимого имущества и каждая из этих форм имеет свою правовую природу, степень ограничения прав собственника будет различной. Ограничения различаются в зависимости от того, на каком основании они возникают.

    Таким образом, если речь идет о договорных финансовых обязательствах — ипотеке, залоге или аренде, — накладываемые ограничения ограничивают административные права владельца. Собственник теряет право беспрепятственно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, оставляя за собой только право владения имуществом и право использовать его целиком (если иное не указано в соглашении сторон).

    В этом случае административные права собственника ограничиваются необходимостью их авторизации заинтересованной стороной. Передача такой недвижимости потребует согласия залогодержателя / арендатора / кредитора.

    Обязательства по недвижимости: что нужно знать владельцу

    Чего нельзя сказать о случаях изъятия недвижимости. Являясь принудительной мерой принуждения, арест согласно п. 4 ст. 80 № № 229 от 02.10.2007, исключает возможность отчуждения, а иногда и использования арестованного имущества до полного исполнения обязательства.

    Арестованное имущество может быть обращено взысканию: его можно описать и продать в счет погашения долга.

    Лизинг или фидуциарное управление — это случаи принципиально иного характера, поскольку они создают бремя только в той мере, в какой их владелец добровольно передал их другой стороне.

    Таким образом, арендатор, получив на возмездной основе право пользования имуществом, вправе ограничить это право от собственника имущества. Сдавая имущество в аренду, собственник теряет право пользования, сохраняя за собой право продать имущество.

    Управление трастом работает аналогичным образом: передавая собственность управляющему, владелец ограничивается в реализации переданных прав.

    Купля-продажа обремененного жилья

    Обременяя и ограничивая права собственника, он не всегда запрещает продажу и, как следствие, покупку ограниченного имущества. Единственное исключение, когда объект действительно невозможно продать, — это изъятие его. В любом другом случае возможна купля-продажа закрытого жилья.

    Основная особенность: для продажи такого объекта необходимо получить согласие лица, в интересах которого было наложено обременение. Обычно это кредитное учреждение или ипотечный кредитор.

    Принимая это во внимание, представитель банка или другое лицо, в интересах которого наложено обременение, является обязанной стороной в переговорах о купле-продаже. Без согласия банка нотариус не засвидетельствует сделку, а Росреестр откажет в регистрации передачи прав на недвижимое имущество.

    Переговоры с залогодержателем также важны при передаче залогового права. В общем, покупка квартиры в ипотеку согласно ст. 38 Федерального закона № 102, приведет к передаче долга новому владельцу дома.

    Как снять обременение

    Процедура снятия залогового права осуществляется по тем же правилам, что и его наложение. В любом случае отзыву должно предшествовать погашение обязательства или достижение конкретного соглашения между сторонами, даже если отзыв подлежит обременению недвижимостью поручителя. Кроме того, заинтересованное лицо (собственник имущества вместе с кредитором) обращается в Росреестр, где подает заявление о реституции залогового права.

    Вместе с ним заявители представляют:

  • документы, удостоверяющие личность;
  • ипотека со знаком погашения;
  • другие документы, по которым должна быть отменена мера пресечения.
  • Никаких других документов не потребуется, как и оплата госпошлины. Если причины снятия обременения законны, регистратор рассматривает заявку и снимает ограничения в течение 7 дней.

    Подробности в статье «Как убрать беспорядок в квартире».

    Обязательства по недвижимости: что нужно знать владельцу

    Залог в виде ареста может быть отменен только на основании постановления судебного пристава или решения суда, даже если арест будет считаться незаконным.

    Заключение

    Обобщая все вышесказанное, обращаем ваше внимание на то, что обременение недвижимого имущества:

  • это ограничительная мера в интересах третьих лиц;
  • подлежит обязательной государственной регистрации, без которой не действует даже формально;
  • ограничивает права собственника, в том числе запрещает отчуждение недвижимого имущества без разрешения заинтересованных сторон (а иногда даже с таким разрешением), использовать его и так далее.
  • Назначение и снятие ограничительных мер осуществляется Росреестром.

    Советы нотариуса: обременение объектов недвижимости: Видео

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Правосудие в Российской Федерации - юридические проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: