Оформление сделки: алгоритм профессионалов

Каждый, кто хоть раз купил квартиру, знает, что процедура эта довольно простая, особенно если все юридические тонкости доверить специально обученному человеку (агенту по недвижимости). Но, поверьте, сделку можно успешно провести и без агента по недвижимости, главное определиться с приоритетами — сэкономить деньги или время. Отказавшись от услуг посредника, вы сэкономите немалую сумму (варьируется в разных регионах России), но потратите больше времени на бег, изучение документов и их заполнение. Итак, вы спрашиваете, как правильно организовать куплю-продажу квартиры? Весь алгоритм ниже.

Предположим, продавец и покупатель нашли друг друга с обоюдной радостью. Меня все устраивает, и я хотел бы письменно оформить устную договоренность.

Гарантийное обязательство со стороны покупателя — это предварительная договоренность об оплате аванса или задатка (до 5% от стоимости квартиры). В документе нужно точно указать срок, так как при изменении планов продавца он вернет предоплату на идентичную сумму и удвоенный депозит.

Было бы неплохо сразу обсудить другие детали сделки: когда предыдущий хозяин выходит из дома и передает ключи, он потребует отдельную оплату за кирпичную недвижимость, в какой валюте предпочтительнее производить расчет.

Юридическая «незапятнанность

Перед покупкой квартиры любой уважающий себя покупатель должен выяснить, не стоит ли за ней нелегальный «поезд». Конечно, все намного проще, если осмотр проводит агент по недвижимости, но вы справитесь с этим самостоятельно. Детали, которые должны войти в ваше поле зрения:

  • Подлинность документов собственника, подтверждающих его право на это жилье.
  • Выдержка из книги дома, в которой указаны все, кто когда-либо жил.
  • Наличие обременений на квартиру (арест, судебный запрет).
  • Недвижимость находится в залоге.
  • Квартира сдается в долгосрочную аренду.
  • История всех сделок с приобретаемой недвижимостью и их законность.
  • Ответ по всем этим пунктам вы найдете в территориальном управлении Росреестра, где вам выдадут выписку по вашему запросу. В нем будут подробно регистрироваться все залоговые права (если таковые имеются), а также все передачи права собственности (если таковые имеются).

    Во время запланированной операции особое внимание следует уделять соблюдению прав других заинтересованных сторон:

  • несовершеннолетние дети;
  • наследники, пропустившие срок принятия наследства;
  • супруг (а) владельца (в случае его отказа от сделки);
  • те, кто был лишен права преимущественной покупки.
  • Особо внимательные покупатели недвижимости могут узнать о психическом здоровье продавца, запросив справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
    Лицо, продающее недвижимость, должно быть на 100% здоровым на момент сделки. Если у вас есть какие-либо сомнения по этому поводу, лучше дважды проверить.

    Страхование возможных рисков

    Страхование титула — это название процедуры, которая должна защитить потенциального владельца от любых претензий третьих лиц, которые могут лишить вас права на жилище.

    Этот вид страхования, предусматривающий возврат всей уплаченной за квартиру суммы, может быть оформлен до или после заключения сделки. Ежегодная страховая премия не превышает полпроцента от стоимости объекта.

    Договоры титульного страхования обычно заключаются на три года — это юридический срок действия дебиторской задолженности по сделкам с недвижимостью.

    Собираем документы. Порядок оформления

    Для совершения сделки купли-продажи квартиры необходимо оформить и приобрести солидный пакет документов:

    1. Паспорта покупателя и продавца.
    2. Документ, подтверждающий право собственности продавца (договор дарения, купли-продажи).
    3. Свидетельство о государственной регистрации закона.
    4. Выписка из домовой книги (по желанию).
    5. Письменное согласие всех взрослых членов семьи.
    6. Нотариальное доверенность мужа (жены) покупателя на совершение сделки.
    7. При наличии маленьких детей — разрешение органа опеки и попечительства.
    8. Справка о составе семьи, зарегистрированной в продаваемой квартире.
    9. Выписка с лицевого счета (по желанию).
    10. Чек об уплате госпошлины и его копия.

    Перед обращением в Федеральную службу Росреестра (где совершается покупка) обе стороны заполняют и подписывают еще три основные формы, образцы которых можно найти в свободном доступе на сайте Росреестра или других интернет-порталах:

  • Заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
  • Договор купли-продажи квартиры
  • Акт приемки квартиры
  • Договор купли-продажи

    После того, как продавец и покупатель тщательно проверит все документы, они приступают к составлению договора купли-продажи квартиры.

    Нотариально заверять это не обязательно: лишняя трата денег. Но если вы опасаетесь возможных «совпадений», то, конечно, для вашего спокойствия заключайте договор под контролем нотариуса.

    Информация, указываемая в контракте:

  • реквизиты паспорта сторон (если в сделке участвует юридическое лицо — его полные реквизиты);
  • скрупулезное описание объекта сделки (все технические характеристики и другие параметры квартиры);
  • список всех проживающих семей;
  • цена собственности.
  • Кстати, реальная цена, по которой продается (покупается) жилье, не всегда указывается в договоре. Покупатель заинтересован в значительном налоговом вычете, а продавец заинтересован в снижении налоговых платежей, поэтому цифра на карте часто занижается.

    Акт приема-передачи

    Это документ, подтверждающий процесс перенаправления жилья по линии «продавец-покупатель». В зависимости от условий предварительной договоренности будущий собственник может отпраздновать новоселье еще до получения официальной справки Росреестра.

    Деньги — на бочку

    Передача наличных денег в день сделки под наблюдением агента по недвижимости или свидетелей является наиболее популярной формой оплаты при покупке недвижимости.

    Чтобы не подвергать сомнению подлинность банкнот, их можно пропустить через специальное устройство, которое одновременно будет считать банкноты.

    Некоторые считают, что надежнее положить оговоренную сумму в сейф, ключ от которого продавец получит сразу после квартиры на имя нового владельца.

    Оформление сделки

    Если операция купли-продажи доверена агентству недвижимости, как правило, есть все формальности для подписания необходимых документов и перевода денег от покупателя к продавцу.

    Сейчас на территории местных филиалов Росреестра достаточно легально работают небольшие офисы, где помогают клиентам оформить пакет документов по очень разумной цене. Здесь в день совершения транзакции между двумя ее участниками происходит транзакция, что фиксируется квитанцией (в двух экземплярах) с указанием точной суммы, переданной продавцу.

    Государственная регистрация

    Последним звеном в цепочке акций является Федеральная служба государственной регистрации, земельного кадастра и картографии (Росреестр), куда покупатель и продавец приходят для совершения сделки. В их присутствии регистратор внимательно изучает собранные документы и выдает расписку, на основании которой через две недели покупателю выдается свидетельство о государственной регистрации прав.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Правосудие в Российской Федерации - юридические проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: