Особенности постоянной ренты: отличие от пожизненной, нюансы заключения договора

Постоянная аренда — один из старейших способов получения дополнительного дохода без затрат рабочей силы. При надлежащем исполнении договорных отношений, а также способности осуществлять свои права и обязанности, он может быть выгоден как получателю, так и плательщику.

Аннуитет любого вида — это доход, полученный от капитала или собственности, предоставленных кому-либо в постоянное пользование. По сути, это денежная сумма, которая поступает в оговоренное время без затрат на предпринимательские усилия. Аннуитет становится следствием сделки между ее бенефициаром и плательщиком, заключенной по соглашению.

Постоянный аннуитет подразумевает доход, который поступает непрерывно, без ограничений по времени, за счет передачи права собственности во владение плательщика аннуитета. Порядок и структура сделки ограничиваются договором постоянной ренты, а в качестве объекта могут выступать активы движимого или недвижимого характера.

Отличие от пожизненной

Другой распространенный тип транзакции — аннуитет. Следует отметить такие существенные различия между этими видами аренды:

  1. Постоянные выплаты не ограничиваются периодом времени, и наследство передается в порядке наследования. Постоянный вариант действует в течение всего срока действия договаривающейся стороны, т.е он ограничен по времени и на него не распространяется правопреемство.
  2. Любой гражданин или юридическое лицо может заключить договор постоянной ренты, если он считается некоммерческой организацией, в то время как только граждане могут стать бенефициарами пожизненных выплат.
  3. Постоянные аннуитеты характеризуются выплатами наличными и натурой, а также залогами, а в случае аннуитета — только наличными.

Указанные характеристики разных видов аренды неоспоримы. К этому следует добавить право выкупа на постоянной основе. Остальные условия подлежат согласованию сторон и оговариваются в контракте.

Заключение договора

Единственная организационно-правовая форма, подтверждающая заключение сделки, — это договор постоянной аннуитета. В его состав могут входить следующие участники:

  1. Получатель — гражданин или некоммерческая организация (НКО), если это разрешено уставом.
  2. Плательщик: любое лицо и организация.

Получатель и плательщик могут меняться со временем. Право на участие определяется законом, в том числе по наследству. Для юридических лиц передача прав и обязанностей происходит при реорганизации. Права получателя аннуитета могут быть переданы третьей стороне, но получатель не имеет возможности изменять условия контракта или другую передачу прав без согласия получателя, заключившего контракт.

Платежные обязательства могут быть переданы любому лицу без согласования.

Требования к недвижимости

При заключении договора особое внимание следует обратить на соответствие передаваемой собственности основным требованиям. В качестве недвижимого имущества можно использовать землю, частный дом, приватизированную квартиру, частное предприятие, различные здания и сооружения (читайте здесь все виды аренды). Основными требованиями для такого владения являются исключительное право собственности, подтвержденное соответствующими документами, и фактическое владение этим правом собственности. Невозможно передать права собственности или доли совместного владения (например, часть дома или квартиры).

Содержание контракта

Соглашение о постоянной аннуитете должно включать следующие разделы:

  1. Сторонами договора являются выгодоприобретатель (собственник имущества) и плательщик постоянной ренты (лица, которым передается имущество). Плательщиком может быть коммерческая организация, но не получателем аннуитета. Количество вовлеченных сторон не ограничено, например допускается коллективное участие в договоре. В случае недееспособности или ограниченной дееспособности собственника имущества договор подписывает опекун с согласия органа опеки и попечительства.
  2. Предметом договора является движимое или недвижимое имущество, принадлежащее получателю. Проданное имущество должно быть четко указано в контракте как по основным внешним характеристикам, так и по стоимости. Нематериальные активы — работа (работа), оказание услуг, получение информации, права интеллектуальной собственности — не могут стать предметом договора.
  3. Права и обязанности, которые передаются участникам по договору. Для плательщика определены договорные обязательства: систематическая выплата запрашиваемой суммы в течение срока действия договора. Это может включать право получателя добровольно отказаться от аннуитета.
  4. Основные требования. Помимо предмета самого контракта, они включают сумму и срок платежей, а также продолжительность контракта, если не на неопределенный срок. Размер арендной платы устанавливается по взаимному соглашению сторон и привязан к минимальной заработной плате. Эта ссылка позволяет индексировать выплаты к вариации минимальной заработной платы, которая обязательно указывается в контракте. В частности, указывается форма оплаты: наличный, натурой или смешанный платеж.
  • Скачать бланк договора постоянной ренты
  • Дополнительные условия. Это включает:

    1. Наем сотрудников. Это особое условие, обязывающее содержать любого человека в переданной жилой площади (на участке) пожизненно или в течение определенного времени.
    2. Расторжение договора. Отдельно может быть рассмотрен вопрос о смерти подписавших договор, несмотря на наличие правопреемства.
    3. В договоре могут быть предусмотрены условия изменения обязательств в случае утраты или повреждения имущества по причинам, не зависящим от плательщика ренты.
    4. Выкуп. Данное мероприятие считается характерным элементом постоянной ренты, но при необходимости условия его реализации и конкретные этапы оговариваются в договоре.

    Аннуитетный договор — это официальный юридический документ, который может быть основанием для судебного разбирательства. Поэтому он должен четко определять права и обязанности сторон.

    Необходимые документы

    Для совершения сделки необходимо подготовить:

  • свидетельство о регистрации права собственности в государственном органе (выписка из ЕГРН);
  • паспорт недвижимости;
  • титул (договор купли-продажи, акт приватизации, завещание и т д);
  • акт о переходе права собственности;
  • документы, удостоверяющие личности сторон договора;
  • квитанция об уплате налогов и сборов;
  • дополнительный протокол разрешения конфликтов;
  • заявление на исполнение договора (для последующей регистрации).
  • Чтобы снизить риск мошенничества и исключить незаконные процедуры, рекомендуется подготовить дополнительные документы:

    1. Техническая документация на жилище, регистрационные (регистрационные) выписки, документы об оплате коммунальных услуг, которые можно получить в БТИ и ЖЭКе.
    2. Свидетельство о гражданском состоянии ЗАГСа (регистрация брака, развод, рождение детей).
    3. Документы дееспособности (справки психолога и нарколога).
    4. Расследование Росреестра о наличии возможных претендентов на наследование имущественных прав.

    Регистрация

    Договор постоянной ренты в 3-х экземплярах оформляется в нотариальной конторе. После проверки законности операции нотариус заверяет подписи и оформляет акт. Государственная регистрация договора отменена. Регистрация в Росреестре обязательна для договоров, предусматривающих полное отчуждение недвижимого имущества в будущем. Договор начинается с момента его нотариального оформления или после регистрации в Росреестре.

    Сколько стоит заключение сделки?

    Затраты на оформление аренды связаны с консультацией юриста, сбором необходимых справок и документов, нотариальным заверением и регистрацией. Цены незначительно различаются в разных регионах, но в среднем они составляют:

  • Сбор документов — 800-1500 рублей за одну регистрацию (в среднем — 1000 рублей).
  • Составление договора с привлечением юриста — 2000-2500 руб.
  • Нотариальное заверение — 0,5% от суммы договора, но не менее 500 и не более 22 000 рублей. В частности, в Москве средняя стоимость оформления постоянной аренды квартиры составляет 7 600 рублей.
  • Выездная нотариальная регистрация стоит еще 5000-6000 рублей.
  • Оформление сделки — по Москве и области — 7000-7200 рублей, в среднем по стране — 5500 рублей.
  • Иногда возникают сложные юридические вопросы, требующие дополнительных согласований и консультаций. В таких случаях общая стоимость контракта может достигать 32 000-35 000 рублей.

    Как выплачиваются деньги?

    Закон не ограничивает суммы выплат, и они устанавливаются по взаимному соглашению сторон. Учитывая долгосрочный характер сделки, важно предусмотреть возможность индексации арендной платы, компенсирующей инфляцию. Пересчет производится пропорционально изменению размера минимальной заработной платы, произведенному государством.

    Основной способ выплаты — перевод денег получателю аннуитета. По соглашению сторон договоры могут быть заключены в натуральной форме — сельскохозяйственной продукцией, артефактами, вещами, выполнением определенных работ или оказанием услуг. При перемещении недвижимости в виде земли или бизнеса есть возможность производить расчеты с продуктами нашего производства (здесь вы узнаете об аренде земли). Возможны также комбинированные платежи, когда к сумме денег добавляется натуральный сбор.

    Чаще всего срок годности устанавливается ежеквартально. Однако по договоренности сторон может использоваться любая программа (ежемесячная, годовая, полугодовая и т.д.). Важно следить за тем, чтобы выплаты производились вовремя. За просрочку платежа устанавливаются штрафы, размер которых регулируется ст. 395 ГК РФ.

    При каких условиях договор может быть расторгнут?

    Несмотря на неопределенный характер, в некоторых случаях договор может быть расторгнут. Есть следующие способы положить конец этому.

    Нарушение обязательств

    Расторжение договора возможно в следующих случаях:

  • просрочка платежей более 1 года;
  • несостоятельность (банкротство) плательщика ренты;
  • сменить собственника имущества (например, разделив его между несколькими наследниками);
  • другие нарушения по договору.
  • Согласительное расторжение

    В нем должна быть предусмотрена возможность расторжения договора по соглашению сторон. Указаны условия расторжения: реституция имущества (с учетом амортизации и ранее произведенных выплат или без них), компенсация получателю потери заработка и т.д. В частности, есть возможность изменить или приостановить оплату в случае непредвиденной потери имущества.

    Прощение долговых обязательств

    Получатель имеет право отказаться от комиссии в любое время, например, освободить должника от его обязательств. Эта способность предусмотрена ст. 415 ГК РФ. Отказ оформляется письменно и нотариально.

    Изменение получателя

    Договор прекращается при переходе права требования арендной платы к лицу, которое не может быть получателем в соответствии с законодательством Российской Федерации.

    Право выкупа

    Его можно изготавливать в следующем порядке:

    1. По инициативе получателя пенсии. Он вправе требовать выкупа имущества, если должник нарушает обязательства, вытекающие из договора. В этом случае выкуп может быть произведен добровольно или по решению Состава арбитража.
    2. По инициативе плательщика (статья 592 ГК РФ). Общие правила предусматривают такую ​​возможность. Если цена установлена ​​договором, плательщик письменно уведомляет получателя выкупа за 3 месяца до его осуществления и оплачивает полную стоимость. Если цена не согласована, сумма выкупа определяется суммой оценочной стоимости имущества и годовой арендной платы. Запрет на выкуп может быть указан в договоре, но действует на срок не более 30 лет.

    Прекращение действия постоянного договора ренты по соглашению сторон или по решению суда должно быть оформлено в письменной форме у нотариуса, где хранится копия договора. Соответствующее уведомление необходимо отправить в Росреестр.

    Чего ждать от подобных сделок?

    Как и все, у постоянной ренты есть свои плюсы и минусы. Они будут описаны ниже.

    Преимущества для сторон

    С переходом права собственности арендатор обеспечивает стабильный поток доходов в долгосрочной перспективе. При этом в этом нет необходимости и продажа затруднена или не приносит запланированной прибыли. Плательщик аннуитета получает в собственность дорогостоящее имущество (чаще всего недвижимость) практически «в рассрочку». Все права собственности переходят к нему, при этом он не платит за него «непомерную сумму.

    Риски

    Основная проблема — непредвиденная потеря или повреждение имущества. Плательщик вынужден продолжать платить арендную плату, даже если он больше не может пользоваться недвижимостью. Этот риск снижается только при платной передаче права собственности, когда плательщик имеет право отказаться от договора. В случае бесплатного перечисления все зависит только от решения получателя пенсии.

    Еще один риск для плательщика связан со сменой собственника бенефициаром. Его можно свести к минимуму, только проверив возможности участия. Проблемы могут возникнуть у пенсионера, если получатель неплатежеспособен. Имущество можно вернуть, но если оно претерпело значительный износ, возместить убытки будет сложно. Судебный процесс начинается и в случае банкротства должника рассчитывать на возмещение ущерба сложно.

    Вопрос о том, что лучше продать недвижимость или передать ее в постоянную аренду, может решить собственник, только взвесив все за и против таких сделок. При аннуитете ожидается неограниченный поток доходов, который в будущем будет передан детям по наследству. У плательщика ренты есть возможность покупать дорогую недвижимость на выгодных условиях, а постоянную «кабалу» в виде арендной платы можно прекратить выкупом. При правильном исполнении договора обе стороны смогут добиться желаемого результата.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Правосудие в Российской Федерации - юридические проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: