Владелец недвижимости вправе передать ее третьим лицам. Законодательство Российской Федерации предусматривает ряд механизмов, с помощью которых граждане могут перерегистрировать квартиру на родственника или любое другое лицо, поскольку на самом деле родственные связи не имеют большого значения. Каждый способ передачи права собственности на жилье имеет свои особенности и правовые последствия. Чтобы узнать лучший, самый безопасный и дешевый способ выполнения отчуждения жилого помещения и выбрать для вас лучший вариант, мы внимательно рассмотрим и сравним нюансы каждой возможной сделки.
Какой способ выбрать
Передача жилья в собственность другому лицу регулируется нормами национального гражданского права. Новая регистрация квартиры у родственника осуществляется в гражданско-правовой форме. Наиболее популярные методы:
- Осуществление купли-продажи.
Один из самых распространенных способов передачи жилья третьему лицу — заключение договора купли-продажи, суть которого сводится к тому, что домовладелец соглашается передать его в собственность покупателя за фиксированную плату. На практике, если договор подписан между близкими родственниками, например между отцом и сыном, операция обычно проводится бесплатно, то есть фактически продавец не получает деньги за передачу недвижимости, что противоречит самой сути купли-продажи. Такое Мировое соглашение недействительно по закону.
Однако при составлении документа стороны обязаны указать стоимость жилой площади. В связи с этим продавец будет обязан уплатить НДФЛ. Следовательно, если дом бывшего хозяина находился в собственности менее 5 лет и сумма сделки превышала 1 млн рублей, то ему придется перечислить налог в размере 13%. Часто граждане обманывают и прописывают в договоре сумму менее 1 млн рублей, не зная, что такие сделки между родственниками находятся под особым вниманием налоговых органов и сотрудников ФНС. Если указанная цена отклоняется более чем на 30% от кадастровой стоимости, сотрудники инспекции имеют право начислить недостающую сумму налога.
Более подробно о проблемах читайте в статье о налогообложении при покупке и продаже квартиры.
Преимущества такой сделки в том, что в кратчайшие сроки после подачи документации в Росреестр покупатель становится полноправным собственником квартиры. На удержание не могут рассчитывать даже близкие родственники в силу п. 11. Пункт 2 ст. 105.1 и п.5 ст. 220 НК РФ, так как эти люди взаимозависимы.
Возможным последствием заключения договора может быть то, что приобретенное таким образом жилье становится совместной собственностью супругов, если покупатель состоит в браке и брачный договор не предусматривает иной режим собственности. То есть фактически на момент развода второй супруг имеет право претендовать на половину этого жилья.
- Получение жилья по завещанию.
возможна передача права собственности на жилье по завещанию. Отрицательным моментом является то, что наследование состоится только после смерти предыдущего владельца квартиры. Для составления завещания наследодателю необходимо обратиться к нотариусу. В результате лицо, указанное в завещании, становится единственным владельцем имения. В то же время, в отличие от жилья, приобретенного в рамках операции купли-продажи, если наследник состоит в браке, супруг не сможет запросить такое жилье.
В отличие от продажи, вступив в наследство по завещанию, гражданин не должен будет платить налог на наследство, так как он отменен. Единственный платеж, который необходимо будет произвести, — это оплата госпошлины. Его ценность зависит от степени родства и ценности унаследованной массы. Следовательно, согласно п. 22 ст. 333.24 НК РФ близкие родственники, т.е родители, дети, супруги, братья и сестры наследодателя должны передать в казну 0,3% от стоимости квартиры. В этом случае сумма не должна превышать 100 000 руб. Если наследник не принадлежит к перечисленным родственникам, то с него взимается 0,6% от стоимости дома, но не более 1 миллиона рублей.
Следует помнить, что наследование — это один из самых сложных разделов закона, и передача квартиры по завещанию может нести риск неполучения этой квартиры. Подробнее читайте в статье о наследовании по закону в разделе «Наследственное право.
- Оформление посвящения.
Оптимальный вариант — подписать подарочный договор.
Особенностью договора дарения является то, что квартира передается родственнику бесплатно. В этом случае гражданин приобретает имущественные права сразу после регистрации в Росреестре. В отличие от завещания, нотариальное заверение акта дарения не требуется. Выбор договора дарения чаще всего оправдывается тем, что в силу п. 18.1 ст. 217 НК РФ близкие родственники и члены одной семьи полностью освобождены от налогообложения. Платят только пошлину в Росреестре. В случае дарения квартиры дальним родственникам, например тете или дяде, они обязаны платить подоходный налог в размере 13%. При этом, поскольку цена дарения квартиры не указана, сумма налога рассчитывается от стоимости, существующей на дату операции по аналогичному объекту.
Помимо того, что дарение оформляется без налога, преимуществом его регистрации является то, что одаряемый становится единственным владельцем квартиры, его супруга не сможет претендовать на часть жилья в случае развода, наоборот к продаже и покупке. Еще одним положительным моментом, прописанным в законодательстве, является то, что даритель имеет право отозвать дар в суде, например, если одаряемый совершил преступление против жизни и здоровья дарителя или существует угроза безвозвратной утраты квартиры.
- Аренда.
Другой менее популярный способ передачи недвижимости — это сдача внаем, когда при определенных условиях получатель жилья поддерживает продавца личными средствами всю оставшуюся жизнь, а получатель ренты часто имеет право на проживание ночлег до самой смерти. Данный договор подлежит обязательному удостоверению в нотариальной конторе и регистрируется в Росреестре.
Положительной особенностью такого договора является то, что покупатель (плательщик аннуитета) становится собственником сразу после регистрации перехода прав в Росреестр, а не после смерти собственника, как в случае с наследством. При этом, со своей стороны, бывший собственник жилого помещения юридически защищен договором аренды, поскольку в тексте документа стороны прописывают условия содержания и обращения, которые необходимо строго соблюдать.
Следовательно, граждане вправе выбрать тот или иной вариант переоформления жилплощади, исходя из конкретной жизненной ситуации.
Напоминаем, что даже если вы досконально изучите все данные, которые находятся в открытом доступе, это не заменит опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить вашу проблему, вы можете связаться со специалистами через онлайн-форму.
Документы для переоформления квартиры на родственника
Независимо от того, как владелец квартиры решил передать ее родственнику, важно правильно оформить документы, чтобы было сложно подвергнуть сомнению договор или завещание и доказать в судебном порядке его несоответствие российскому законодательству.
Любая передача имущества родственнику требует стандартного пакета документов, а именно:
Помимо перечисленных документов необходимо предоставить непосредственно договор, по которому будет происходить отчуждение жилой площади, в частности договор купли-продажи, аренды, дарения или завещания. В зависимости от выбранного механизма перерегистрации жилья могут потребоваться дополнительные документы.
Если договор требует нотариального заверения, вам необходимо обратиться в нотариальную контору, чтобы сообщить сделке юридическую силу. Если участники не могут самостоятельно заключить договор, за них может это сделать нотариус. Данная процедура платная и оплачивается в соответствии с установленным нотариальным сбором.
Если нотариально удостоверяемый договор останется без него, то он будет считаться недействительным и, следовательно, не повлечет за собой юридических последствий.
После заключения договора покупатель, чтобы стать полноправным собственником, должен зарегистрировать недвижимость в Росреестре. Для этого собственнику дома необходимо обратиться в регистрирующий орган с заранее подготовленным пакетом документов, в который помимо заявления входят:
Примерно через неделю после подачи документации гражданин получает выписку из ЕГРН, так как сейчас свидетельство о праве собственности не выдается.
Продажа квартиры
Самый простой и быстрый способ переоформления недвижимости. Продажа квартиры не может быть осуществлена только при наличии в ней нетрудоспособного, несовершеннолетнего. В остальном никаких препятствий для заключения договора купли-продажи нет.
Процесс купли-продажи
- Подготовка пакета документов, необходимых для продажи. Этот этап самый долгий и утомительный. Впоследствии продавец входит в очередь Росреестра для регистрации перехода права собственности.
- Оформление договора купли-продажи. Подписание акта приема-передачи недвижимости.
- Оплата наличными, оформление государственной собственности и передача ключей новому владельцу.
Необходимые документы
Для совершения сделки купли-продажи необходимы следующие документы:
Преимущества и недостатки
Главное преимущество этого метода перерегистрации собственности — скорость.
К минусам можно отнести дополнительные платежи в виде госпошлин и налогов.
Резюме
Поэтому перед тем, как выбрать тот или иной способ переоформления квартиры на родственника, следует взвесить все за и против, подумать о возможных последствиях такой сделки. На практике нередки случаи, когда люди, особенно пожилые, путают договор дарения с завещанием и в результате из-за недобросовестных родственников остаются без крыши над головой. Это связано с тем, что при пожертвовании дарителя лишается жилища на момент перехода права собственности на момент регистрации в Росреестре, процедура которой занимает неделю, а при завещании гражданин принимает только после смерти наследодателя.
Как переоформить квартиру
Для всего этого списка есть специально установленный порядок, который диктует определенный процесс новой регистрации квартиры. При этом юридической практике известно несколько способов этого действия, которые могут отличаться как налоговыми платежами, так и проблемами регистрации, которые полностью зависят от конкретной ситуации.
Рекомендуемая литература: размер ежемесячного пособия по уходу за 3 детьми в Ростовской области
Если вы хотите заключить договор дарения, процедура должна начаться с посещения нотариуса, где вы должны принести кадастровый паспорт и выписку из домовой книги. После оформления документа необходимо пройти государственную регистрацию, где вам необходимо будет предоставить весь пакет правоустанавливающей документации.
