Планируется покупка квартиры с перепланировкой? Узнайте, чем грозит отсутствие согласования и какие есть плюсы и минусы?

Покупка недвижимости на вторичном рынке всегда сопряжена с риском получения жилья с незаконной перепланировкой. Именно поэтому перед покупкой обязательно проверять документы на квартиру, так как хозяева часто скрывают факт незаконных ремонтных работ в квартире. Какие риски могут возникнуть при купле-продаже недвижимости с незаконной перепланировкой? Чем грозит хозяину такой квартиры?

В соответствии со статьей 25 ТК РФ перепланировка — это ремонтно-строительные работы, в ходе которых изменяется конфигурация помещения. Все изменения должны быть внесены в технический паспорт. Перепланировка проводится с соблюдением положений закона и согласовывается с местными властями.

ВНИМАНИЕ: Если владелец дома не получил разрешения на проведение работ или не согласовал с властями существующие изменения, такая перепланировка считается незаконной.

Полный перечень работ, на выполнение которых требуется разрешение властей, приведен в Постановлении Правительства Москвы от 25 декабря 2010 г. 508. На какие работы требуется обязательное разрешение:

  • модификации несущих конструкций;
  • перенос комнат;
  • уборка газовых плит;
  • строительство лестницы;
  • реорганизация гидрооборудования;
  • разборка и сборка перегородок;
  • монтаж и демонтаж нового инженерного оборудования;
  • снос или реконструкция полов и потолков;
  • заделать и создать проемы между комнатами и оконными проемами;
  • строительство подъездов и тамбур.
  • Не требуется одобрения:

    1. косметический ремонт;
    2. устройство встроенной мебели;
    3. замена инженерного оборудования, если оно по техническим характеристикам и параметрам не отличается от старого оборудования.

    Посмотрите видео о легализации перепланировки квартиры:

    Основные риски

    При заключении договора с квартирой с незаконной перепланировкой риску подвергаются обе стороны — и продавец, и покупатель. Риски покупателя:

  • Если после покупки будет выявлен факт незаконной перепланировки, новому собственнику ничего не останется, кроме как согласовать проделанные работы с властями. Это требует дополнительного времени и денег.
  • Соседи или злодеи могут пожаловаться на незаконность действий старого хозяина, и новый хозяин должен будет ответить.
  • За несогласованность с властями собственник помещения рискует получить штраф и другие штрафные санкции.
  • Незаконная перепланировка может угрожать безопасности новых жителей. Если работы не были согласованы, не факт, что ремонт проводился в соответствии со всеми строительными нормами. А это, в свою очередь, может привести к ухудшению жилищных условий.
  • При осмотре объекта комиссия может признать изменения, внесенные в помещение, недопустимыми. В этом случае новому владельцу придется либо восстановить помещение до первоначального вида, либо потратить деньги на устранение обнаруженных дефектов и несоответствий. И все за ваш счет.
  • Риски продавца:

    1. Сокрытие факта незаконной перепланировки может стать основанием для расторжения договора купли-продажи.
    2. Владельцу такой проблемной квартиры будет сложно надолго найти покупателя. Не каждый захочет покупать жилье, в котором нужно узаконить перепланировку, в которой придется пройти множество инстанций и вложиться.
    3. Если после продажи будет обнаружено наличие незаконного ремонта, покупатель может потребовать у продавца в суде денежную компенсацию понесенных расходов на легализацию ремонтных работ.
    4. Чтобы продать недвижимость быстрее, собственнику придется снизить ее стоимость.

    Преимущества

    Несмотря на возможные риски, покупка такой квартиры имеет свои преимущества.

    1. Во-первых, дома с незаконной перепланировкой могут стоить на 10% дешевле рыночной. Для покупателя это прекрасная возможность сэкономить на покупке недвижимости. Даже вложив дополнительные средства в легализацию работ, новый собственник остается прибыльным.
    2. Во-вторых, квартира имеет индивидуальную, нетиповую планировку. Спрос на такое жилье всегда высок. Узаконив ремонт, новый собственник сможет продать его по более высокой цене.

    Специальные статьи от наших специалистов помогут грамотно провести сделку купли-продажи и избежать лишних хлопот в будущем. От них вы узнаете:

  • Каковы расходы продавца и покупателя?
  • Сколько будет стоить подписание контракта?
  • Депозит, аванс, залог: в чем разница?
  • На что обращать внимание при покупке недвижимости в новостройке?
  • Каковы риски покупки квартиры по наследству?
  • Особенности неузаконенной переcтройки

    Покупка квартиры с несогласованной перепланировкой имеет ряд нюансов.

    Большинство банков не одобряют незаконную реструктуризацию собственности. Если банк примет основную документацию заемщика, то документов на проблемное жилье не будет. Оформление такой недвижимости в ипотеку сопряжено со многими рисками для банка (подробнее об особенностях покупки квартиры в ипотеку читайте здесь). Так, в случае возникновения ссуды и конфискации квартиры банку придется потратить личные средства на легализацию ремонта, чтобы в кратчайшие сроки продать и вернуть свои деньги.

    Если банк одобрил такую ​​квартиру, то заемщику, как правило, дается срок (6-12 месяцев), в течение которого он должен согласовать все изменения с властями. Если перепланировка не узаконена, кредитор вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать досрочного погашения кредита.

    ВАЖНО: Заемщик вправе сделать перепланировку в ипотечной квартире, если иное не предусмотрено договором. Очень часто для капитальных работ требуется согласование не только с властью и инженерами, но и с банком.

    Штраф и ответственность

    За самовольное выполнение капитального ремонта к собственнику применяется санкция, предусмотренная ст. 7.21 КоАП РФ:

  • штраф от 2000 до 2500 рублей (если перепланировка проводилась в комнате, находящейся в многоквартирном доме);
  • штраф от 1000 до 1500 рублей (для владельцев частных домов).
  • Статья 7.21 КоАП РФ. Нарушение правил пользования жилым помещением

    1. Повреждение жилых домов, жилых помещений, а также повреждение их оборудования, самовольная реконструкция и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо их неправильное использование —
      влечет предупреждение или наложение административного взыскания на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
    2. Незаконная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —
      влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

    Последствия незаконной перепланировки описаны в статье 29 ТК РФ. В случае выявления данного факта собственник недвижимости обязан вернуть объект в первоначальное состояние или легализовать работы в судебном порядке. На это дается определенный срок.

    Если собственник квартиры не делает ни того, ни другого, то по решению суда его квартира выставляется на аукцион. Как только он куплен, выручка передается бывшему владельцу за вычетом денег, потраченных на судебные издержки и на легализацию перепланировки (или восстановление собственности до первоначального состояния).

    Покупка квартиры с незаконной перепланировкой — это дальнейшая трата времени и денег. Такое приобретение оправдано только в том случае, если процедура легализации не требует больших денег, а сама квартира продается по цене ниже рыночной.

    Из наших отдельных публикаций вы можете узнать о порядке и способах перевода денег при покупке и продаже недвижимости, а также о том, как произвести расчет через сейф и о возможных рисках оплаты наличными.

    Полезное видео

    Посмотрите видео ниже об особенностях покупки квартиры с перепланировкой:

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Правосудие в Российской Федерации - юридические проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: