Подрядные квартиры: риск или выгода?

Особенности приобретения жилья в новостройке

Подрядчик — это подрядчик. Эта компания выполняет указания клиента при строительстве дома и в качестве оплаты своих услуг получает от клиента квартиру в строящемся доме. Стороны заключают договор об участии в капитале в строительстве, либо часть квартир без согласования резервируется за подрядчиком.

Полученные квартиры часто продаются заранее, чтобы оплатить работу рабочих, купить материалы и т.д. Если такой необходимости нет, продажа недвижимости осуществляется уже на этапе сдачи дома.

По своему правовому статусу подрядчик отличается от застройщика, следовательно, он не может повторно оформить договор долевого строительства для покупателя, в его компетенции — уступка имущественных прав (ст. 388 ГК РФ) или l оформление договора купли-продажи (статьи 549-558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача права требования квартиры — это процедура, регулируемая законом.

Как купить квартиру от подрядчика? Особенности и правила сделки

Специфика правоотношений между покупателем и подрядчиком заключается в том, что в случае заключения операции на этапе строительства организация передает будущему собственнику не само жилье, а права на его получение. Это определяет некоторые характеристики при заключении сделки.

Предлагаем прочитать: Мошенник — это лицо, замешанное в мошенничестве

Независимо от типа договора покупки квартиры у подрядчика, если строительство жилья еще не завершено, уступка прав по нему подлежит

государственная регистрация

(

изобразительное искусство. 17

Федеральный закон № 214).

Согласно пп. 30 ч.1 ст. 333.33 НК РФ государственная обязанность по государственной регистрации уступки права жалобы по ДДУ составляет 350 руб.

Рассмотрим самые распространенные варианты учета сделок по покупке жилья с подрядчиками:

  • Договор уступки. Соглашение о уступке претензионных прав (ст. 388 ГК РФ) в пользу покупателя будет иметь силу, если основной договор (например, DDU) не запрещает такую ​​уступку. Он составляется в письменной форме и должен содержать указание на сделку, первоначально заключенную с промоутером, и определенные ею условия. Договор переуступки можно подписать только до ввода дома в эксплуатацию, после чего жилье можно будет продать только путем купли-продажи.
  • Договор уступки прав. В случае масштабного строительства генподрядчики нанимают более мелкие организации — субподрядчиков, с которыми также заключается договор квартир по договору уступки права собственности. Они, в свою очередь, передают на рассмотрение граждан закрепленные за ними права на объекты недвижимости. Риск заключения такого соглашения заключается в возможной «цепочке» таких поручений, выполнение которых невозможно отследить.
  • Соглашение о совместном инвестировании. Согласно ст. 4 Федеральный закон от 25.07.2012 г. 39 от 25 февраля 1999 г., подрядчики на основании договора, заключенного с застройщиком, могут одновременно выступать инвесторами, которые предоставляют свои услуги в качестве инвестиций, в обмен на которые они получают права на квартиры. В этом случае при их продаже заключаются договоры соинвестирования, по которым права на жилище переходят к гражданам в той мере, в какой они принадлежали договаривающемуся инвестору.
  • Контракт на продажу. Самый безопасный вариант покупки квартиры у подрядчика. Заключение такой сделки допускается только после сдачи дома в эксплуатацию и выдачи подрядчиком права собственности на жилье, что, конечно, значительно завышает его цену.
  • Перечень документов

    Для заключения договора с подрядчиком на покупку квартиры в новостройке гражданам потребуется предоставить минимальный пакет документов.

    Основным документом, необходимым для совершения сделки, является ваш паспорт.

    В случае брака желательно иметь нотариуса

    согласие супруга

    (

    п. 3 ст. 35 год

    Семейного кодекса РФ) и свидетельство о браке.

    Никаких других документов непосредственно для заключения договора не требуется. Однако для последующей регистрации перехода прав к покупателю, помимо уже упомянутых документов, потребуется предоставление:

  • Заявление о государственной регистрации.
  • Квитанции об уплате государственной пошлины.
  • Изначально договор между девелопером и подрядчиком.
  • Договор уступки права между подрядчиком и покупателем.
  • Справки об исполнении всех обязательств подрядчика или о соглашении о переводе долга на покупателя.
  • Письменное согласие промоутера на передачу прав (если это предусмотрено в исходном контракте) или уведомление его о такой передаче.
  • Выгодным вложением средств является покупка недвижимости в строящемся доме. Наибольшая экономия возможна при покупке на начальном этапе строительства.

    Квартиры продают застройщик, инвесторы и подрядчики. Приобретая жилье у последнего, вы можете сэкономить 10% и более от стоимости. В этой статье мы рассмотрим преимущества и возможные риски покупки дома у подрядных организаций.

    Уважаемые читатели! В наших статьях рассказывается о типичных способах решения юридических проблем, но каждый случай уникален.

    Если вы хотите узнать, как решить вашу конкретную проблему, обратитесь в форму онлайн-консультации справа или позвоните по телефону. Это быстро и бесплатно!

    Показать содержимое

    Подрядчик — это подрядчик. Эта компания выполняет указания клиента при строительстве дома и в качестве оплаты своих услуг получает от клиента квартиру в строящемся доме. Стороны заключают договор об участии в капитале в строительстве, либо часть квартир без согласования резервируется за подрядчиком.

    Полученные квартиры часто продаются заранее, чтобы оплатить работу рабочих, купить материалы и т.д. Если такой необходимости нет, продажа недвижимости осуществляется уже на этапе сдачи дома.

    По своему правовому статусу подрядчик отличается от застройщика, следовательно, он не может повторно оформить договор долевого строительства для покупателя, в его компетенции — уступка имущественных прав (ст. 388 ГК РФ) или l оформление договора купли-продажи (статьи 549-558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    Передача права требования квартиры — это процедура, регулируемая законом.

    У покупки квартиры через подрядчика не так много преимуществ, но они весьма значительны. Поскольку подрядчик — строительная компания, он устанавливает минимальную цену продажи квартир. Обычно можно сэкономить 5-10 процентов.

    Если финансовое положение подрядчика тяжелое и застройщик оплачивает работы исключительно квартирами, экономия на покупке будет еще более значительной, так как подрядчик должен продать недвижимость в кратчайшие сроки.

    Чтобы решить вашу проблему СЕЙЧАС, получите

    Показать содержимое

    В чем суть?

    Подрядчик: компания, работающая по контракту, например, занимается остеклением, ландшафтным дизайном, отделкой или строительно-монтажными работами. Другими словами, это исполнитель заказов клиента, которого наняли на период строительства.

    Подрядчик получает квартиры в строящемся доме или сдаваемом застройщиком в оплату своих услуг, то есть по бартеру. Для этого стороны заключают договор долевого участия в строительстве (ДДУ) или квартиры просто забронированы у подрядчика (без заключения договора).

    Особенности покупки дома у подрядчика:

    1. Подрядчик заключает договор участия в капитале (DSA) с застройщиком или соглашается забронировать апартаменты в связи с предоставленными услугами.
    2. Передача прав отдельным покупателям происходит после передачи прав или заключения договора с DDU с застройщиком.
    3. Переход прав по договору или заключение договора о дошкольном образовании подлежит государственной регистрации.

    Права на квартиры приобретаются на начальном и завершающем этапах строительства, когда заключаются договоренности между подрядчиком и застройщиком. Особенность концессии в том, что после этой операции DDU не прекращает свое существование. Сторона просто заменяется (покупатель становится подрядчиком, а не подрядчиком). Права подрядчика переходят к новому участнику, но все условия генерального соглашения остаются прежними.

    Предлагаем ознакомиться с: Можно ли по закону выпустить несовершеннолетнего ребенка из коммунальной квартиры?

    Соглашение о передаче прав с одним покупателем не сильно отличается от обычной передачи прав от одного инвестора к другому, которая происходит постоянно на рынке.

    Но есть очень важная особенность: если строительство не завершено, то есть при невыполнении обязательств подрядчика, права на квартиры могут быть аннулированы в любой момент, так как договор DDU может быть расторгнут.

    Важно: договор с подрядчиком не следует путать с DDU и договором переуступки с покупателем (частным инвестором). Если агент по недвижимости говорит, что это «почти то же самое», и покупатель не будет рисковать, то вам не следует доверять ему завершение сделки.

    Выгоды от покупки дома у подрядчика могут быть существенными:

    1. Квартиры на нулевой стадии (если вы выбрали их именно на ней) намного дешевле, чем на окончании строительства.
    2. Сам исполнитель может предоставить скидку, если ему срочно нужны деньги. Кстати, он сам тоже может получить будущие квадратные метры по совершенно другой цене, чем обычный покупатель с улицы. Для подрядчиков цены могут быть ниже.

    Если подрядчик достаточно финансово стабилен, много лет проработал на рынке и не собирается уходить с рынка, то нет ничего плохого в том, чтобы купить у него дом. Напротив, это может быть очень много.

    Но бывают и другие ситуации. Подрядчик может подать в суд на застройщика или оказаться в конфликтном состоянии и в этот период «бросить» переданные ему квартиры покупателям. Доверчивые инвесторы могут не осознавать связанных с этим рисков.

    Результат такой легковерности: права на квартиру оспариваются застройщиком. Однажды покупатели могут получить решение суда о том, что контракт DDU был расторгнут из-за нарушения подрядчиком своих обязательств, и в результате уступка прав другому лицу признана недействительной. В этом случае покупатель вправе потребовать свои деньги от подрядчика. Судебно. Продолжительность этого процесса зависит от кредитоспособности подрядчика.

  • Мы добавляем, что этот риск является ненужным дополнением к существующим, потому что дом может быть не достроен из-за отсутствия средств, застройщик может исчезнуть с деньгами или строительство может быть выведено из эксплуатации на длительный период времени.
  • Достоинства: невысокая цена на квартиры.
  • Недостатки: высокие риски потери прав на строящийся дом.
  • Если вам необходимо в короткие сроки получить выписку из USRN, воспользуйтесь специальным предложением от наших партнеров ниже.

    Внимание! Основной риск покупки дома у подрядчика заключается в том, что организация может быть признана банкротом до завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

    Это означает, что компания не успеет выполнить свои обязательства перед заказчиком и, следовательно, сможет потребовать возврата прав на переданные квадратные метры.

    Нюансы

    Какие существуют преимущества для покупателя?

    У покупки квартиры через подрядчика не так много преимуществ, но они весьма значительны. Поскольку подрядчик — строительная компания, он устанавливает минимальную цену продажи квартир. Обычно можно сэкономить 5-10 процентов.

    Если финансовое положение подрядчика тяжелое и застройщик оплачивает работы исключительно квартирами, экономия на покупке будет еще более значительной, так как подрядчик должен продать недвижимость в кратчайшие сроки.

    Риски при покупке квартиры у подрядчика

    Если подрядчик уже получил квартиры в связи с выполненными работами по 214 ФЗ и продает их на основании договора передачи, риски покупателя не больше, чем покупка квартиры у застройщика.

    Сложности могут возникнуть в ситуации, когда застройщик и компания-подрядчик заключают инвестиционный договор, который предусматривает оплату услуг, которые еще не были выполнены квартирами. Продажа этих объектов недвижимости осуществляется по цене значительно ниже рыночной, однако обязательства перед промоутером еще не выполнены.

    В большинстве случаев сделка происходит на этапе строительства дома, поэтому покупатель приобретает не саму квартиру, а право ее получить после сдачи дома в эксплуатацию.

    К основным рискам при таком виде операций относятся:

    1. Несоблюдение подрядчиком возложенных на него обязательств приводит к расторжению договора с заказчиком. В результате подрядчик не получит недвижимость, даже если он уже успел ее продать. При этом покупатель даже в суде не сможет получить купленный товар или вернуть свои деньги.
    2. Подрядчик может выполнять меньше работы или использовать меньше стройматериалов, а некоторые квартиры ему не передадут, так как задолженность перед ним будет меньше. Велики шансы купить несуществующую квартиру.

    Рисков можно избежать, если:

  • изучить DDU продавца;
  • заключить трехсторонний договор;
  • привлечь к заключению сделки юристов и специалистов, которые помогут учесть все нюансы и оценить риски;
  • изучить документацию разработчика;
  • лучше выбирать подрядчиков, которые на рынке давно, имеют стабильное финансовое положение (для этого потребуется тщательное изучение документации и рынка строительства).
  • требуется тщательная проверка перед транзакцией и во время ее выполнения.

    О том, какие еще риски могут поджидать покупателя при покупке квартиры в новостройке, мы подробно рассказали здесь.

    Каким образом можно купить квартиру у подрядчика?

    Возможны такие варианты:

    1. стандартная сделка купли-продажи — если дом уже сдан;
    2. по договору уступки прав — если подрядчик приобрел квартиру у застройщика по договору долевого участия. В этом случае перепродажа квартиры происходит по договору передачи: подрядчик передает свои права собственности покупателю. Это не запрещено законом;
    3. по соглашению о совместном инвестировании — это редко используемый вариант и не лучший вариант для частного лица. Остановимся на нем подробнее.

    Подрядчик может продать квартиру физическому лицу по договору соинвестирования только в том случае, если он купил квартиру у застройщика по этому же договору.

    Суть этого договора заключается в следующем: застройщик нанимает подрядчика на работы и обещает передать ему часть построенных квартир за проделанные работы. Контракт заключается на этапе, на котором, по сути, не проводились работы. То есть фактически один что-то обещает сделать, а второй обещает заплатить за это квартирами, когда они будут готовы.

    Почему так покупать квартиру небезопасно? Потому что подрядчик может брать деньги за квартиру, а застройщик не может выполнять никаких работ, а значит, застройщик даже не должен отдавать квартиру. В результате с пустыми карманами остается только покупатель мифической квартиры, потому что он теряет деньги и даже не имеет права на получение жилья.

    Правила проверки документов

    Как уже было сказано выше, главный секрет успешного бизнеса — это контракт с успешным подрядчиком. Следует тщательно проверять всю возможную информацию о нем: отзывы, жалобы, факты судопроизводства, бюджеты.

    1. Запросите копии документов, подтверждающих наличие у подрядчика официальной регистрации. Кроме того, дошкольное образовательное учреждение должно быть зарегистрировано в федеральном реестре.
    2. Запросите копии трудового договора, если строительные работы еще не завершены. В этом документе вы можете увидеть, какие объемы работы уже выполнены, а что еще предстоит сделать подрядчику. Таким образом покупатель может оценить риски.
    3. Возьмите документ, подтверждающий полную оплату размера стоимости жилья (если оплата уже производилась) и документ, подтверждающий оплату подрядных работ по квартире. Честному предпринимателю нечего скрывать, и он сможет предоставить документы.
    4. Убедитесь, что в заключенном с подрядчиком договоре есть пункт о согласии застройщика на передачу недвижимости.

    Наши специалисты подготовили много полезных материалов по нюансам покупки и продажи квартир на вторичном и первичном рынках недвижимости. Приглашаем вас узнать о правилах покупки и продажи вторичного имущества и как обезопасить себя от рисков при таких сделках?

    Способы приобретения

    Некоторые особенности при заключении договора с подрядчиком связаны с тем, что покупатель, покупая строящуюся недвижимость, получает не само жилье, а право требовать его от застройщика.

    Способы покупки квартиры:

    1. Договор передачи (ст. 388 ГК РФ) должен быть оформлен в письменной форме и содержать указание на договор, заключенный с застройщиком, и перечень условий, которые были им определены.
      Этот договор подписывается до сдачи дома в эксплуатацию и действителен, если это не запрещено основным договором.
    2. Соглашение о передаче прав может быть заключено, если в процессе строительства крупные подрядчики привлекли субподрядчиков, с которыми заключено соглашение по соглашению о передаче. Субподрядчики могут продать квартиру, заключив договор передачи. Минус такой транзакции — невозможность отслеживать и отслеживать «цепочку» поручений и исполнения обязательств.
    3. Договор соинвестирования регулируется ст. 4 Федеральный закон от 25.07.2012 г. 39. По этому договору подрядчик может одновременно выступать в качестве инвестора, который предоставляет свои услуги застройщику в качестве инвестиции и взамен получает право на квартиру. В такой ситуации с будущим покупателем будет заключен совместный договор, по которому права на квартиру переходят к нему в тех объемах, в которых они принадлежали подрядчику.
    4. Договор купли-продажи — самый безопасный способ завершить сделку и заключается после сдачи дома в эксплуатацию. В этом случае подрядчик уже зарегистрировал право собственности на недвижимость, что значительно увеличит ее цену, но риски такого типа сделки минимальны.

    Есть ли риски?

    При покупке квартиры у подрядчика есть риски.

    Чтобы их исключить, необходимо учитывать передачу объектов недвижимости:

  • строительная компания передает квартиру в соответствии с DDU или инвестиционным договором;
  • подрядчик продает жилую площадь, подписывая с покупателем договор купли-продажи или передачи.
  • важно знать: Материнский капитал на покупку квартиры: условия в 2021 году

    Часто возникают ситуации, когда строительная компания передает уже построенные объекты, изначально оформляя право собственности на себя. Затем с подрядчиком заключается договор купли-продажи.

    Что касается покупателей, то для них такая схема — один из наиболее приемлемых вариантов действий, поскольку сводит к минимуму риски.

    важно учитывать, что степень риска напрямую зависит от категории заключенного контракта. Например, при создании дошкольного учреждения подрядчик выступает в роли лица, которое передает недвижимость покупателю.

    При этом риски покупателя не превысят тех, которые могут возникнуть при покупке недвижимости у самой строительной компании.

    Этого нельзя сказать об инвестиционном соглашении, заключенном между строительными компаниями и подрядчиком.

    В соответствии с его положениями подрядчик получает определенные предметы для своей деятельности, продажа которых может быть начата еще до того, как он полностью выполнит свои обязательства.

    В результате строительные работы по квартирам еще не завершены, но их отчуждение уже началось.

    Для покупателя это большой риск:

    1. Во-первых, если подрядчик не выполнит все возложенные на него обязательства, заложенные в договоре, он в конечном итоге не получит недвижимость, даже если она уже продана.
    2. Во-вторых, покупатели не смогут вернуть недвижимость даже в суде.

    На практике суды исходят из того принципа, что права акционеров являются расширением прав подрядчика. Если у последнего их нет, у покупателей нет оснований запрашивать квартиру.

    Как проверить документы?

    Если вы решили подписать договор о передаче прав, важно взять у продавца копию DDU, заверенную нотариально.

    необходимо ознакомиться с условиями, на которых будет получено имущество, так как карта может содержать условия, выполнение которых навязано незаконно.

    Например, после ввода в эксплуатацию новостройки заключите договор на оказание комплекса услуг с ТСЖ.

    При совершении сделок с недвижимостью следует помнить, что доверять можно только проверенным юридическим лицам:

  • изучить уставную документацию промоутера;
  • попросить копию разрешения на строительство;
  • просматривать отзывы о компании, с которой вы собираетесь работать.
  • Как купить — процедура

    Операция проходит в несколько этапов:

  • поиск незавершенных предложений;
  • проверка документов продавца и разработчика;
  • осмотреть объект и близлежащую инфраструктуру;
  • исполнение контракта;
  • получение квартиры посредством акта приема-передачи;
  • регистрация собственности в Росреестре;
  • переезд и прописка в квартире.
  • Важнейшую роль в процессе покупки и продажи играет тщательная проверка документов.

    Подробную инструкцию, как купить жилье в новостройке разными способами, мы предоставили в отдельной статье.

    Необходимые документы

    Для граждан, решивших купить жилье таким способом, достаточно будет паспорта. Кредитный договор необходим для покупки, совершенной за счет ипотечных средств.

    Подрядчик предоставляет заверенные копии:

  • план строительства;
  • разрешения на строительство;
  • декларация проекта;
  • земельные документы, сертификаты;
  • разрешить продажу и оригиналы учредительных документов;
  • условия обслуживания;
  • документ, дающий право продажи;
  • договор уступки.
  • Заключение договора и регистрация

    Типовой договор продавец составляет заранее в трех экземплярах, после чего он должен зарегистрировать его в Росреестре. Как правило, покупатель обращается в эту организацию.

    Для регистрации вам необходимо написать заявление и оплатить госпошлину. (Для физического лица — 2000 руб., Для юридического лица — 22000 руб.). Регистрация осуществляется в срок не более 1 месяца и после вступления договора в силу.

    Как происходят расчеты сторон?

    Условия перечисления платежа прописываются в договоре и определяются сторонами в индивидуальном порядке. Это может быть оплата наличными в кассе, рассрочка, кредитный договор, банковский перевод и т.д.

    Можно ли будет сделать возврат налога?

    При покупке квартиры, в ситуации, когда подрядчик не зарегистрировал недвижимость в движимую собственность, он выступает посредником и заключается договор со строительной компанией. Данная схема действительна и ее недостаток в том, что невозможно вернуть НДФЛ. Строительная компания не может оформить документ, подтверждающий расходы покупателя на ФСН, потому что эти документы были составлены с подрядчиком.

    При покупке квартиры по договору уступки прав кредита право на получение имущественного вычета возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры. В этом случае в Агентство по доходам выдается копия соглашения о владении акциями, на основании которого произошла передача прав на кредит.

    В этой статье были рассмотрены способы покупки жилья у подрядчика, основные нюансы таких сделок, а также информация о минимизации рисков в процессе покупки и продажи. Тщательное изучение всех деталей сделки и документов позволит вам купить жилье по более дешевой рыночной стоимости и не попасть в руки мошенников.

    Варианты сделки по покупке квартиры у подрядчика и связанные с ними риски

    Существует три основных договора, по которым подрядчик получил возможность продать квартиру (-ы:

    важно знать: Налоговый вычет при покупке квартиры в дошкольном учреждении

    Самым безопасным с точки зрения покупателя является договор купли-продажи. В его рамках девелопер напрямую передает право собственности на квартиру подрядчику, который уже продает ее покупателю на общих основаниях. Учитывая специфику подрядчиков, зачастую продавцом выступает даже не юридическое лицо, а непосредственно руководитель подрядчиков, как физическое лицо. Однако такая ситуация — большая редкость; Чаще всего квартира оформляется на подрядчика и продается юридическим лицом.

    Сделка с акциями тоже не слишком рискованна. Она была реализована так же, как сделка по покупке квартиры по договору участия в капитале (DAC) между застройщиком и покупателем-физическим лицом. В этом случае дальнейшая продажа жилья конечному покупателю, как правило, осуществляется по тому же стандартному договору купли-продажи.

    Худший и самый рискованный вариант для конечного покупателя — инвестиционный контракт. В отличие от всех остальных, он предварительно заключен и вступает в силу еще до завершения всех подрядных работ. В результате подрядчик обязан выполнить все работы, иначе квартиру придется вернуть застройщику.

    Проблема в том, что право собственности на жилье у подрядчика возникает рано, и чтобы не терять время, он может сразу искать покупателя на квартиру, так как это может занять много времени. Но если при этом он уже продает квартиру и, следовательно, не завершит всю свою работу, получается, что инвестиционный договор будет расторгнут в одностороннем порядке из-за невыполнения другой стороной своих обязательств. В этом случае подрядчик как бы «задним числом» теряет право на жилище. В результате он не имел права продавать недвижимость. Застройщик потребует от покупателя покинуть квартиру, а взыскать деньги с подрядчика практически невозможно.

    Чаще всего указанную схему с инвестиционной сделкой проводят мошенники, которые изначально не собирались ничего делать, а просто хотели получить деньги, но есть и другие варианты. В любом случае, если выясняется, что жилье передано подрядчику по инвестиционному договору, это уже плохой знак.

    У покупателя практически нет идеального варианта обезопасить себя. Вы можете запросить подтверждение о завершении всех работ по инвестиционному соглашению, но оно предоставляется редко. Без помощи опытного юриста покупать такое жилье не стоит — слишком велик риск его потерять.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Правосудие в Российской Федерации - юридические проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: