Признаем право собственности на самовольную постройку

Видео по теме

В связи с принятием новой редакции статьи 222 ГК РФ вопросов по-прежнему больше, чем ответов относительно
судебная практика о признании права собственности на самовольную постройку и о ее сносе. Кроме того, сами суды пока не знают, как применять новую статью.
Попробуем разобраться, что было и чем стало.

Что было с самостроем?

Согласно статье 222 в предыдущей редакции самовольной постройкой является жилой дом, иное здание, строение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее. Вы не имеете права распоряжаться зданием — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом или за его счет, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в случаях, предусмотренных законом, в ином порядке, установленном законом, за лицом, в собственности, пожизненном наследственном владении, постоянном (бессрочном) пользовании находится земельный участок, на котором ведется строительство произошло. В этом случае лицо, признанное собственником постройки, возмещает производившему ее лицу расходы на постройку в размере, определяемом судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает охраняемые законом права и интересы других лиц либо представляет угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, исходя из правил настоящей статьи, можно выделить два вида исковых требований:

  • защита владельцев земли;
  • неавторизованный владелец здания.
  • Согласно совместному постановлению Пленума ВАС и Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых проблемах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и иные имущественные права» (далее — Постановление № 10/22), можно выделить две формы защиты о признании права собственности на самовольно принадлежащее имущество и о сносе самовольно принадлежащего имущества и его сносе.

    Как мы понимали признание права собственности в суде по предыдущей редакции и решению Пленума: Согласно п. 25 решения суд может признать право собственности на самовольную постройку за лицом, владеющим пожизненным наследственным владением , в постоянном (бессрочном) пользовании которой находится земельный участок, на котором осуществлено строительство (далее — собственник земельного участка). Если самовольная постройка ведется на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако получены необходимые разрешительные документы на ее создание, собственник земельного участка вправе предъявить иск о признании права собственности на постройку несанкционированной . Ответчиком в таком иске является застройщик. В таком случае).

    Таким образом, следуя логике Пленума № 10/22, возможны два случая подачи иска о признании права собственности на самовольную постройку: иск собственника земельного участка к застройщику и иск застройщика самовольной постройки в отношении уполномоченного органа местного самоуправления. По общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не имеет права распоряжаться ею (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки). Такое здание согласно действующему законодательству подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

    В соответствии со сложившейся судебной практикой за лицом может быть признано право собственности на самовольную постройку, но только при совпадении следующих причин:

  • владение земельным участком одним лицом;
  • отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;
  • отсутствие нарушения законных прав и интересов других лиц;
  • наличие попыток узаконить строительство, например, попытки получения разрешения на строительство и/или акта о вводе объекта в эксплуатацию (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленум Вооруженных Сил Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22).
  • Что стало с самостроем?

    Теперь рассмотрим, как соотнести с постановлением Пленума № 10/22 условия признания права собственности на самовольную постройку (самострой) в соответствии с новой редакцией статьи 222 ГК РФ . В соответствии с пунктом 3 ст. 222 ГК РФ суд может признать право собственности на самовольную постройку, а в предусмотренных законом случаях иное установленное законом — за лицом, владеющим, пожизненно наследующим, постоянным, в (бессрочном) пользовании которым является земельный участок, на котором построено здание, при этом соблюдаются следующие условия: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее строительство, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд здание соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам строительства, содержащимся в иных документах; если консервация здания не нарушает охраняемые законом права и интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

    Проанализировав данные условия, можно сделать вывод, что законодатель частично взял данные условия признания права собственности из Постановления № 10/22 и из сложившейся судебной практики по данным спорам.

    Важно указать, что законодатель указал, что для признания права собственности на самовольную постройку необходимо одновременное соблюдение всех вышеперечисленных условий, а не хотя бы одного, что значительно усложняет работу практикующих юристы.

    Первое условие «если по отношению к земельному участку лицо, осуществившее строительство, имеет права, допускающие строительство на нем этого объекта», трактуется как целевое назначение земельного участка, то есть если построенный объект соответствует к первоначальным целям предоставления земли.

    Второе условие «если на день подачи претензии здание соответствует параметрам, установленным землеустроительной документацией, правилами землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам строительства, содержащимся в иных документах», означает, что построенное здание должны соблюдаться проект землепользования на этом участке (который может быть не принят), правила землепользования и застройки (принимаются чаще), а также строительство должно соответствовать виду разрешенного землепользования (Определение Верховного Суда РФ от 25.09.2014 по делу № А65-6880/2013).

    Третье условие «если консервация здания не нарушает охраняемых законом прав и интересов других лиц и не представляет угрозы жизни и здоровью граждан» — это условие, которое уже было в судебной практике и должно быть реализовано судом проверены с помощью судебно-строительной и технической экспертизы. Таким образом, законодатель существенно усложнил признание права собственности на самовольное недвижимое имущество в судебном порядке, поскольку на практике чаще всего самовольное недвижимое имущество строится на землях, вид разрешенного использования которых не соответствует самовольному недвижимому имуществу возведенные на них, а также усложнили третье условие, связанное с проектом землеустройства и регламентом землепользования и застройки.

    Законодатель сделал практически невозможным признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке. Кроме того, следует отметить, что одним из условий признания права собственности «соблюдение надлежащих мер по легализации», указанное в постановлениях Пленумов ВАС РФ, Верховного Суда РФ от 10/22, пункт 9 Информационного письма Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143, не дополнен в новой редакции статьи 222 ГК РФ. Следовательно, можно сделать вывод, что данный факт при обращении в орган, осуществляющий государственный строительный надзор, за разрешением на строительство, и в последующем за акт ввода в эксплуатацию, теперь он не входит в предмет проверки по данной категории дел. ? Ответ на этот вопрос в разъяснениях Верховного Суда РФ пока не дан.

    Теперь давайте рассмотрим такой способ защиты землевладельца, как подача иска о несанкционированном сносе здания.

    Как это было?

    В соответствии с пунктом 22 вышеупомянутого постановления Пленума № 10/22 собственник земельного участка, на который распространяется иное вещное право на земельный участок, его законный собственник или лицо, права и законные интересы которого нарушены сохранением самовольной постройки, вы вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольную постройку. При создании самовольной постройки с участием подрядчиков.

    Основания для сноса самовольной постройки (самостройки) в судебном порядке:

  • строительство земельных участков, не предусмотренных для этих целей;
  • существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил;
  • отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) и (или) акта ввода в эксплуатацию;
  • угроза жизни и здоровью граждан.
  • Подается иск о сносе самовольной постройки и исключении сведений из ЕГРП (если объект капитальный) или о признании права собственности отсутствующим и освобождении земельного участка (если объект не капитальный). Поэтому никто не может быть лишен права собственности без решения суда.

    Что стало?

    С принятием пункта 4 статьи 222 ГК РФ непонятно, как должны вести себя органы исполнительной власти. Рассмотрим противоречия между Постановлением Правительства и новыми положениями статьи. В связи с тем, что Федеральный закон имеет большую юридическую силу, чем нормативный правовой акт Правительства Москвы. Поэтому в случае коллизии необходимо руководствоваться Федеральным законом, то есть новыми нормами статьи 222 ГК РФ. Согласно части 4 ст. 222 ГК РФ, Органы местного самоуправления городского округа (муниципального округа в случае расположения самовольной постройки на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки, если она создается или возводится на самовольно устроенном земельном участке в порядке, установленном для этих целей, если этот земельный участок находится в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) либо на территории общего пользования, либо в полосе отчуждения инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. Также в статье описан порядок сноса самовольных построек по следующей схеме (табл. 1). А) Да, сроки сноса и решения о дисквалификации здания в новой редакции (7 дней на решение, 7 дней на публикацию, 2 месяца на снос) отличаются от сроков, предусмотренных в Постановлении № 819-ПП. Также законодатель не указал, что делать органам исполнительной власти, если объект с признаками самовольной постройки зарегистрирован на имущество и каков порядок его сноса. Таблица 1.
    Предыдущая новость Следующая новость

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Правосудие в Российской Федерации - юридические проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: