Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

Новая редакция статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилья или уполномоченное им лицо (собственник жилья) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Жилые помещения могут быть предоставлены юридическим лицам во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан.

Комментарий к Ст. 671 ГК РФ

1. Значение. Исторически аренда жилья была формой аренды. Как и в случае с наймом, наем жилого помещения представляет собой реализацию собственником помещения права распоряжения своим имуществом, причем права нанимателя представляют собой залоговое право на жилище при переходе его в собственность. Однако дальнейшее развитие привело к такому обособлению от договора аренды, что законодатель вообще не предусматривает субсидиарного применения правил договора аренды.

Необходимость отдельного правового регулирования отношений, связанных с наймом жилья, вызвана его особой социальной значимостью, что объясняет, например, преимущественное положение нанимателя при расторжении договора. В то же время гражданское право, исходя из принципа равноправия сторон, в основном регулирует коммерческую аренду жилых помещений. К договору социального найма (в государственном и муниципальном жилищном фонде социального назначения) применяются только отдельные положения гражданского законодательства, а в целом такой договор регулируется нормами жилищного права. В свою очередь, из жилищного законодательства, например, требования к норме жилплощади на человека были перенесены на договор аренды жилья.

Наука.

По данным П.И. Седугина и Ю.К. Толстой, гл. 35 ГК РФ регулирует договоры аренды жилых помещений, которые подразделяются на договоры коммерческой аренды и социальной аренды, то есть речь идет о системе договоров, состоящей из одного вида договора и двух его видов. Иной точки зрения придерживается В. В. Витрянский, который считает, что соответствующая глава рассчитана на два вида самостоятельных договоров: договор жилищного или, что то же самое, коммерческого найма, и параллельно общественный договор (уже в главе отсутствует общая часть, а коммерческий договор не только не выделен перечнем правил, относящихся к нему, но даже не указан).

Самостоятельный характер отношений по аренде жилья обусловлен также использованием жилья.

Арбитражная практика.

Операции, связанные с сдачей в аренду (аренду недвижимого имущества), безвозмездное пользование, а также иное использование субъектами жилых помещений, не связанных с проживанием граждан, не переданных в установленном жилищным законодательством порядке в нежилые помещения, совершаются после вступления Кодекса в силу утрачивают силу по основаниям, предусмотренным статьей 168 (статьей 288) (Постановление Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 декабря 1996 г. № 6/8).

2. Особенность. Аренда это:

— консенсуальный;

— возвратный;

— Двустороннее обязательство.

3. Стороны договора. Наймодателем в коммерческой аренде может быть как юридическое лицо, так и гражданин — собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо. В договоре социального найма арендодателем может выступать только юридическое лицо.

Нанимателем по договору коммерческого и социального найма может быть только гражданин. Граждане, постоянно проживающие с арендатором (не обязательно члены семьи!) имеют такие же права, как и арендатор, на пользование помещениями. Эти граждане называются сопользователями.

4. Существенными условиями договора являются условия о предмете договора (статья 673 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о плате за жилое помещение (статья 682 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Глава 35. Наём жилого помещения.

Статья 671 1. По договору найма жилого помещения одна из сторон — собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (собственник) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование жить в нем. 2. Жилые помещения могут быть предоставлены юридическим лицам во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан.
Статья 672 1. В государственный и муниципальный фонд жилья социального назначения жилье передается гражданам по договору социального найма жилья. 2. Члены вашей семьи, проживающие на условиях социального найма вместе с нанимателем, пользуются всеми правами и принимают на себя все обязанности по договору найма на равных условиях с нанимателем. По желанию работодателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или выезда из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении. 3. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1-3 статьи 685 настоящего Кодекса. К договору социального найма жилого помещения применяются иные положения настоящего Кодекса, если иное не установлено жилищным законодательством.

Статья 673 1. Предметом найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры, жилой дом). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, установленном жилищным законодательством. 2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением вправе пользоваться товарами, предусмотренными статьей 290 настоящего Кодекса.

Статья 674. Договор аренды заключается в письменной форме.

Статья 675. Переход права собственности на жилое помещение, занимаемое на основании договора найма, не влечет за собой разрешения или изменения договора найма жилого помещения. В этом случае новый собственник становится арендодателем на условиях ранее заключенного договора аренды. Статья 64 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает сохранение права социального найма жилого помещения после перехода права собственности на жилое помещение, а также права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением.

Статья 676 1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободную жилую площадь в пригодных для проживания условиях. 2. Наймодатель обязан осуществлять правильную эксплуатацию жилого дома, в котором находится сдаваемое внаем жилье, оказывать или обеспечивать оказание нанимателю необходимых услуг за вознаграждение, обеспечивать ремонт общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, расположенных в жилых помещениях.

Статья 677 1. Нанимателем жилого помещения на основании договора найма жилого помещения может быть только гражданин. 2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии таких указаний в договоре переселение этих граждан осуществляется по правилам статьи 679 настоящего Кодекса. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, имеют равные с нанимателем права пользования помещениями. Отношения между работодателем и такими гражданами определяются законом. 3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия постоянно проживающих с ним граждан, нарушающих условия найма жилого помещения. Четыре. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, могут с уведомлением наймодателя заключить с нанимателем договор, по которому все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут солидарную ответственность перед наймодателем вместе с нанимателем. В этом случае такие граждане являются сожильцами.

Статья 678. Наниматель обязан использовать дом только для проживания, обеспечения сохранности дома и содержания его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и перестройку жилого помещения без согласия наймодателя. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Если договором не предусмотрено иное, арендатор обязан вносить коммунальные платежи самостоятельно.

Статья 679. С согласия наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан другие граждане могут вселиться в жилое помещение в качестве постоянных жителей нанимателя. При заселении несовершеннолетних детей такое согласие не требуется. Переселение допускается при соблюдении требований законодательства о норме общей площади жилых помещений на одного человека, за исключением случая расселения несовершеннолетних детей.

Статья 680. Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане по взаимному согласию и предварительному уведомлению наймодателя имеют право безвозмездно допускать временных жильцов (пользователей) в жилое помещение. Собственник может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований закона о норме общей площади жилых помещений на человека. Срок проживания временно проживающих не может превышать шести месяцев. Временные жители не имеют самостоятельного права пользования объектами. Предприниматель несет ответственность за свои действия перед арендодателем. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а также в случае, если срок не согласован.

Статья 681 1. Текущий ремонт нанятого жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не предусмотрено договором найма жилого помещения. 2. Переустройство нанятого жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не предусмотрено договором найма жилого помещения. 3. Не допускается переоборудование жилого дома, в котором находится сдаваемое внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно меняет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя. О реконструкции и перепланировке жилых помещений см. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ.

Статья 682 1. Размер платы за жилое помещение устанавливается соглашением сторон в договоре найма жилого помещения. Если в соответствии с законодательством установлен максимальный размер платы за жилое помещение, установленная в договоре плата не должна превышать эту сумму. 2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. 3. Плата за жилое помещение должна быть внесена нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если в договоре не указан срок, арендатор обязан вносить плату ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Статья 683 1. Договор найма жилого помещения заключается на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, договор считается заключенным на пять лет. В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока действия. 2. Правила, установленные частью 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, частью четвертой части 2 статьи 687 настоящего Кодекса, не распространяются на договор найма жилого помещения, заключенный на срок до одного года (краткосрочный срок). -срочная аренда), если иное не предусмотрено договором.

Статья 684. По истечении срока аренды арендатор имеет преимущественное право заключить договор аренды на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель обязан предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе в перезаключении договора в связи с с решением не сдавать жилое помещение в аренду в течение как минимум одного года. Если арендодатель не выполнил эту обязанность, а арендатор не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Соглашаясь с условиями договора.

Статья 685 1. На основании договора поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на время часть или все арендуемое им помещение в пользование поднаймодателю. Субарендатор не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Арендатор несет ответственность перед арендодателем по договору аренды. 2. Договор субаренды жилого помещения может быть заключен при соблюдении требований законодательства о норме общей площади жилых помещений, приходящихся на одного человека. 3. Договор субаренды жилого помещения является возмездным. 4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срок договора найма жилого помещения. 5. В случае досрочного расторжения договора найма жилого помещения одновременно с ним расторгается договор поднайма жилого помещения. 6.

Статья 686 1. По желанию нанимателя и других граждан, постоянно проживающих с ним, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с ним, арендатор. 2. В случае смерти нанимателя или выезда из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем по взаимному согласию между ними становится один из граждан, постоянно проживающих с бывшим нанимателем. Если такое согласие не получено, сожильцами становятся все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении.

Статья 687 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор аренды с письменным уведомлением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть разрешен в судебном порядке по заявлению наймодателя в следующих случаях: при неуплате нанимателем арендной платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а также в случае неуплаты нанимателем арендной платы уплата арендной платы за срок аренды, если арендная плата не уплачивается более двух раз по истечении установленного срока платежа; О расторжении договора социального найма в связи с тем, что наниматель не произвел оплату за жилищно-коммунальные услуги в течение шести месяцев, см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г об уничтожении или повреждении имущества арендатором или иными гражданами, за действия которых он несет ответственность. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора аренды жилого помещения. Если в срок, определенный судом, наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по неоднократному требованию наймодателя принимает решение о прекращении аренды жилого помещения. При этом по требованию работодателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон договора: в случае утраты жилым помещением пригодности для постоянного проживания, а также в случае крайней необходимости; в иных случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4. В случае если наниматель жилого помещения или иные граждане, за действия которых он несет ответственность, используют жилое помещение не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель вправе предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если арендатор или иные граждане, за действия которых он несет ответственность, после предупреждения, продолжать использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе расторгнуть договор аренды жилого помещения в судебном порядке. В этом случае применяются правила, установленные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи. В случае если наниматель жилого помещения или иные граждане, за действия которых он несет ответственность, используют жилое помещение не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель вправе предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или иные граждане, за действия которых он несет ответственность, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению либо нарушают права и интересы соседей, — наймодатель вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в судебном порядке. В этом случае применяются правила, установленные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи. В случае если наниматель жилого помещения или иные граждане, за действия которых он несет ответственность, используют жилое помещение не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель вправе предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или иные граждане, за действия которых он несет ответственность, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению либо нарушают права и интересы соседей, наймодатель вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в Судебный процесс. В таком случае, Применяются правила, установленные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи. Если наниматель или иные граждане, за действия которых он несет ответственность, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению либо нарушают права и интересы соседей, наймодатель вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в Судебный процесс. В этом случае применяются правила, установленные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи. Если наниматель или иные граждане, за действия которых он несет ответственность, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению либо нарушают права и интересы соседей, наймодатель вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в Судебный процесс. В таком случае.

Статья 688. При расторжении договора найма жилого помещения наниматель и иные граждане, проживающие в жилом помещении на момент расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Другой комментарий к Ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Договоры найма жилых помещений условно можно разделить на договоры коммерческого найма и договоры социального найма жилых помещений. Термин «коммерческая аренда» законодательно не закреплен, но используется повсеместно для отличия его от договора подряда (см комментарий к статье 672).

В пункте 1 комментируемой статьи дается определение договора коммерческой аренды жилого помещения. По этому договору арендодателем может выступать не только собственник, но и лицо, получившее от собственника надлежащее полномочие (например, доверенность). Что касается работодателя, то им может быть только физическое лицо.

Коммерческий лизинг изначально предполагает получение прибыли от собственника имущества. Именно поэтому законодатель указал, что домовладелец согласен передать дом в обмен на канон. При определении того, какая часть помещения сдается в аренду (весь дом, его часть, вся квартира, ее часть), необходимо учитывать, что предметом договора не может быть подсобное помещение (кухня, коридор, кладовые). Стороны определяют размер жилищного платежа, а также оговаривают, будут ли включены коммунальные платежи. Если нет, то отмечается, кто их будет производить, а также определяется периодичность выплат.

2. Договор найма жилого помещения с юридическими лицами не заключается. В пункте 2 комментируемой статьи подчеркивается, что жилые помещения могут предоставляться юридическим лицам во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора (например, договора безвозмездного пользования). Следовательно, договор аренды жилого помещения является лишь основанием для предоставления жилых помещений во владение и (или) пользование юридическим лицам. Постановлением Пленумов Вооруженных Сил Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 (п. 38) установлено, что сделки, связанные с арендой (сдачей имущества в аренду), безвозмездным пользованием , а также иные виды использования организациями жилых помещений, не переведенных в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после вступления в силу части первой ГК РФ, ничтожны по основаниям, предусмотренным ст. 168 Кодекса.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Правосудие в Российской Федерации - юридические проблемы и их решения
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: