Трудные договоры: как квартирантам и хозяевам защититься друг от друга

Какие законы защищают собственника жилья?

Как выселить арендаторов из сдаваемой в аренду недвижимости? Согласно закону, расторжение договора может быть осуществлено по инициативе работодателя, арендодателя, по решению государственных органов. При этом причин выселения жильцов собственником недвижимости может быть несколько:

Все эти нарушения являются основанием для расторжения договора и выселения жителей в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с законодательством Российской Федерации арендодатель и арендатор могут заключать в договор аренды любые условия аренды по своему усмотрению. Как выселить людей, которые не платят?

Работа на дом

Работа на улице также считается оплатой. Например, ремонт квартиры. К тому же в условиях самоизоляции у жильцов больше свободного времени. «В этом случае необходимо составить приложение к трудовому договору, зафиксировать все условия аренды и выполнения работы. Необходимо составить смету, указать условия и ответственность сторон в случае нарушения договоренностей », — говорит Оксана Полякова.

В первую очередь снижение доходов арендаторов ощущают те, кто снимает не целые квартиры, а комнаты. Во-первых, это самые обездоленные люди: пенсионеры, одинокие, молодые семьи. Во-вторых, они находятся в одном помещении со своими арендаторами, знают свои проблемы, они не могут отказать в их просьбе о снижении оплаты. В то же время в таких отношениях есть больше возможностей для тренировки. За отдельную плату можно взять помощь по дому, услуги няни, водителя. Подходит и натуральный обмен — товар, который арендатор может предложить в качестве оплаты.

Порядок действий

Могу ли я выселить жильцов и как это правильно сделать? Процедура выселения зависит от условий, в которых живут люди. Есть два типа предположений:

При найме без договора

Как выселить людей, если нет соглашения? Такой вариант аренды жилья часто используется при поселении у родственников или друзей. Но часто по устной договоренности хозяева вселяют в свое жилое пространство посторонних.

При таком варианте недобросовестные арендаторы могут быть выселены по запросу. Но только в том случае, если жильцы примут требование и без возражений покинут жилплощадь.

Но часто работодатели не соглашаются с претензиями и отказываются увольняться, угрожая подать жалобу в налоговые органы.

Действительно, если докажут платный характер проживания и факты перечисления средств за аренду, арендодатель может столкнуться с довольно большими проблемами.

Об ответственности за незаконную сдачу в аренду жилой недвижимости читайте на нашем сайте.

Поэтому, чтобы избежать неприятных последствий, воспользуйтесь помощью юриста для решения вопроса о выселении. Вы можете сделать следующее самостоятельно:

1. Приходите в квартиру, когда жильцы находятся на ее территории, забирая правоустанавливающие документы на недвижимость и паспорт.
2. Пока вы там, позвоните в полицию и сообщите, что на территории квартиры находятся посторонние лица, которые отказываются покинуть ее добровольно.
3. Если жильцы вдруг поменяли замки, вызовите МЧС и полицию, чтобы открыть его. Ваши документы и паспорт также должны быть при вас, чтобы подтвердить ваши права на жилую площадь.

Офицеры полиции помогут легально выгнать нежелательных гостей.

При отсутствии письменного договора жителей могут выселить в любое время года и даже если у них есть несовершеннолетние члены семьи.

При аренде по договору

Не используйте такие меры, как угрозы или модификация замков. Эти методы являются незаконными и могут в первую очередь навредить вам. При таких действиях закон будет на стороне арендаторов, а арендодатель понесет материальные убытки.

Аренда квартиры с подписанным договором защищает не только права собственника, но и права арендатора.

Поэтому в случае отказа добровольно покинуть квартиру вы можете выселить своих жильцов только через суд.

именно он при наличии достаточных доказательств может официально расторгнуть действующий договор.

В таких случаях есть несколько вариантов развития событий:

1. В документе есть пункт об условиях его досрочного прекращения.

Возможны условия неуплаты квартплаты, ненадлежащего использования помещения, нарушения прав соседей, порчи имущества и т.д. Для выселения при таких условиях требуется уведомление о расторжении. Арендаторы должны подписать обе копии при получении.

во время службы рекомендуется присутствие двух свидетелей, так как арендаторы могут отказаться подписывать. В этом случае прочтите уведомление вслух и попросите свидетелей поставить подпись. Таким образом, вы должны обратиться в суд с уведомлением, если арендаторы не переезжают добровольно.

2. Невыплата арендной платы.

Как правильно выселить жильцов за неуплату? Нарушение платежных обязательств по аренде квартиры является обязательным условием расторжения договора.

Чтобы доказать отсутствие платежа за какой-либо период, каждый платеж должен производиться в самостоятельно заполненной декларации.

Постарайтесь собрать и унести как можно больше документов при передаче квартиры. Это будет полезно в качестве доказательства при обращении в суд.

3. Неоплата жильцами ЖКХ.

Часто при заключении сделки в сумму арендной платы входят коммунальные платежи. Чтобы запросить платежи от арендаторов, вы должны сначала возобновить договор с поставщиками услуг арендатора. В противном случае домовладелец должен заплатить.

Переоформление документа практикуется при заключении договора на длительный срок.

В любом случае неуплата коммунальных услуг может служить основанием для расторжения договора аренды.

4. Нарушение прав соседей.

Шумные жильцы — проблема не только домовладельца, но в первую очередь соседей. Если они постоянно жалуются на ненадлежащее поведение жильцов. Согласно статье 687 ГК РФ договор может быть расторгнут на основании систематического нарушения прав и интересов соседей.

Если жильцы постоянно нарушают общественный порядок, устраивают шумные вечеринки, просят соседей написать заявление в полицию. На основании протокола, составленного участковым участником, вы можете сделать запрос о немедленном выезде из квартиры.

В этом случае нет необходимости даже уведомлять арендаторов за 2 месяца, так как уже было уведомление о выселении в случае ненадлежащего поведения.

5. Уничтожение или повреждение имущества.

Действия арендатора, повлекшие за собой порчу имущества собственника или уничтожение квартиры, являются веским поводом для выселения.

Однако по закону предусмотрен срок на устранение нарушений, восстановление помещения.

На выполнение требований суд обычно дает от 6 до 12 месяцев. Выселение происходит, если жильцы не выполняют просьбу в установленные сроки.

6. Выселено из небольшой семьи или из совместной квартиры.

Проживание в этом типе жилья имеет свои особенности. Тесное взаимодействие граждан, проживающих в этом районе, требует, чтобы все соблюдали установленные правила поведения. Поэтому, если арендаторы не удовлетворят своими действиями других арендаторов, вы можете выселить их на основании полученных жалоб. Предупредите жильцов за 2 месяца и выселите их из квартиры после установленного срока.

Письменное заявление от соседей по общей квартире или небольшой семье может гарантировать успешное выселение.

Условия договора, гарантирующие защиту от неплательщиков

Хотя любой договор аренды квартиры, содержащий информацию о сторонах, арендованной квартире, а также размере и сроках уплаты арендной платы, может быть основанием для судебного взыскания арендной платы, не уплаченной арендаторами, хорошо оформленный может предотвратить такую ​​невыплату.

Как правило, сумма этого платежа подлежит возмещению при расторжении договора. Иногда можно ожидать, что сумма этого платежа будет возвращена арендатору путем зачета с последними месяцами аренды. Но первый способ наиболее предпочтителен, так как он гарантирует, что даже внезапно обнаруженная задолженность за коммунальные услуги будет выплачена за счет арендатора.

Казалось бы, можно подумать, что собственник может взять такой залог без договоренности, или если такое условие прямо в его тексте не прописано. Однако немногие арендаторы согласятся, поскольку отсутствие залога в договоре аренды не гарантирует его возврат после прекращения договора аренды. Для арендатора это будет означать, что он может фактически заплатить недобросовестному арендатору за один или несколько дополнительных месяцев аренды в ситуации, когда он даже не будет пользоваться квартирой. Поэтому важно включить это условие в договор, регулирующий размер, а также порядок и сроки перечисления суммы залога.

Предоплата помогает избежать больших задержек, даже если неуплата за месяц вперед не станет основанием для расторжения договора по закону. Невыплата двух месяцев при сроке договора менее одного года поможет собственнику получить гарантированные деньги как минимум за один месяц использования квартиры. Если арендатор не платит второй раз, в этом случае арендодатель может отказаться от договора в порядке, установленном законодательством.

Однако, если срок договора составляет один год или договор действует более одного года, то для расторжения договора по требованию арендодателя закон требует отсрочки платежа арендатором на шесть месяцев.

Препятствия и пути их преодоления

Есть некоторые условия, при которых немедленное расторжение контракта может быть невозможно. В этих случаях выселить жильцов можно только предоставив им определенный период времени для выбора другого места проживания.

Семья с детьми

Вправе ли домовладелец выселять квартиросъемщиков с маленькими детьми? Домовладельцы не хотят сдавать свои квартиры семьям с детьми, поскольку их выселение в случае нарушения условий соглашения создает препятствия.

Если нет письменных договоренностей с работодателями, то, как отмечалось ранее, их выселение не будет проблемой. Сроки эвакуации зависят от воли хозяина, который может подготовить их немедленно или указать срок для выбора новой квартиры.

Если проживание поддерживается оговоренным договором, то суд учитывает интересы несовершеннолетних и однозначно предоставляет арендатору отсрочку для эвакуации из помещения.

Во избежание проблем с выселением, желательно указать в договоре время позднего заселения.

Если вы временно регистрируетесь в качестве арендатора, не позволяйте ребенку регистрироваться в вашем жилом помещении.

Органы опеки и попечительства могут впоследствии не допустить освобождения несовершеннолетнего из вашего жилого помещения!

Выселение зимой

можно ли выселить жильцов в отопительный сезон зимой? Вы хотите выселить арендаторов, которые живут по договору и нарушают его отдельные пункты, но это происходит зимой.

Поэтому при составлении акта предусмотрите уведомление о выселении (от 1 до 3 месяцев). Если есть такая точка, выселение происходит по установленным правилам вне зависимости от сезона.

Однако даже если в документе такой пункт отсутствует, выселение жильцов возможно даже зимой, так как это не запрещено законом. Все упоминания о холодных квартиросъемщиках незаконны и не могут служить препятствием для выселения.

Наличие временной регистрации

Временная регистрация — дополнительный источник дохода для владельцев вакантного жилья. Если вы оформили временную регистрацию для своих арендаторов, выселить их до истечения ее срока будет невозможно, даже если у них будут существенные нарушения договора.

расторжение договора возможно только в судебном порядке при наличии убедительных доказательств нарушений.

Действуем через суд

Что делать, если арендаторы не хотят уезжать и платить им тоже? Если самостоятельно решить вопрос о выселении не представляется возможным, вам придется подать жалобу в судебный орган. Независимо от причин расторжения договора, порядок действий арендодателя остается неизменным.

Жалоба включает следующие пункты:

Желательно включить в заявку ссылки на юридические статьи. Госпошлина за подачу заявления составляет 200 рублей.

У официального процесса есть один существенный недостаток — квартира останется доступной арендаторам на весь период. Только тогда произойдет выселение. Когда решение суда под рукой.

Как показывает практика, сроки рассмотрения дела составляют от одного до трех месяцев.

Как действовать в случае отказа оплачивать проживание либо выселяться

Как было сказано выше, мы готовим серию документов для подачи жалобы.

1. Подготавливаем все доступные персональные данные работодателя, полученные при составлении трудового договора.
2. Предоставляем сам текст подписанного договора.
3. Прилагаем документы и свидетельства о нарушенных условиях договора.
4. Признаем необходимость компенсации израсходованных и невыплаченных денежных средств по договору, указываем размер компенсации и желаемый срок ее получения.
5. Поскольку государственная пошлина (около двухсот рублей) уплачивается из средств заявителя, мы указываем на необходимость его возмещения.
6. Мы указываем в заявке обязательство своевременно получать оплату за проживание в момент фактического разбирательства.
7. Указываем на необходимость выселения в кратчайшие сроки после решения суда.

Расторжение по инициативе нанимателя

На самом деле речь пойдет не столько о расторжении договора, сколько о внезапном побеге жильцов из квартиры. Что делать, если арендатор отсутствует? Такие случаи сопровождаются следующими проблемами:

Не заплатили и съехали

Что, если жильцы уедут, не заплатив по счетам? Спасти в этой ситуации может только подписанный договор и документ, подтверждающий факты ежемесячной оплаты жилья. Гражданский кодекс РФ в ст. 678 обязывает арендатора вовремя вносить арендную плату.

Если жильцы пропадают без оплаты общей квартиры, подавать в суд по месту жительства бывших жильцов. Они будут искать автоматически, без вашего участия.

Если переехавшие арендаторы также забрали с собой ваше имущество или уничтожили имущество, сумма ущерба может быть включена в иск.

Кроме того, вы имеете право потребовать от ответчика возмещения юридических и дорожных расходов до места его проживания.

Если у вас мало времени, вы можете нанять юриста, который позаботится обо всех необходимых мерах.

Его услуги, в случае положительного решения, также взыскивает нерадивый арендатор.

Но при отсутствии аренды практически невозможно взыскать недоплаченную сумму с арендатора, если он не хочет платить добровольно. Конечно, это возможно. Напугайте его жалобой на рабочем месте, но это редко дает желаемый эффект.

Съезжает раньше срока

Арендатор может решить покинуть квартиру раньше, чем ожидалось, например, если найдет более дешевый вариант. Об этом нужно предупредить за 3 месяца.

Если вы не получили такое уведомление и арендаторы переехали до истечения срока договора, по закону вы можете взимать с них арендную плату за три месяца.

В этом случае, даже при наличии других условий, предусмотренных в акте, или при отсутствии описанного пункта, судья встанет на вашу сторону. Гражданский кодекс, регулирующий порядок заключения трудовых договоров (статья 422), сильнее любых статей. А по закону работодатель должен был дать письменное предупреждение ровно за три месяца до выселения.

Квартирант задерживает оплату.

Арендаторы задерживают оплату квартиры уже второй месяц, а точнее, почти на месяц. Счета не оплачивались уже три месяца. Я хочу с ними расстаться, как это сделать легально. Договор аренды жилого помещения заключен до 22 мая 2016 года.
Статья 687 Гражданского кодекса Российской Федерации

2. Договор аренды жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по заявлению арендодателя в следующих случаях:

неуплата жилого помещения арендатором за шесть месяцев, если договором не предусмотрен более длительный срок, и в случае краткосрочной аренды (до одного года) в случае неуплаты платежа более более чем в два раза позднее истечения установленного договором срока платежа;

О расторжении договора социальной аренды жилого помещения в связи с невыплатой арендатором жилья и коммунальных услуг в течение шести месяцев см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г.

уничтожение или повреждение жилья нанимателем или другими гражданами, за действия которых он несет ответственность.

Решением суда арендатору может быть предоставлен срок не более одного года для устранения нарушений, послуживших основанием для прекращения аренды жилого помещения. Если в течение установленного судом срока арендатор не устранит допущенные нарушения или не примет все необходимые меры для их устранения, суд по повторному обращению арендодателя принимает решение о расторжении договора аренды. При этом по требованию работодателя суд в решении о расторжении договора может отложить исполнение решения на срок не более одного года.