Юридические вопросы по аренде и продаже земли под магазин или ларек

После того, как человек оформил себя как индивидуальный предприниматель, перед ним встает вопрос: с чего начать свой бизнес? Как правильно организовать аренду или покупку земли под магазин или ларек и что лучше арендовать или купить недвижимость? Любая ошибка может стоить начинающему предпринимателю больших потерь. Ниже приведены основные критерии и тонкости выбора земельного участка и способы его приобретения.

Правовые критерии аренды и покупки земли закреплены в двух основных законодательных актах: Гражданском кодексе Российской Федерации и Земельном кодексе Российской Федерации. Некоторые пункты также санкционированы региональными и местными законами.

Под арендой подразумевается предоставление земельного участка (или другого имущества) на определенный срок и за фиксированную арендную плату. По истечении срока аренды земля должна быть возвращена собственнику. Чтобы арендовать земельный участок, необходимо руководствоваться следующими правилами:

изобразительное искусство. 609 ГК РФ Договор аренды заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (при заключении на срок более одного года)
изобразительное искусство. 615 ГК РФ Арендованная земля может использоваться только на условиях, предусмотренных договором
изобразительное искусство. 616 ГК РФ Обязанности сторон договора
изобразительное искусство. 22 ТК РФ Условия аренды земли, требования к заключению договора аренды
изобразительное искусство. 38 ТК РФ Право на приобретение в аренду государственной или муниципальной земли
изобразительное искусство. 41 ТК РФ Права арендатора

Покупка земли — более дорогой, но в то же время более надежный вариант, чем временная аренда.

Если бизнес нерентабелен, вы всегда можете сдать землю в аренду кому-то другому или продать ее целиком.

По вопросам купли-продажи желательно изучить следующие стандарты:

изобразительное искусство. 549-557 ГК РФ Регулирование купли-продажи недвижимости, в том числе земельных участков
изобразительное искусство. 37 ТК РФ Уточняет специфику купли-продажи земли

Не поленитесь также изучить нормативные акты вашего конкретного региона и муниципального образования в области земельных правоотношений. В таких документах учтены все особенности участков для вашего участка.

Кроме того, начинающим предпринимателям, занимающимся торговлей, будет не лишним изучить Федеральный закон от 25.07.2012 г. 381 «Об основах государственного регулирования коммерческой деятельности в Российской Федерации». Нормы, касающиеся земельного права, отсутствуют. Однако основные основы торговли приведены.

Выбор места

Изучив нормативную базу, необходимо приступить к выбору площадки. Отнеситесь к этому шагу очень серьезно. Учитывайте следующие критерии:

  1. участок не следует выводить из оборота земли;
  2. избегать особой категории земель (охраняемые территории, леса или водные ресурсы и т д.), поскольку для регистрации потребуется обращение во многие государственные органы.

Решите, какую землю вы хотите приобрести — в муниципальную или частную собственность. Приобретение муниципального участка происходит на аукционе.

Заранее подготовьте копию паспорта, выписку из ЕГРЮЛ. Могут потребоваться документы, подтверждающие отсутствие долгов на недвижимость.

Как взять в аренду?

У государства

Аукцион по инициативе правительственных или муниципальных органов

За некоторыми исключениями, государственная или муниципальная земля приобретается на аукционе.

Под аукционом (аукционом) понимается публичное предложение земли, организованное государственными органами или МСУ. Чтобы купить землю под торговую точку, нужно обратиться в местные органы власти.

Решение о проведении аукциона принимает администрация муниципального образования. Перед установкой даты предложения вы должны:

  1. подготовить схему расположения участка (если его нет) и утвердить;
  2. выполнять кадастровые работы и вести бухгалтерский учет;
  3. подключить сайт к сети ITO.

за 30 дней до начала аукциона уполномоченный орган сообщает об этом СМИ.

Гражданин, участвующий в аукционе, за пять дней до аукциона должен предоставить:

  • анкета;
  • копия документа, удостоверяющего личность;
  • сделать депозит.
  • Торги по инициативе гражданина

    Также аукцион может проводиться по заявлению гражданина или юридического лица (ч. 4 ст. 39.11 ТК РФ). Для начала нужно подать заявку в ЕГРН, чтобы узнать, какая свободная земля принадлежит муниципалитету.

    Проявивший инициативу гражданин должен самостоятельно подготовить планиметрическую схему, подготовить всю документацию и провести кадастровые работы, а также подать заявку в администрацию с заявкой на проведение аукциона, в которой должен быть указан кадастровый номер участка.

    Лицо, по инициативе которого проводился аукцион, имеет право преимущественной покупки в последующем выкупе данного земельного участка в собственность.

    На земельные участки в городах федерального значения по инициативе физических и юридических лиц аукционы не проводятся.

    Без проведения торгов

    В некоторых случаях, установленных законодательством, земля может быть сдана в аренду без проведения аукциона:

  • владельцы недвижимых объектов, находящихся на территории земельного участка;
  • людям в обмен на арендованную землю, изъятую для государственных или муниципальных нужд;
  • арендатор, имеющий право отказаться от договора;
  • для иных целей, установленных ст. 39.5 ТК РФ;
  • льготная категория граждан.
  • На последнем пункте стоит остановиться подробнее. Земля без оферты предоставляется таким лицам, как правило, для улучшения жилищных условий или других личных нужд, а не для предпринимательской деятельности. В категорию бенефициаров входят:

    1. Большая семья:
    2. наличие 3-х и более детей;
    3. официальный брак;
    4. родители не были лишены родительских прав;
    5. являются гражданами Российской Федерации;
    6. более 5 лет они проходят регистрацию на территории, оказывающей государственную поддержку многодетным семьям.
    7. Администрация не всегда идет навстречу многодетным семьям и предоставляет им землю на льготных условиях. Семья должна быть зарегистрирована как нуждающаяся в помощи государства, нуждающаяся в улучшении жилищных условий. Вряд ли власти разрешат землю под магазин или другую торговую точку без проведения торгов.

    8. Военнослужащие, проходящие службу в правоохранительных органах. Коммерческая деятельность данной категории граждан запрещена. Они имеют право рассчитывать на аренду только с целью улучшения своих жилищных условий.
    9. Инвалиды, ветераны войны, семьи с ребенком-инвалидом, люди, пострадавшие в результате аварии на Чернобыльской АЭС, герои труда.
    10. Сирот.
    11. Сотрудники бюджетных учреждений.
    12. Пенсионеры преклонного возраста.

    Региональные и местные законодательные акты могут устанавливать другие категории льготников.

    Упрощенная схема

    Им может пользоваться любая категория граждан. Пошаговая схема напоминает заявку на участие в торгах. Вам необходимо найти несформированный участок, подготовить схему его расположения по земельно-кадастровому плану за свой счет, после чего задать необходимые вопросы в местную администрацию:

  • Скачать форму заявки на утверждение схемы макета сайта
  • Скачать форму заявки в администрацию на согласование сайта
  • Впоследствии участок необходимо зарегистрировать в земельной книге. После завершения кадастровых работ в администрацию подается заявление о предоставлении земельного участка в аренду.

  • Скачать форму заявки на предложение земли без оферты
  • Заключение и регистрация договора

    После получения возможности получения земли в государственной собственности для сдачи в аренду торговой точки необходимо заключить сам договор.

    Общие правила установлены ст. 609 ГК РФ, но необходимо учитывать особенности, указанные в земельном законодательстве (ст. 39.8 ГК РФ).

    Это соглашение заключено на срок от 3 до 10 лет.

  • Скачать форму аренды
  • Поскольку договор заключается на срок более одного года, он подлежит государственной регистрации. Это можно сделать как напрямую через Росреестр, так и через МФЦ. Для этого вам необходимо собрать следующий пакет документов:

  • копия паспорта;
  • выписка из ЕГРИП;
  • решение администрации о предоставлении сайта;
  • три экземпляра договора аренды;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.
  • Могут потребоваться другие документы. Полный список уточняйте в Росреестре или МФЦ.

    У частного лица

    Такая регистрация займет гораздо меньше времени, чем регистрация аренды государственной земли. Однако в этом случае есть много подводных камней.

    Договор заключается в соответствии с положениями ГК РФ об аренде. Плюс, конечно, в скорости заключения такого соглашения и отсутствии беготни по правительству. Решены все вопросы земельного кадастра.

    К недостаткам можно отнести:

  • возможное обременение собственника земельного участка;
  • у собственника есть долги перед кредиторами, которые можно погасить за счет арендованной земли;
  • ограничить землепользование.
  • Всю информацию можно получить из государственного реестра недвижимости, рекомендуется к ним обращаться. Вся информация о зарегистрированных сайтах также хранится в администрации Московской области. Узнать, есть ли у землевладельца налоговые обязательства по земле, можно через ФНС.

    Сам собственник должен оформить свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи земли, чтобы убедиться в отсутствии подводных камней.

    Если земельный участок находится в собственности юридического лица, необходимо запросить свидетельство о регистрации и выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.

    Договор составляется в простой письменной форме. Государственная регистрация осуществляется при ее заключении на срок более одного года.

    В условиях необходимо прописать цель аренды (строительство магазина, установка ларька и т.д.). Состоит в двух экземплярах.

    Скачать бланк аренды земельного участка от частного лица под строительство коммерческого сооружения

    У собственников многоквартирного дома

    Авторизация требуется в соответствии с действующим законодательством. Если земля под домом внесена в земельную книгу и собственники оформили ее с соблюдением всех требований, решение о согласии принимается всеми собственниками на общем собрании.

    Сам договор с администрацией заключается с предварительного согласия собственников. Однако самоуправление вправе отказать в аренде такой земли по тем или иным причинам.

    Подробнее о нюансах аренды помещения под магазин читайте здесь.

    Разрешение на строительство магазина

    Значит, регистрация аренды позади. Следующим этапом станет строительство самого магазина, который будет предметом капитального строительства.

    1. Обратитесь в органы городского планирования и архитектуры. Архитектор составит проект и эскиз магазина, с которыми вам необходимо связаться с указанными выше инстанциями.
    2. После утверждения вам будет выдан акт, который впоследствии будет подписан администрацией, муниципальными властями, МЧС и СЭС.
    3. Получите строительный паспорт, который зарезервирован для администрации поселка.
    4. Зарегистрировать право собственности на построенный объект.

    Купля-продажа

    Этот вариант дороже, но и надежнее. Право собственности на землю можно приобрести так же, как и в аренду: администрацией через аукцион или по упрощенной системе; купить у частного лица.

    Вся информация о земельном участке проверяется так же, как и контроль «чистоты» сдаваемого земельного участка, через ЕГРН.

    Правильные критерии выбора сайта:

  • на сайте нет ограничений, долговых обязательств;
  • четко обозначены границы участка;
  • по целевому назначению подходит для последующего строительства на площадке магазина;
  • есть вся необходимая документация.
  • Если на участке уже началось строительство, нужно проверить:

  • наличие проекта территориальной планировки, утвержденного архитектурными и градостроительными органами;
  • строительство разрешено административными органами поселка.
  • Для заключения договора необходимо обратиться к нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Трудового кодекса Российской Федерации. Приоритет будет отдан искусству. 37 ТК РФ. Эта статья устанавливает следующие ограничения:

  • недопустимость права выкупа по требованию предыдущего владельца;
  • нельзя включить условие о невозможности в дальнейшем продать сайт под магазин другим людям;
  • невозможность ограничения обязательств продавца при приобретении третьими лицами прав на земельный участок для продажи.
  • Договор составляется в простой письменной форме. В отличие от долгосрочной аренды не регистрируется в Росреестре. В ЕГРН сообщается только информация о переходе права собственности (ст. 551 ГК РФ).

    Скачать форму договора купли-продажи земельного участка

    О порядке покупки и продажи магазина читайте в этой статье.

    Что выбрать — арендованный участок или с оформлением права собственности?

    Все зависит от финансовых возможностей и дальнейших планов на сайт.

    Для начинающих предпринимателей, не уверенных в прибыльности магазина, лучше всего оформить временную аренду, которую потом можно продлить. Кроме того, арендатор становится приоритетным претендентом на покупку сданного в аренду земельного участка в собственность.

    Тем, у кого есть финансовые возможности, будет выгодно купить землю самостоятельно. В дальнейшем такой участок можно сдать в аренду или перепродать.

    В этом материале описаны особенности аренды и купли-продажи ларька, а также инструкция по покупке площади под продуктовый магазин.

    В статье были рассмотрены основные спорные вопросы, касающиеся аренды и покупки земли под магазин. В целом особых отличий, кроме целевого использования, от совершения сделок с другой землей нет. Самый сложный и трудоемкий способ — приобретение земли в государственной собственности.

    Аренда или покупка земли у частного лица имеет свои недостатки и перед принятием решения необходимо проверить всю документацию, навести справки в госорганах. Отдельный вопрос — приобретение земли у собственников многоквартирного дома. С практической точки зрения хозяева часто выступают против проведения строительных работ на территории жилого дома и убедить их в необходимости магазина проблематично.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Правосудие в Российской Федерации - юридические проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: