Возможность предоставлять ссуды зависит от многих условий: состояния экономики, банковской системы, кредитоспособности клиента, политики конкретного финансового учреждения, к которому обращается заемщик. С учетом всех этих факторов их юридическая и финансовая оценка дает ответ на вопрос о возможности и целесообразности рефинансирования.
Информация по закону
возможно изменение условий ипотечного кредита путем реструктуризации и рефинансирования. Часто последний метод называют методом очередной реструктуризации, но это неверно. Между ними есть два принципиальных отличия, а именно:
- Рефинансирование всегда сопровождается заключением нового кредитного договора, еще один способ изменения условий кредита может быть ограничен внесением дополнений в текущий договор.
- Рефинансирование осуществляется как банком, в котором изначально была выдана ссуда, так и другим банком, готовым выполнить обязательства нового клиента перед текущим кредитором. Но только последний может перестроиться.
Механизм рефинансирования заключается в том, что финансовое учреждение выполняет предыдущие обязательства заемщика путем заключения с ним нового кредитного договора. Используется, как правило, для улучшения финансового положения плательщика.
Статистика однозначно отвечает на вопрос, можно ли рефинансировать ипотеку. Например, уже в третьем квартале 2017 года было рефинансировано около 35 тысяч ипотечных договоров. Это составило 15% от всех договоров займа на покупку жилой недвижимости, заключенных в этот период.
Такая ситуация была вызвана экономическим ростом страны и резким падением процентной ставки по кредитам на недвижимость. С 2015 по 2018 год он упал с 15-18% до 8-11%. Кроме того, новый закон, а точнее постановление правительства от 30.12.17 н. 1711 г предлагал гражданам ипотеку под 6%. Для этого нужно выполнить два условия:
- Наличие в семье двух и более детей.
- Их рождение должно состояться в период 2018-2022 годов.
При соблюдении этих условий можно не только получить ипотеку, но и рефинансировать ранее взятую ссуду на недвижимость под эту процентную ставку. Разница между указанными 6% и установленными банковскими ставками компенсируется за счет государственного бюджета.
Перекредитование в другом банке: возможно ли?
Итак, ответ на вопрос о возможности рефинансирования ипотеки — положительный. Заемщик обязан:
- Выберите подходящую программу и банк, рассчитайте прибыль.
- Уточните пакет документов, который необходимо подать вместе с заявлением, отзовите его.
- Заполните обращение, отправьте в банк.
- После согласования приходите в финансовую организацию с созаемщиком (если семья полная), подписываете договор.
При заключении договора текущему кредитору необходимо подать заявление о досрочном погашении кредита. Деньги будут зачислены на счет в течение нескольких банковских рабочих дней (до 3-х). Кроме того, вы должны подать заявление на получение свидетельства о полном погашении кредита, которое передается новому кредитору. Рекомендуется получать несколько копий этого документа одновременно, чтобы один оригинал остался у плательщика.
Мы узнаем, как рефинансировать ипотеку, прочитав эту статью.
Помимо справки необходимо оформить ипотеку, после чего через Многофункциональный центр (МФЦ) снимается нагрузка на квартиру (или дом), это осуществляется в течение 5 дней. Вы должны прийти в МФЦ вместе с сотрудником банка, осуществляющего рефинансирование. Обязательно иметь при себе оригинал кредитного договора, который является основанием для возложения нового бремени на ипотечный дом. Дальнейшую процедуру проводит сотрудник банка. В результате следующий ежемесячный платеж производится по новой процентной ставке.
Ситуации, когда выгодно это делать
Но прежде чем принять решение напрямую, можно ли рефинансировать ипотеку и приступить к сбору документов, необходимо произвести расчет. Необходимо понимать, выгодно ли проводить рефинансирование на предложенных условиях. Более низкая процентная ставка не всегда приводит к уменьшению выплаты, как это не парадоксально.
Простой пример — ипотека в размере 3 млн рублей сроком на 15 лет под 15% годовых. Заемщик выплачивает кредит по дифференцированному графику платежей, размер которого регулярно снижается с 54 886… 16 872 руб. В итоге стоимость кредита составляет 3 393 794 рубля. — именно эту сумму клиент банка переплатит.
Через два-три года заемщик может рефинансировать под 12%, но только по аннуитетному плану. Как следствие:
- Фиксированный платеж 36 тысяч рублей.
- Стоимость ипотеки составляет 3,481 миллиона рублей.
То есть проценты заметно снизились, сроки остались прежними, а стоимость кредита увеличилась на 88 тысяч рублей. Также стоит рассчитывать на необходимые затраты, которые потребуются на оформление документов и подачу заявления в банк. Его рассмотрение не бесплатное.
Вам может быть интересна следующая информация: рефинансирование ипотеки за счет материнского капитала.
Но, как отмечалось выше, ажиотаж в отношении рефинансирования в 2017 году был вызван значительным снижением процентных ставок. Заемщики имели возможность рефинансироваться под 9-11%. А поскольку банк изначально настаивает на аннуитете, выгода очевидна.
Учитываем особенности
Также необходимо учитывать некоторые недостатки или особенности рефинансирования. Затем в соответствии с положениями пункта 2 статьи 43 Закона об ипотеке кредитор может запретить последующую ссуду, добавить в договор необходимый пункт. Последствия: использовать купленную квартиру в ипотеку как гарантию станет невозможно. А это резко снижает возможности кредитования. Новый банк утвердит заявку на рефинансирование, если ему будут предложены другие денежные средства в качестве обеспечения.
Еще одна особенность, которую следует учитывать, — это отсутствие налоговых вычетов. Налоговый кодекс устанавливает для них размер расходов, понесенных при исполнении ипотечных обязательств (п. 1 ст. 220).
Но в случае ссуды заемщик лишается права на получение этого вычета. С другой стороны, поскольку новое соглашение распространяется также и на ипотеку, его характер, по мнению практикующих юристов, не препятствует клиенту банка требовать компенсации расходов.
Для юридических лиц, которые являются прибыльными заемщиками, существует риск того, что кредитор намеренно воспрепятствует им в рефинансировании. Методы разные, например, ввод ложной информации о недобросовестности в кредитные бюро, сообщение об этом через сотрудников службы безопасности финансовых учреждений. Поэтому организации должны быть внимательными и подготовленными, а именно:
- Запросите ремонт заранее.
- Опишите тяжелое финансовое положение юридического лица, бремя текущего кредита.
Такие подготовительные действия помогут вызвать у кредитора желание избавиться от проблемного заемщика. Физическое лицо может предпринять аналогичные действия, если условия договора запрещают использование залога для последующей ссуды на основании пункта 2 статьи 43 Закона об ипотеке.
Ранее рефинансированный ипотечный кредит
Еще одна особенность — банк отказывается кредитовать ранее рефинансированную ипотечную ссуду. Это в полной мере относится к тем случаям, когда ипотечный кредит был ранее реструктурирован.
На тему, сколько раз можно рефинансировать ипотеку, подготовлен специальный материал — рекомендуем его прочитать.
Под меньший процент
вы можете рефинансировать по более низкой ставке, используя существующие государственные ипотечные программы. Один из них, показанный выше, позволяет рефинансировать под 6%. Другие программы менее прибыльны и рассчитаны на определенные группы населения: врачи, молодые семьи, пенсионеры, учителя, военные и т.д. Условия и возможности рефинансирования должны уточняться в индивидуальном порядке.
Полезное видео
Заключение
Главная особенность рефинансирования в том, что речь идет о деньгах. Торопливые, безрассудные и безграмотные действия не только не улучшат положение заемщика, но и отговорили его от возможностей, предлагаемых банковской системой. Поэтому рекомендуется пройти эту процедуру после консультации с кредитным поверенным.
