Важный вопрос: можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации? Пути его решения

Если после процедуры в государственной регистрации были выявлены обстоятельства, препятствующие владению квартирой, договор допустимо. В статье будут рассмотрены условия расторжения и действия, которые необходимо предпринять.

Регистрация сделки завершается получением договора купли-продажи с отметкой о регистрации и выписки, принадлежащей USRN, указанной в данном материале). Кроме того, стороны заключают передаточный акт, удостоверяющий фактическую передачу прав на недвижимость.

Однако некоторые ситуации, сопровождающие операцию, позволяют ее распознать:

  • недействительный или нулевой;
  • под вопросом.
  • В случае их совершения сделка может быть признана недействительной в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при обстоятельствах, перечисленных в статьях 168-172 Гражданского кодекса Российской Федерации. Либо — прекратить, оспаривая ее дееспособность на основании статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, независимо от того, была ли она зарегистрирована и сведения о ней внесены в Государственный реестр недвижимого имущества (ГКН).

    В этом случае следует руководствоваться нормами статей 450-453 Гражданского кодекса Российской Федерации. А также о нормативных источниках, предусмотренных для определенных конкретных условий, применимых в конкретных случаях.

    ССЫЛКА! Возможное невыполнение условия договора купли-продажи может привести к расторжению сделки.

    Подробно о возможности расторжения договора купли-продажи квартиры до регистрации мы обсудили здесь.

    Условия, сопутствующие прекращению соглашения

    Если регистрация завершена и информация о сделке внесена в базу данных Госкомимущества, необходимы официально подтвержденные причины для ее прекращения. Расторжение договора допускается при условии невыполнения одной из сторон условий сделки, указанных в договоре.

    Например, покупатель оплатил причитающуюся сумму в рамках сделки, но продавец по той или иной причине не составил и не подписал передаточный акт, а также не предоставил «жилье, приобретенное в пользование» (пункт 1 статья 416 ГК РФ). Или наоборот был составлен передаточный акт и ключи от жилья были переданы, но покупатель не оплатил покупку недвижимости (ст. 439 ГК РФ).

    Статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации. Прекращение обязательства в связи с невозможностью исполнения

    1. Обязательство погашается в связи с невозможностью исполнения, если оно вызвано обстоятельством, возникшим после наступления обязательства, за которое ни одна из сторон не несет ответственности.
    2. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванного виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возврата того, что он исполнил по обязательству.

    Для того, чтобы эти причины стали прецедентом для прекращения сделки, необходимы условия, изложенные в контракте:

  • условия передачи квартиры по передаточному акту;
  • условия оплаты сделки.
  • Такие причины отмены транзакции считаются наиболее частыми. Кроме того, прекращение действия разрешено при следующих условиях:

    1. Когда покупатель не знал и не мог знать о присутствии третьих лиц, права собственности которых были нарушены при купле-продаже.

      Например, в наследство не вошли другие наследники, не уведомленные о смерти наследодателя. Или же при приватизации квартиры несовершеннолетние и другие лица были незаконно лишены права собственности на акции. А также, когда законные претенденты на право собственности (пользования) находились в местах лишения свободы, в длительной командировке и т.д.

    2. Третьими лицами, права которых были нарушены, являются несовершеннолетние или лица, признанные недееспособными. Или — если они не были написаны бывшим владельцем после размещения транзакции.
    3. После регистрации выяснилось, что в квартире беспорядок или остались граждане, имеющие право на жизнь.
    4. После переезда были выявлены причины, существенно снижающие качество приобретаемого жилья. Например: протекающая крыша, отсутствие отопления и т.д.
    5. Иные обстоятельства, нарушающие права покупателя, в том числе отсутствие или ненадлежащее состояние документации на квартиру.

    ВНИМАНИЕ! Если покупателю известны нарушения, в результате которых стоимость квартиры была значительно снижена, он не сможет оспорить сделку.

    Для того чтобы сделка стала недействительной, договор должен содержать положения, противоречащие положению дел:

    1. Сделка не нарушает права третьих лиц.
    2. Указаны сроки, в течение которых произойдет полная передача объекта, с снятием с регистрации всех проживающих, включая несовершеннолетних и инвалидов.
    3. Характеристики объекта относятся к отсутствию обременения в квартире.
    4. Продавец скрыл от покупателя, не указав в передаточном акте недостатки помещения или несостоятельность документации на квартиру.

    Если в акте купли-продажи изложены требования к страхованию недвижимого имущества или другие существенные положения, контрагент имеет право потребовать выполнения или оспорить сделку.

    Пошаговая инструкция расторжения

    Иногда возникают сопутствующие обстоятельства, имеющие объективную основу, не позволяющую выполнить то, что указано в транзакции. Их называют обстоятельствами непреодолимой силы. При заключении договора необходимо предусмотреть положение, регулирующее действия сторон при возникновении обстоятельств непреодолимой силы (ст. 452 ГК РФ). В этом случае необходимо действовать согласно пунктам, устанавливающим алгоритм действий в таком случае.

    В большинстве случаев эта процедура проводится с согласия сторон и оформляется соглашением. Но если регистрация завершена и право собственности зарегистрировано на нового правообладателя, положения этой статьи не применяются. Проблема в том, что регистрирующий орган вправе изменить информацию только на основании заключенного сторонами гражданско-правового договора или решения суда.

    Если стороны принимают решение о расторжении договора по взаимному согласию, условия, приведшие к прекращению его действия, существенной роли не играют. Исключение составляют случаи нарушения закона, указанные в статьях 168–172 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае любых противоправных действий другой стороны, перечисленной здесь, вам следует обратиться в суд.

    Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта

    1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, операция, нарушающая положения закона или иного правового акта, может быть отменена, если из закона не вытекают другие последствия нарушения, не связанные с недействительность сделки.
    2. Сделка, которая нарушает требования закона или иного правового акта и в то же время нарушает общественные интересы или охраняемые законом права и интересы третьего лица, является ничтожной, если из закона не следует, что такая сделка оспаривается или другие последствия нарушение, не относящееся к недействительности сделки.

    По нормам статей 450-453 Гражданского кодекса Российской Федерации разрешение также допускается в судебном порядке. Но в этом случае разрешается самостоятельно отменить обязательства, вытекающие из сделки:

    1. Стороны обмениваются претензиями и ищут компромисс.
    2. Если есть единое соглашение об отмене правовых последствий акта, составляется новый гражданско-правовой договор.
    3. В нем контрагенты меняются местами: покупатель выступает продавцом, а продавец — покупателем.
    4. Акт продажи квартиры подписывается сторонами и подается на регистрацию в Федеральную регистрационную службу.
    5. Готовится новый передаточный акт на возврат недвижимости.

    ВАЖНЫЙ! Такие акции потребуют уплаты НДФЛ в размере 13% от стоимости денежных средств, уплаченных по сделке.

    Второй вариант урегулирования зависит от решения суда и не дает гарантий. Но если он будет реализован, стороны сэкономят на сумме НДФЛ. Можно доказать, наступили ли в деле обстоятельства непреодолимой силы.

    Алгоритм действий следующий:

    1. Стороны заключают соглашение о расторжении договора купли-продажи с указанием обстоятельств, которые не позволили покупателю войти в недвижимость (или нет).
    2. В Росреестр представляется договор о прекращении права собственности покупателя.
    3. Росреестр в большинстве случаев отказывается регистрировать такие соглашения, в ответ на отказ контрагенты запрашивают мотивированную выписку с указанием причины отказа.
    4. В течение 10 дней с момента получения выписки стороны направляются в суд с просьбой инициировать процедуру регистрации для отмены сделки.
    5. Суд выносит положительное решение, на основании которого производится кадастровый учет. В случае отказа заключается договор гражданско-правовой купли-продажи.

    Если участники сделки не пришли к компромиссу, дело рассматривается в суде.

  • Скачать форму договора о расторжении договора купли-продажи после регистрации
  • Одностороннее аннулирование после гос оформления

    Такой вид отмены последствий операции должен быть засвидетельствован судом. В ходе курса учитываются мельчайшие нюансы, связанные со спецификой нарушения имущественных прав контрагента, инициировавшего расторжение договора. Здесь необходимо учитывать условия, которые привели к запуску заявки. То есть причиной прекращения права собственности нового собственника на жилище должно быть нарушение договора.

    Это означает, что договор должен содержать условие, которое другая сторона не выполнила. Ранее по фактам допущенных нарушений проводится процедура предварительного уведомления. Инициатор расторжения составляет жалобу, в которой указывается причина оспаривания договора.

    Например, продавец требует уплаты причитающейся суммы по сделке, включая задолженность по стоимости квартиры. Или покупатель просит выписать предыдущим жильцам, покинуть квартиру или оформить передаточный акт.

    В суд обращаются:

  • если ответ оппонента был отрицательным;
  • если нет ответа в течение одного месяца.
  • ССЫЛКА! Предварительная процедура должна быть оформлена документально, например, квитанциями, полученными на почте, об отправке заказного письма со списком приложений.

    обращаться необходимо в районный суд по месту нахождения дома, в котором находится спорная квартира (ст. 28 ГПК РФ). Исковое заявление о компенсации оформляется по установленной форме (ст. 131 ГПК РФ).

    Статья 28 ГПК РФ. Подача жалобы по месту жительства или по месту жительства ответчика

    Заявление подается в суд по месту жительства ответчика. Жалоба на организацию подается в суд по месту нахождения организации.

    В заявлении говорится:

    1. Сведения о сторонах договора — истце и ответчике.
    2. Обстоятельства заключения сделки купли-продажи, с деталями договора.
    3. Условия, которые должны были быть выполнены ответчиком, но не были выполнены, перечислены со ссылкой на статьи, в которых они сформулированы.
    4. Обращение в суд о признании кредита и заявление о признании договора расторгнутым.

    К заявлению прилагаются документы, подтверждающие правомерность иска (ст. 132 ГПК РФ). Они зависят от причин и условий прекращения сделки. Основные документы для подачи заявки:

  • контракт на продажу;
  • передаточный акт;
  • выписка из ЕГРН (для покупателя);
  • получение денег (для покупателя).
  • Кроме того, представлены доказательства нарушения прав истца. Если продавец заявляет о неуплате приобретенного жилья, то достаточно указать это в претензионном заявлении со ссылкой на пункт договора об условиях оплаты. Если передаточный акт не оформлен, дается только указание на факт такого нарушения со ссылкой на пункт, в котором сформулированы условия передачи квартиры.

    При обнаружении обременения предоставляется кадастровая выписка о наличии обременения. Если жильцы не выезжали из квартиры — выписка из квартирной книги. Что делать, если они не уехали — выписка и акт о том, что они продолжают жить в помещении, которое им не принадлежит.

    То есть по каждому конкретному делу в суд представляется:

    1. Указание на положение договора и объяснение того, что это положение было нарушено ответчиком.
    2. Доказательство факта нарушения в виде документации, фото или видео материала.

    Если качество помещения не соответствует критериям, указанным в договоре, то необходимы:

  • мнения независимых экспертов;
  • акты, составленные представителями управляющей компании;
  • письменные и устные показания соседей, фотографии имеющихся нарушений.
  • Срок обращения дела в суд — 1 год с момента выявления истцом нарушений (ст. 196 ГК РФ).

    Помимо документации, необходимой для рассмотрения дела, необходимо приложить квитанцию ​​об уплате государственной пошлины. Его размер составляет 300 рублей (ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

    Как оспорить расторжение?

    После вынесения судебного решения в пользу истца ответчик имеет право обжаловать это решение. Оно подается в областной суд в течение 10 дней с момента получения выписки с решением суда. Если апелляция не подана, решение суда вступает в силу через 10 дней. Выписка подается для регистрации решения, указанного судьей. Процедура вступает в силу и не может быть оспорена.

    Видео по теме

    Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры:

    Без документов, подтверждающих право собственности, манипуляции с недвижимостью невозможны — такой объект нельзя продать, сдать в аренду, подарить, завещать. Кроме того, утерянный документ может стать инструментом для совершения мошеннических действий третьими лицами. Читайте в наших материалах, что делать, если договор купли-продажи квартиры поврежден или утерян и как восстановить этот документ, а также для чего он нужен и как правильно оформить дополнительное соглашение к денежно-кредитной политике.

    Заключение

    Если оформление сделки купли-продажи квартиры завершено, договор может быть расторгнут в судебном порядке. По взаимной договоренности вернуть правоспособность сторон в состояние, в котором она была до начала сделки, возможно только при заключении нового договора купли-продажи.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Правосудие в Российской Федерации - юридические проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: