Возвратный (обратный) лизинг: выгода и риски

Лизинговые технологии — один из самых эффективных инструментов инвестирования, положительно влияющих на развитие экономики. Изначально они использовались только для оказания финансовой помощи крупным корпорациям. В современных условиях лизинговые программы под воздействием организационных, правовых и финансово-экономических факторов существенно изменились. Они не только стали доступными для всех юридических и физических лиц, но и приобрели различные специфические характеристики. Следовательно, в зависимости от техники операции лизинг может быть прямым, косвенным и возвратным. Прямая форма представляет собой случай, когда арендодатель сам сдает свою собственность в аренду. Косвенный — предполагает передачу права собственности через посредника. Чтобы понять, что такое leaseback, необходимо изучить его финансовую схему, сочетающую в себе элементы купли-продажи, лизинга и ипотечного кредитования.

В случае переезда продавец недвижимости становится арендатором

Понятие и экономический смысл возвратного лизинга

Обратная аренда — это вид финансовой аренды, которая представляет собой долгосрочную аренду имущества с правом его последующего выкупа владельцем по остаточной балансовой стоимости. Что касается возвратного срока, то это означает, что арендатор не случайный человек, а продавец этого имущества. То есть суть реституционной сделки заключается в том, что бывший собственник продолжает пользоваться своим имуществом, но не как собственник, а как арендатор. По истечении срока действия договора сданное в аренду имущество возвращается в собственность бывшего собственника.

На первый взгляд схема leaseback может показаться немного странной, но при детальном изучении становится очевидным, что данная операция имеет определенное экономическое значение, а именно:

в своих действиях стороны сделки не ограничиваются рамками финансового законодательства;

вид кредита обеспечен гарантией возврата долга;

у собственника есть возможность продать свой актив не по балансовой, а по рыночной стоимости;

проданное имущество остается в пользовании прежним владельцем;

его выгодно использовать при аренде объектов с высокой ликвидностью, рыночная стоимость которых в зависимости от экономических факторов может резко измениться.

До недавнего времени услугами релокации в основном пользовались юридические лица, сдававшие в аренду технику, здания, дорогостоящее оборудование, сельхозтехнику и автомобили на длительный срок. Этот финансовый инструмент помог многим компаниям оставаться на плаву в периоды затяжного экономического кризиса.

Сегодня возвратный лизинг становится все более популярным среди физических лиц, особенно после введения программы государственной поддержки, которая в основном касается автолизинга.

Возвратный лизинг авто для физических лиц — самый удобный и выгодный способ стать владельцем своего автомобиля

Если простыми словами описать схему leaseback, то можно понять, что она сочетает в себе два действия: покупка автомобиля в кредит и сдача в аренду. Но, в отличие от кредита, человеку не придется платить банку высокую процентную ставку за аренду, и по сравнению с обычной арендой это имеет ряд преимуществ. Например, аренда не подразумевает возврата собственности в собственность арендатора, в то время как с этим типом аренды это гарантируется контрактом.

Что такое обратный или возвратный лизинг?

Что такое лизинг? Лизинг — это финансовая аренда?

В коммерческой деятельности компаний часто встречается понятие лизинга. Учет лизинговой сделки также возможен с физическими лицами.

Это вид аренды, называемый финансовой арендой. Основные положения о лизинге (финансовом лизинге) содержатся в Гражданском кодексе (ГК РФ) и в Законе от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовом лизинге» (далее — Закон).

Особенность финансовой аренды заключается в том, что арендодатель (арендодатель) передает имущество, которое последний указывает арендатору в пользование.

Арендодатель, по сути, изначально не имеет права на это имущество. Перед тем, как сдавать в аренду в данной форме лизинга, вы предварительно приобретаете его. При этом покупайте недвижимость, выбранную арендатором.

Аренда недвижимости по такой схеме имеет много преимуществ. Это подходит тем гражданам, которые не могут получить ссуду или не имеют достаточных средств для покупки дома. По этой сделке организации получают различные налоговые льготы.

Лизинговые операции могут осуществляться в различных формах. Среди них также есть обратная аренда или обратная аренда. Особенностью формы возврата является то, что арендатор одновременно выступает продавцом недвижимости. Сочетание арендатора и продавца в одном лице прямо разрешено законом (статья 4).

В обычном виде эти лица не совпадают и арендатор не вступает в отношения с продавцом. Субъектами сделок являются организации и граждане.

Объектом является любое имущество, за исключением земли и товаров, запрещенных к свободному обращению. Наиболее распространен лизинг оборудования и имущества.

По условиям он делится на краткосрочный, среднесрочный и долгосрочный. Но обычно недвижимость сдается на длительный срок с правом получения в дальнейшем.

Для чего нужен возвратный лизинг

Возвратная форма лизинга позволяет физическому и юридическому лицу получать дополнительную сумму от продажи недвижимости и при этом продолжать использовать ее по своему усмотрению. Современные лизинговые программы, ориентированные на физических лиц, больше похожи на ипотечный автокредит. Но перемещать можно только недвижимость, спецтехнику, лодки, грузовики и другие высоколиквидные активы, за исключением земли. Как правило, оформлением обратной аренды для физических лиц занимаются микрофинансовые организации или автоломбарды. Такие компании обычно требуют, чтобы заемщик подтвердил гражданство Российской Федерации, подал регистрацию, был не моложе 18 лет и был платежеспособным.

Кредит под залог спецтехники

Банки с договорами лизинга в основном работают с крупными компаниями. Схема продажи недвижимости с последующей сдачей в аренду помогает бизнесу решить несколько важных задач. Во-первых, у компании есть возможность сразу отнести арендные платежи к расходам, которые будут значительно выше, чем ранее начисленные амортизационные отчисления. Это позволяет юридическому лицу уменьшить сумму уплаты подоходного налога на законных основаниях и при этом получить возврат НДС. А во-вторых, продавая недвижимость, организация привлекает дополнительные средства для переоснащения технической базы, увеличения инвестиций, обновления основных фондов и расширения производства.

Особенности. Лизинговые операции не разрешены, а значит, они не являются классическим банковским продуктом, поэтому процедура их регистрации не регулируется денежно-кредитной политикой государства. Следовательно, арендная плата будет значительно ниже, чем проценты по ссуде, поскольку они не зависят от базовой ставки центрального банка.

Налогообложение и обратный лизинг

Изменения в налогообложении касаются налога на имущество, прибыли арендатора:

1. Передача права собственности предполагает уменьшение налоговой базы для исчисления налога на имущество.
2. Затраты на аренду сдаваемого в аренду имущества относятся к статье «Расходы», которая уменьшает размер прибыли для расчета налога с бюджета.

Арендодатель получит компенсационные доплаты за инвестиционную деятельность. Закон предусматривает досрочную амортизацию при заключении этих договоров. Для нового хозяина это означает уменьшение платежей в бюджет.

Схема возвратного лизинга

Автозалог: официальный сайт

Leaseback очень похож на ипотечную ссуду. В обоих случаях есть заемщик и кредитор, а также есть имущество, которое выступает гарантом выплаты долга. Но в отличие, например, от кредита под залог ПТС, у лизинговой схемы совсем другой алгоритм действий:

1. Компания, индивидуальный предприниматель или физическое лицо продает свое имущество потенциальному арендодателю, которым может быть лизинговая компания, банк или микрофинансовая организация. Между двумя сторонами сделки заключается договор купли-продажи, по которому актив становится собственностью покупателя;
2. Если продавцом недвижимости выступает юридическое лицо, оно обязано отразить эту операцию на счетах и ​​списать проданный актив со своего баланса. Компания-покупатель, с другой стороны, начинает учитывать приобретенные основные средства в своем бухгалтерском учете;
3. Одновременно с договором купли-продажи подписывается договор лизинга, в соответствии с которым стороны сделки будут действовать в дальнейшем. Согласно этому документу арендатор получает право пользования предметом аренды, за которое он теперь должен вносить ежемесячные платежи в размере, предусмотренном договором, в размере, установленном арендодателем;
4. Если арендодателем является не финансовое учреждение, а специализированная компания, то он берет кредит в банке на оплату приобретенного имущества, и банк производит оплату из средств, полученных от арендатора;
5. По окончании договора и после последней выплаты арендной платы недвижимость возвращается в собственность арендатора. Корпоративный арендатор и лизинговая компания должны отражать это в своих балансах.

Сегодня услуги обратного лизинга предоставляют не только МФО и банки, но и коммерческие компании, зарегистрированные как обычные ООО. Деятельность таких юридических лиц не регулируется финансовым законодательством, а это означает, что они могут самостоятельно устанавливать максимальный размер выдаваемых кредитов и фиксировать арендные платежи, не ориентируясь на ключевую ставку центрального банка. С такими компаниями работать намного проще, так как в ежемесячную арендную плату не входят различные комиссии, страховки и прочие скрытые платежи, которыми часто грешат банки и микрофинансовые организации.

Если схема leaseback используется между автомобильным ломбардом и обычным физическим лицом, она имеет следующий алгоритм:

между ломбардом автомобиля и физическим лицом одновременно заключаются два договора: договор купли-продажи автотранспортных средств и договор лизинга;

по договору купли-продажи покупатель получает деньги за проданный автомобиль, которые переходят в собственность залогодержателя и начинают отражаться на его балансе;

по договору аренды физическое лицо продолжает пользоваться проданным автомобилем;

арендатор начинает вносить ежемесячную арендную плату за эксплуатацию транспортного средства на залоговый счет;

после выполнения всех условий договора и уплаты всех начисленных арендных платежей автомобиль снова становится собственностью физического лица и списывается на баланс ломбарда.

Схема переезда автомобиля относительно проста и понятна

Порядок оформления аренды может меняться под влиянием различных факторов. Например, при заключении договора покупатель недвижимости может потребовать от арендатора уплаты аванса, размер которого будет зависеть от ликвидности арендованного актива. Кроме того, чем он ниже, тем выше будет первоначальный взнос. Некоторые лизинговые компании, следуя запросам своих кредиторов, могут во время подписания контракта потребовать от лизингополучателя предоставить залог или гарантии безопасности для неликвидных активов.

Возвратный лизинг: почему чиновники ФНС считают его схемой

В новом документе «для служебного пользования» — обзоре режимов уклонения от уплаты налогов, раскрытых налоговыми органами * (копия этой редакции есть в редакции «ПНП»), налоговые органы снова описали режим переселения. ФНС уделяет особое внимание инспекторам в ситуациях, когда лизинговая компания приобретает и сдает имущество в аренду той же организации. По мнению налоговых органов, такие операции следует заподозрить в отсутствии коммерческой цели и попытке получения необоснованной налоговой выгоды.

Однако обратный лизинг — это операция, которая не запрещена законом. Кроме того, это может быть выгодно для всех вовлеченных сторон. Как разумно и эффективно обосновать налоговую выгоду, полученную от обратной аренды?
ОФИЦИАЛЬНАЯ РОЛЬ Сергей ТАРАКАНОВ,
советник Департамента налогового контроля ФНС России: — Лизинг с обратной арендой интересен налогоплательщикам с точки зрения налоговых преимуществ, которые он дает. Поэтому лизинговые операции представляют собой область налогового риска. То есть в этой сфере изначально предусматривалась возможность налоговых нарушений. Но это не значит, что налоговые органы против договоров аренды. Налоговое законодательство не ограничивает право налогоплательщиков строить свои отношения как по классической модели лизинга, так и по модели, в которой лизингополучатель выступает продавцом сдаваемого в аренду актива.

* Подробное описание нескольких схем из этого обзора вы можете прочитать в статье «Нелепые схемы уклонения, выявленные при проверках» в «PNP» №2. 9, 2007, с. 68.

«Лизинговые операции — область налогового риска»

ЧТО ТАКОЕ ВОЗВРАТНЫЙ ЛИЗИНГ

Обязательным условием аренды является обязательное участие трех сторон: арендодателя, арендатора и продавца арендуемого имущества (ст. 665 ГК РФ). Обычно это три стороны — разные компании. Однако пункт 1 статьи 4 Федерального закона от 28.07.2012 г. 164-ФЗ от 29 октября 1998 г. «О финансовой аренде» прямо предусматривает, что продавец имущества может одновременно выступать в качестве арендатора в рамках одних и тех же правовых отношений аренды. Такая ситуация в деловой практике называется обратной арендой.

Что такое точка обратной аренды? Фактически, в отличие от обычного лизинга, при возвратном лизинге лизингополучатель не получает владение и пользование новой недвижимостью, то есть не расширяет или не переоснащает производство. Фактически, возвратный лизинг является альтернативой банковской ссуде под залог основных средств: имущество переходит в собственность арендодателя, но арендатор продолжает пользоваться этим имуществом и получает единовременную выплату за сданное в аренду имущество. В дальнейшем арендатор возвращает эту сумму лизинговой компании с процентами и по окончании действия договора, как правило, получает обратно в собственность арендованный актив.

В то же время (в отношении ссуды или ссуды) обратная аренда интересна арендатору в первую очередь из-за его налоговых предпочтений. Речь идет, в частности, о трехкратном увеличении коэффициента списания стоимости предмета лизинга в составе налоговых расходов (п. 7 ст. 259 Налогового кодекса РФ). Также (в отличие от банковского кредита) лизингополучатель может полностью учесть проценты, начисленные лизинговой компанией, для целей налога на прибыль. А для арендодателя обратный лизинг ничем не отличается от обычного.

ПРАКТИЧЕСКОЕ МНЕНИЕ Наталья КРЫЛОВА,

директор по бухгалтерскому учету и отчетности ООО «Глобус-Лизинг»: — Помимо привлечения финансирования, лизинг за счет использования ускоренных ставок в налоговом учете позволяет значительно оптимизировать налог на прибыль. Также есть экономия на налоге на имущество, но не столь значительная.
Алексей МЕДВЕДСКИЙ,
заместитель финансового директора ЗАО «НЭК Инфокоммуникации»: — Безусловно, операция обратной аренды является эффективным инструментом как с точки зрения восстановления оборотных средств, так и с точки зрения оптимизации налогообложения. Однако, несмотря на то, что с формальной точки зрения операция обратной аренды является абсолютно законной по сравнению с ссудой, арендатор получает дополнительные налоговые преимущества, такие как ускоренная норма амортизации. Следовательно, возникает необходимость обосновать, что получение налоговой выгоды продавцом (арендатором) не является единственной целью сделки. И если при сравнительном анализе предположить, что стоимость обслуживания ссуды на пополнение оборотных средств, которую продавец мог бы получить, меньше фактических затрат, понесенных им в контексте операции обратной аренды, то мое мнение , продемонстрировать эту цель будет намного сложнее.

Аренда с обратной арендой интересна арендатору в первую очередь из-за его налоговых предпочтений

«ДСП»-ЗАМЕЧАНИЯ ПО ВОЗВРАТНОМУ ЛИЗИНГУ

Что именно привлекает внимание налоговых органов при обратной аренде? В новом «дсп» — обзоре выявленных схем сотрудники ФНС описали следующие ситуации.

Суть дела.

продал 62 самолета на общую сумму 648 млн рублей, после чего заключил договор аренды на сумму 639 млн рублей. При этом налоговые органы установили, что пакет акций через дочерние компании составляет 100 процентов. И они были рассчитаны путем компенсации требований друг друга.

Позиция налогового инспектора.

Из-за большого количества воздушных судов (62 единицы) их передача от лизингодателя к лизингополучателю по условиям договора в аэропорту того же города невозможна, так как они выполняют регулярные транспортные полеты в разных регионах, а не никогда не были в аэропорту одновременно. Следовательно, договор фиктивный. Кроме того, арендатор оплачивает арендодателю стоимость арендованного имущества в неденежной форме. Причем сделки купли-продажи и аренды проводились таким образом, что выручка, полученная от продажи, была отражена в 2003 году, когда налогоплательщик понес убытки. Расходы на аренду учитываются только с 2004 года.

Следовательно, его соратники не пытались достичь целей, преследуемых законом No. 164-ФЗ: деньги не перечислялись, увеличения вложений, улучшения качества объекта и увеличения его количества не произошло. Должник, совершив номинальные действия по приобретению арендованного имущества, фактически создал неоправданное налоговое преимущество, выражающееся в увеличении расходов, учитываемых при налогообложении прибыли за счет арендных платежей.

Затраты не могут быть квалифицированы как экономически обоснованные (п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ). Причем как с точки зрения налога на прибыль (поскольку у них не было другой цели экономического преимущества), так и с точки зрения связи с производством и продажами — они не повлияли на качество полетов, их эффективность, рациональность.

Потому что сделка привлекла внимание.

Претензии финансовой администрации основаны на том, что компании, участвующие в договоре о переезде, взаимозависимы. Кроме того, между ними не было реальных денежных расчетов. И главное: недвижимость сдавалась по цене ниже покупной. Налоговые органы также заявили о следующей ситуации как о схеме, хотя контрагенты расплачивались наличными.

Суть дела.

— продавец имущества и — арендодатель заключили договор купли-продажи оборудования. Впоследствии это оборудование было арендовано. Кроме того, по договору переданное имущество отражается на балансе арендатора на протяжении срока аренды, оплаченного по договору купли-продажи за счет средств, предоставленных вам по договору займа. Впоследствии, в тот же рабочий день банка, денежные средства были возвращены на счет. Все три компании являются аффилированными (один учредитель) и имеют счет в одном банке.

Позиция налогового инспектора.

Поскольку все компании имеют счета в одном банке, они взаимозависимы, все транзакции происходили в один день, есть основания предполагать, что фактических платежей не было. Кроме того, B и B представили документы, подтверждающие принятие основных средств в финансовой отчетности. При этом договор аренды предусматривает, что сдаваемое в аренду имущество отражается в балансе арендатора на протяжении всего срока аренды. Это также указывает на то, что транзакция была фиктивной. Следовательно, плательщик добросовестно не намеревался получить положительный результат от хозяйственной деятельности. И я пытался получить неоправданную налоговую льготу за счет возмещения НДС из бюджета: взял НДС на купленное оборудование как вычет.

Потому что сделка привлекла внимание.

Претензии налоговых органов основаны на выявлении структуры движения денежных средств между связанными компаниями. Кроме того, продавец-арендатор фактически не получал ссуд под залог основных средств. Также расчеты производились очень быстро, за один день.

ПРАКТИЧЕСКОЕ МНЕНИЕ Сергей ЗИНКОВИЧ,

начальник налогового управления ЗАО «Северсталь-Ресурс»: — На практике объяснения отказа налоговиков зачастую принимают самые причудливые формы. Таким образом, лизинговой компании, заключившей договоры обратной аренды с одной из российских транспортных монополий, было отказано в вычете НДС на том основании, что «купленные товары не были размещены на складе лизингодателя». То, что выкуп автомобилей с обратной лизингом физически не может сопровождаться переводом предмета лизинга на территорию московского офиса лизинговой компании, не смутил представителей налоговой службы.

Одна из основных проблем налоговых органов — это преимущество лизингодателя и экономическая целесообразность обратной аренды

С ЧЕМ СРАВНИТЬ ПРОЦЕНТЫ

Одной из основных проблем налоговых органов является преимущество лизингодателя и экономическая целесообразность обратной аренды в этом плане. Например, в решении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 июня 2005 г. F08-2679 / 2005-1081A рассматривался следующий случай.

Суть дела.

Организация заключила договор о переезде с лизинговой компанией. В соответствии с этим соглашением организация продала основные средства лизинговой компании и сдала их в аренду для дальнейшего использования на производственные нужды. Заработная плата арендодателя составляла 7,5% годовых. Организация учла в расходах арендную плату, а также приняла к вычету НДС по этим платежам. Налоговая инспекция установила данное нарушение и приняла решение привлечь организацию к ответственности. Но суд отменил решение налоговика.

Позиция налогового инспектора.

Целью финансовой аренды является развитие форм инвестирования в капитальные товары на основе лизинга. Сделки, совершаемые организацией, не соответствуют этому требованию, поскольку компания продала и арендовала недвижимость, непосредственно участвующую в производстве. Из-за превышения стоимости лизинговых платежей над средневзвешенной процентной ставкой по кредитам, полученным организацией, операции по обратной аренде экономически не оправданы. Еще одним свидетельством получения неоправданной налоговой выгоды является факт взаимозависимости организации и арендодателя.

Позиция компании.

В законодательстве нет ограничений по сделкам в форме обратной аренды. Следовательно, такая схема является экономически оправданной, так как компания привлекала средства под подходящую процентную ставку. Сравнение этой ставки со средневзвешенной процентной ставкой по полученным займам нецелесообразно, поскольку лизинг и выдача займов — это разные виды услуг в разных сферах.

Выводы судей.

Закон № 164-ФЗ не ограничивает цель заключения договоров аренды. Кроме того, статья 4 Закона № 164-ФЗ прямо указывает на то, что продавец может одновременно выступать в качестве арендатора в рамках одних и тех же правоотношений. Таким образом, возможно заключение договора обратной аренды с основными средствами арендатора. Кроме того, налоговая служба не сравнивала цены на идентичные или похожие услуги, чтобы сделать вывод о том, повлияла ли взаимозависимость компаний на результаты сделки.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА Александра АНИЩЕНКО,

аудитор ООО «Аудиторская»: — Поскольку компании с обратной арендой начали аргументировать в суде аргумент о том, что механизм обратной аренды является наиболее эффективным для привлечения оборотных средств, налоговые органы начали бастовать именно с этого момента. Они рассчитывают реальные проценты по аренде и сравнивают их с банковскими. А если первое выше второго, то они заявляют, что сделка экономически неэффективна и не имеет разумной экономической цели (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 июня 2007 г. № КА-А40 / 5226-07).

Налоговый кодекс не дает права на вычеты в зависимости от прибыльности компании в данном налоговом периоде

РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ И ИСТОЧНИК СРЕДСТВ

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 января 2007 г. 9010/06 является индикативным для определения экономической целесообразности обратной аренды.

Суть дела.

Лизинговая компания приобрела 16 вагонов с договором купли-продажи в лизинг продавцу. Оплачено за автомобили частично за счет уставного капитала и частично за счет авансового платежа по лизингу, полученного от продавца автомобиля. При этом и вливание уставного капитала, и авансовый платеж фактически производились в один день в одном банке. Сумма аренды была выше суммы договора купли-продажи. Агентство по доходам отказало лизинговой компании в возмещении НДС по приобретенному имуществу. Федеральный арбитражный суд Московского округа (постановление от 08.06.06 № КА-А40 / 5034-06) встал на сторону налоговых органов. Однако Президиум ВАС РФ поддержал плательщика.

Позиция налогового инспектора.

Продавец-арендатор продал свои вагоны арендодателю, чтобы тот немедленно забрал их обратно. При этом компания не получила достаточного финансирования, так как продавец получил часть оплаты вагонов из собственных средств (предоплата). Кроме того, продавец-арендатор является постоянным плательщиком в бюджет НДС и не уплатил этот налог при продаже полувагонов. Арендодатель не предоставил документы, подтверждающие обоснованность заявленных в декларации вычетов по НДС. Источником оплаты арендованных автомобилей были заемные средства учредителя. Срок погашения кредита — около 8 лет, проценты — от 5 до 8 в год. По договорам арендатор выплачивает арендную плату в размере 8,9 процента. Таким образом, фактически доход лизинговой компании с учетом обязательств по возврату кредита ее учредителю составляет 1-3 процента. Следовательно, с учетом уровня инфляции деятельность организации фактически убыточна. Единственная цель операций заявителя — взыскание НДС с баланса.

Позиция компании.

Доводы налоговых органов о нереальности понесенных компанией затрат по договору купли-продажи несостоятельны, поскольку использование заемных средств по договорам с контрагентами не запрещено действующим законодательством, не делает хозяйственную деятельность убыточной и не должно приводить к при автоматическом отказе в возврате НДС. Операция обратной аренды экономически оправдана, так как процентная ставка по лизингу выше, чем по кредитному договору. Кроме того, факт возврата НДС не должен обуславливаться уплатой налога контрагентом по сделке.

Мнение судей ФАС МО.

Целью обратной аренды является исключительно возмещение арендодателю НДС на стоимость сданного в аренду имущества. Расходы арендодателя на приобретение арендованного имущества нереалистичны, так как они были оплачены за счет авансового платежа арендатора и взноса в арендный капитал арендодателя. Кроме того, арендодатель не зарегистрировал арендуемое имущество, а продавец является постоянным должником по НДС.

Арендодатель приобрел арендованное имущество за счет привлеченных средств. При этом разница между вознаграждением по договорам лизинга и процентами по займам составляет 1-3 процента от стоимости предметов лизинга. Фактически лизингодатель получает это вознаграждение в течение семи лет, а инфляция только за 2006 год составляет 7,5-8%, что делает лизинговую компанию убыточной. С учетом того, что арендодатель постоянно требует возмещения увеличивающимися суммами НДС, доход арендодателя формируется не за счет получения арендной платы, а за счет возмещения остатка НДС.

Налогоплательщик не согласился с этим решением и обратился в Высший арбитражный суд. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Постановлением № 9010/06, отменил решение Федерального арбитражного суда Московского округа и перенес дело на новое рассмотрение. Мнение судей Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. К вычетам применяется сумма НДС, предъявленная плательщику и уплаченная им при приобретении товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации для совершения операций, признанных объектами налогообложения. Возможность использования обратной аренды, при которой имущество, приобретенное арендодателем, передается арендатору, выступающему одновременно в качестве продавца, предусмотрена законодательством Российской Федерации и имеет разумные экономические причины и цели для обеих сторон такой операции, что не приводит к неоправданной экономии налогов.

Проверка не показала, что покупка и аренда недвижимости произошли не по разумным экономическим или иным причинам. Таким образом, компания приняла во внимание для целей налогообложения реальную коммерческую сделку, соответствующую фактическому экономическому значению аренды. Эта операция привела к возможности применения вычетов по НДС. Кроме того, Налоговый кодекс не ставит право на вычеты в зависимость от прибыльности деятельности компании в конкретный налоговый период. И аргумент налоговой администрации о том, что контрагент по контракту нарушил свои налоговые обязательства, не является доказательством того, что компания получила необоснованные налоговые льготы в виде возврата НДС.

ОФИЦИАЛЬНАЯ РОЛЬ Сергей ТАРАКАНОВ,

консультант Управления налогового контроля ФНС России: — Примеры отказа арбитражных судов в исполнении требований налоговых органов показывают лишь то, что игнорирование прямых норм гражданского законодательства (п.1 ст. 164-ФЗ) — это не только не очень конструктивная и упрощенная позиция, но и скрывает главную проблему лизинга с точки зрения налогообложения. И главная проблема в том, что под видом лизинга часто преподносятся сделки, не связанные с лизингом. Однако, если налоговый орган уверен, что плательщик неверно квалифицировал операцию в конкретном случае, инспекторы должны доказать действительную квалификацию операции в суде. Это непростая задача. Поэтому налоговые органы, как правило, выбирают более легкий, с их точки зрения, путь, который приводит к подобным инцидентам.

ПРАКТИЧЕСКОЕ МНЕНИЕ Наталья КРЫЛОВА,

директор по бухгалтерскому учету и отчетности ООО «Глобус-Лизинг»: — На самом деле, в 2005-2007 гг. Были проблемы и споры с Налоговым управлением по сделкам обратной аренды. На данный момент после принятия постановления № 9010/06, эта проблема, на мой взгляд, устранена. Могу сказать, что ни наша компания, ни клиенты нашей компании, заключившие договоры обратной аренды, не пострадали от этой проблемы.

«Одним из признаков злоупотреблений может быть явное завышение арендной платы»

КАК ОБЕСПЕЧИТЬ БЕЗОПАСНОСТЬ

Несмотря на то, что арендодатели и арендаторы имеют право заключать договоры обратной аренды, риск судебных разбирательств по-прежнему велик. Для обоснования позиции компании в суде желательно представить:

• лизингодателю — расчет экономической эффективности сделки и, возможно, общей деятельности лизинговой компании (например, сравнение всей будущей выручки от лизинга и платежей кредиторам); • арендатору — расчет экономической эффективности операции обратной аренды (например, расчет дисконтированного денежного потока от операции в отношении опциона на получение кредита под залог основных средств). Наибольший риск может возникнуть в следующих ситуациях:

• расчеты по операциям проводились без денежных средств (например, посредством векселей и зачетов); • Налоговая служба показала, что стороны договора обратной аренды нечестны в налоговых правоотношениях — они используют цепочку денежных потоков, нерыночные цены или «однодневку»; • завершена сделка обратной аренды между связанными сторонами. Но отметим, что взаимозависимость сама по себе не означает извлечения неоправданной налоговой выгоды (п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 10.12.2006 № 53). Пока нет доказательств того, что взаимозависимость участников влияет на их налоговые обязательства.

ОФИЦИАЛЬНАЯ РОЛЬ Сергей ТАРАКАНОВ,

консультант управления налогового контроля ФНС России: — Одним из признаков злоупотреблений может быть явное завышение арендных платежей — необоснованная и экономически необоснованная норма доходности арендодателя. Подозрительно также использование векселей арендодателя, полученных при продаже имущества, для расчета арендной платы, а также взаимозависимость участников.

ПРАКТИЧЕСКОЕ МНЕНИЕ Наталья КРЫЛОВА,

директор по бухгалтерскому учету и отчетности ООО «Глобус-Лизинг»: — По моему опыту, если налоговые органы видят, что лизинговая компания платит реальную заработную плату и налог на прибыль, то она давно работает, работает с реальными поставщиками и имеет много договоров, а не сделка, поэтому нет проблем или споров по поводу законности обратной аренды.

Документы для оформления возвратного лизинга

Выкуп автомобиля в залог

Перечень документов, необходимых для оформления обратной аренды, зависит от ряда факторов. К ним относятся: форма собственности арендатора, вид и состояние объекта аренды. Например, для человека, который берет недавно приобретенный автомобиль в долгосрочную аренду, список документов будет совершенно другим, чем для бизнеса, который оформляет договор аренды на используемое оборудование.

Для оформления обратной аренды физическому лицу необходимо предоставить следующие документы:

копия паспорта и копия второго документа, удостоверяющего личность, например, военного документа, удостоверяющего личность, пенсионного удостоверения, водительских прав или паспорта;

все документы, подтверждающие источники дохода: заверенная копия трудовой книжки, трудовой договор (при наличии), договор аренды квартиры, гаража и другого арендного имущества (при наличии);

налоговая декларация по форме 2 НДФЛ, а также другие документы, акты и платежные поручения, подтверждающие получение дохода;

независимая оценка стоимости сданного в аренду актива, который уже находится в эксплуатации, или договор купли-продажи нового объекта недвижимости, где указана его цена.

Документы, подтверждающие источник дохода и личность, важны при регистрации аренды физическим лицом

Что касается документов, необходимых для юридического лица, то их перечень будет намного шире, в него войдут уставные, финансовые и даже кадровые документы. Сопроводительные документы, которые предоставляют абсолютно все коммерческие организации, в том числе и физические лица, при проведении операции, включают обязательное заполнение анкеты.

Документы для оформления сделки

Для заключения соответствующего договора арендатор должен подготовить правоустанавливающую и техническую документацию на оборудование.

Дополнительно могут потребоваться учредительные документы для организации и регистрационный лист USRIP для ИП. Заявителю необходимо иметь при себе паспорт.

При обращении к лизинговой компании представителя индивидуального предпринимателя или юридического лица также необходим документ, подтверждающий его полномочия. Это, например, доверенность, приказ о назначении генерального директора организации и т.д.

Кроме того, арендодатель может запросить выписки со счетов, текущие счета и другую документацию. Точный перечень необходимо уточнить по телефону или в территориальном офисе. Обычно у лизинговых компаний меньше требований к потенциальному клиенту, чем у банков.

Интересный материал: Онлайн-заявка на получение кредитной карты Ситибанка.

Преимущества и недостатки возвратного лизинга

В операции по обратной аренде участвуют две стороны, каждая из которых стремится получить для себя наибольшее количество выгод. Но для каждого полученного преимущества нужно чем-то жертвовать. Поэтому арендодателю и арендатору необходимо быть готовыми к определенным рискам.

Основные преимущества обратной аренды:

своевременное рассмотрение заявки и быстрое решение о выдаче кредита;

простота регистрации, минимальный перечень документов, верность кредитной истории и отсутствие требований по целевому использованию кредита;

налоговое, финансовое и гражданское законодательство не запрещает такие операции, а значит, схема этой операции полностью легальна;

договор обратной аренды не требует физической передачи права собственности от продавца к покупателю и наоборот от арендодателя к арендатору, например, если это автомобиль, то продавец, который также является арендатором, будет использовать его без перерыва и таким же образом;

у арендатора есть возможность снизить налоговые расходы;

в случае неплатежеспособности заемщика арендодатель не должен предпринимать дальнейших действий по взысканию долга, поскольку арендованное имущество уже является его собственностью.

К недостаткам в основном относится арендатор, к ним можно отнести:

риск потери имущества по вине недобросовестного арендодателя, который может прекратить свою деятельность или расторгнуть договор на особых условиях;

чрезмерное внимание налоговых органов, которые видят в данной сделке неправомерные действия, а не оптимизацию налогообложения;

условия, которые ставят некоторые лизинговые компании, не всегда удобны и приемлемы;

бюрократические трудности, связанные с переходом права собственности на недвижимость в аренду.

Как видите, у такой сделки больше преимуществ, чем недостатков, поэтому потенциальные заемщики все чаще прибегают к этому варианту для решения своих финансовых проблем.

Внимание! Необходимо внимательно подходить к выбору лизинговой компании, чтобы по окончании выплат вы не потеряли имущество. Для этого вам необходимо собрать как можно больше информации о кредиторе, но все же лучше нанять для этих целей опытного финансового посредника.

Правильный выбор лизинговой компании — залог успешной сделки

Что такое возвратный лизинг и с чем его едят

Обратная аренда или обратная аренда — это финансовая операция, при которой продавец продает товары покупателю при условии, что покупатель немедленно сдает эти активы в аренду продавцу после сделки.

С помощью обратной аренды можно продать:

Лизинговая компания (Коля), приобретая недвижимость, оценивает ее по различным параметрам: степени износа и возможности последующей продажи на вторичном рынке.

Если у вас есть уникальное или редкое оборудование, лизинговая компания не будет заключать с вами договор лизинга — внезапно, по истечении срока действия договора, вы больше не захотите его покупать, и лизинговая компания не сможет никому его продать.

Кроме того, недвижимость, проданная с обратной арендой, должна быть транспортабельной. Если во время транспортировки его придется разобрать, а затем снова собрать, его стоимость будет снижена.

Как правило, лизинговые компании готовы заключать сделки с недвижимостью с обратной арендой, она высоколиквидна. С транспортом ситуация сложнее: высок риск повреждения и кражи.

Оформление возвратного лизинга

Основным юридическим документом, подтверждающим завершение сделки обратной аренды, является договор. Выполнение условий и соблюдение прав каждого участника сделки будет зависеть от компетентности всех его пунктов. Стандартный договор такой сделки должен содержать следующие пункты:

номер и дата сделки;

фИО участников с указанием основы, на которой они действуют;

полное описание сдаваемой в аренду недвижимости;

порядок перехода права собственности;

размер и условия внесения лизинговых платежей;

другие условия (предоплата, возвратная стоимость, страхование, поручительство, передача прав третьим лицам, ограничения на использование имущества);

разделение рисков между сторонами соглашения;

ответственность и обязательства сторон;

срок действия и условия досрочного расторжения договора.

важно отметить! Чем больше спорных вопросов будет рассмотрено в соглашении и чем более подробно они описаны, тем меньше вопросов сторонам сделки придется решать в будущем. Но даже если возникают нерешенные вопросы, их нужно решать только в суде.

Договор обратного лизинга

Основными условиями договора о переселении являются:

предмет сделки, который подробно охарактеризован (марка, модель, номер, мощность автомобиля и т д);

срок действия контракта;

размер арендной платы и график платежей, который является обязательным приложением к основному документу;

наличие предоплаты и ее размер;

размер компенсации, взимаемой лизинговой компанией;

порядок получения и возврата сданного в аренду имущества;

порядок обслуживания автомобиля в течение срока аренды;

права, обязанности и ответственность сторон по соблюдению условий сделки;

штрафы за нарушение основных условий;

причины и условия досрочного расторжения;

обстоятельства непреодолимой силы и последствия их наступления для каждой из сторон;

разрешение спора.

Договор должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами сделки.

К документу прилагаются:

график платежей;

акт приема-передачи — передачи объекта договора.

Чем лизинг отличается от автокредитования, рассказывается в статье: Чем лизинг отличается от автокредита. Читайте здесь характеристики аренды спецтехники б / у.

Налоговые риски возвратного лизинга

Leaseback — один из законных способов для физических и юридических лиц снизить налоговую нагрузку на свой баланс. Но, к сожалению, эту законодательную лазейку часто используют недобросовестные бизнесмены. Поэтому налоговые органы настороженно относятся к такого рода сделкам и всегда стараются рассматривать их как экономическую несостоятельность.

При оформлении аренды обязательно просчитать все возможные риски

Чтобы не подвергать себя налоговым рискам, налогоплательщики не должны участвовать в следующих режимах:

договор заключается между двумя связанными сторонами;

в договоре аренды присутствует подозрительно низкая сумма ежемесячных платежей;

арендодателю предоставлена ​​необоснованно длительная отсрочка платежа за приобретенное имущество;

продавец недвижимости не сразу получил указанную в договоре денежную сумму;

расчеты производятся в безналичной форме, например, путем векселей или взаимозачетов.

Внимание! Прежде чем строить гениальные схемы, каждый налогоплательщик должен знать, что за умышленное уклонение от уплаты налогов ему грозят суровые штрафы. И это касается не только юридических лиц, которые таким образом стремятся снизить подоходный налог и НДС, но и физических лиц.

Возврат авто в аренде освобождает людей от уплаты транспортного сбора

Физическое лицо может быть привлечено к административной ответственности за уклонение от уплаты налога на имущество. Также, если в суде будет доказано, что это было сделано умышленно, штрафы будут увеличены до 40% от неуплаченной суммы налога.

Какие существуют налоговые риски

Несмотря на четкое законодательство в области налогообложения лизинговых операций, есть свои нюансы.

В налоговых органах считают, что полностью возвращать НДС не нужно, так как фактически арендованный автомобиль не зарегистрирован в компании — арендаторе.

Из выкупной стоимости автомобиля необходимо вычесть НДС, установленный договором аренды автомобиля. Судебная практика показывает незаконность этих действий финансовой администрации, утверждая, что в сумму арендной платы также включена стоимость приобретения транспортных средств.

Проблемы могут возникнуть при исчислении налога на прибыль. Приобретенное имущество учитывается компанией как амортизация, что влечет за собой необходимость ежемесячного расчета суммы амортизации.

На основании полученных данных определяется выкупная стоимость автомобиля. Налоговые органы считают, что амортизационные отчисления следует включать в состав прочих расходов, не уменьшающих налоговую базу.

Однако в договоре аренды не может быть установлена ​​выкупная стоимость арендованного имущества. Следовательно, все платежи должны быть отнесены к столбцу расходов, что уменьшает налоговую базу.

Особенностью обратной аренды является ограничение количества участников сделки. Налоговая администрация крайне внимательно относится к операциям такого типа, чтобы не допустить умышленного сокрытия налогов, предусмотренных законом.

Спорные вопросы, связанные с исчислением налогов на арендуемые автомобили, разрешены в судебном порядке. В большинстве случаев судебные органы защищают интересы налогоплательщиков, однако умышленное нарушение закона не рекомендуется.

Перед заключением договора аренды рекомендуется тщательно взвесить все «за» и «против» и более подробно выяснить нюансы учета транспортных средств в балансе и налогообложении.

Однако описанная форма арендных отношений помогает (особенно малому бизнесу) в кратчайшие сроки покрыть существующие расходы и получить дополнительные средства на неотложные нужды.

Что выгоднее индивидуальным предпринимателям — лизинг или кредит, показано в статье — что выгоднее, лизинг или кредит. По вопросам аренды б / у авто для физических лиц без залога смотрите страницу.

Узнайте, как сдать грузовой автомобиль в аренду юридическому лицу из этой информации.

Схемы мошенничества при возвратном лизинге

Все, что связано с финансами, всегда интересует профессиональных мошенников. Придуманные ими схемы обмана просто поражают своей креативностью. К сожалению, сегодня ни одна лизинговая компания не застрахована от встречи с преступником. Поэтому, чтобы не стать очередной жертвой киберпреступников, необходимо не только ознакомиться с универсальными видами мошенничества, но и понять принцип их действия.

Чаще всего мошенники прибегают к следующим схемам обмана:

создавать компании-однодневки;

с помощью современных технологий качественно фальсифицируются документы;

действует через номинального представителя, работающего в лизинговой компании;

одно и то же имущество сдается одновременно нескольким компаниям;

арендатор, получив на счет крупную сумму, скрывается от покупателя вместе с деньгами и предметом аренды.

Бизнес-однодневки — самая распространенная форма финансового мошенничества

Есть еще один вид мошенничества, связанный с мошенническими изменениями в контракте. В основном от такого мошенничества страдают лизинговые компании, оформляющие документы через Интернет. Хотя этот вид мошенничества не очень распространен, кредиторам следует внимательно изучить соглашения, подписанные клиентами. Суть такого обмана заключается в том, что заемщик вносит необходимые исправления в отправленный электронный договор, распечатывает его, подписывает и отправляет кредитору в искаженном виде. Таким образом мошенник может превратить обычную ипотечную ссуду на машину в аренду. То есть он получает большую сумму денег, не производит обязательных платежей и при этом остается со своей машиной. В этом случае автомобиль, во-первых, продолжает оставаться собственностью злоумышленника, а во-вторых, кредитор не сможет принять его в залог даже через суд.

В большинстве случаев только горький опыт обманутых компаний помог другим лизинговым организациям предотвратить преступные действия мошенников. Но есть и вполне легальная, хоть и не очень достойная схема обмана. Многие собственники, желая избавиться от ненужного имущества, заключают договор аренды, получают выплаты и не выполняют основной пункт договора, то есть не платят арендную плату. К сожалению, такие действия по части сделки невозможно просчитать, поэтому в данной ситуации следует полагаться только на честность арендатора.

Таким образом, возвратный лизинг представляет собой сложный инвестиционный инструмент, сочетающий в себе элементы собственности, финансовых и гражданско-правовых отношений. В законодательстве до сих пор отсутствует четкое определение того, какой тип бизнес-лизинга следует классифицировать: ссуду или аренду. Эта двойственность порождает множество спорных вопросов и разногласий, которые постоянно возникают между хозяйствующими субъектами. Ведь если лизинг — это кредит, то он должен регулироваться финансовым законодательством, а если лизинг, то, соответственно, гражданским законодательством. Суды, которым часто приходится разрешать такие споры, более склонны считать, что арендодателем остается лизинговая компания.

Схема лизинга

Для начала следует отметить, что подобные сделки оправданы только с коммерческой недвижимостью.

Как выглядит leaseback у hema на практике:

К лизинговой компании обращается лизинговая компания, владеющая любой недвижимостью (предметом договора может быть любая недвижимость — от небольшого офиса до производственного предприятия, склада).

При этом предусмотрены договоры аренды и продажи. В этом случае сбытовая организация выступает как арендатор, так и продавец. Следовательно, покупателем является домовладелец.

Лизинговая компания оплачивает стоимость имущества за счет собственных или заемных средств.

После оплаты право собственности на объект переходит к арендодателю

готовится договор залога. Имущество будет принадлежать арендодателю до тех пор, пока арендатор не выплатит выкупную сумму и все платежи по договору аренды.

Арендатор отчуждает имущество, полученное по договору аренды.

Компания-арендодатель производит платежи арендодателю в соответствии с условиями, указанными в договоре (основная сумма, сумма выкупа).

Лизинговая компания, в свою очередь, выплачивает задолженность кредитной организации.

Арендодатель возвращает право собственности на недвижимость по истечении срока действия договора (как правило, чем дороже недвижимость, тем дольше срок, в среднем — от 1 до 5 лет) и возмещения всех платежей.

Бизнес Альянс

Обратная аренда

ЗАО «БИЗНЕС АЛЬЯНС» предлагает программу переезда, которая помогает компании привлечь дополнительные средства для финансирования текущей деятельности (пополнение оборотных средств).

Leaseback — это двухконтрактная система, при которой собственник продает недвижимость в собственность лизинговой компании, заключая с ней долгосрочную аренду. В результате такой операции меняется только собственник имущества, а его пользователь остается прежним, получив в свое распоряжение дополнительные средства. Таким образом, лизинговая компания фактически кредитует бывшего владельца недвижимости, получая в залог право собственности на его имущество.

Схема переезда

Аренда с обратной арендой является альтернативой банковской ссуде и используется предприятиями для привлечения оборотного капитала за счет продажи своей собственности, которая остается в их владении и используется по договору аренды до тех пор, пока она не будет полностью выкуплена в конце периода аренды.

При использовании схемы обратной аренды, помимо увеличения оборотных средств, компания получает другие дополнительные преимущества, в частности:

— отнесение на расходы всей суммы арендных платежей, что приводит к значительной экономии свободных средств за счет снижения налога на прибыль;

— в течение срока действия договора имущество полностью амортизируется и передается в собственность Арендатора по выкупной стоимости, близкой к нулю. Если предметом аренды является недвижимость, то аренда позволяет до трех раз снизить сумму расходов по налогу на имущество;

— бухгалтерский и налоговый учет недвижимости, ее страхование может осуществлять лизинговая компания;

— в бухгалтерском учете Арендатора договоры с Арендодателем отражаются не как заемные средства, а как изменение дебиторской и кредиторской задолженности, что улучшает структуру баланса Арендатора.

ЗАО «БИЗНЕС-АЛЬЯНС» сдает в аренду единичные единицы, виды и группы любого оборудования, техники, легковые и грузовые автомобили, железнодорожный и морской транспорт, как российский, так и иностранный, как единичные, так и серийные (стандартные), а также коммерческую и производственную недвижимость.

ЗАО «БИЗНЕС-АЛЬЯНС» готово предоставить Вам услуги обратной аренды как для уже принадлежащего Вам, так и для объектов на этапе приобретения и частичной оплаты его стоимости.

ЗАО «БИЗНЕС АЛЬЯНС» предлагает лизинг на всей территории Российской Федерации как крупным предприятиям, так и компаниям среднего и малого бизнеса.