Всё, что важно знать о договоре купли-продажи недвижимости

Сделка по покупке недвижимости вступает в силу с момента подписания сторонами договора. После этого следует регистрация, которая может отменить ее действие, если она заполнена с ошибками или содержит в целом некомпетентную информацию. Поэтому знание правил ее подготовки является приоритетом при подготовке сделки, наряду с тщательной проверкой имущества. В статье вы найдете пример заполнения такого договора и его форму.

Документ содержит обязывающие положения и гарантии сторон, что сделка чиста, свободна от прав, гарантий и обязательств третьих лиц.

Содержание
  1. Общие положения, правовое регулирование, юридическая сила и значимость
  2. Реальный или консенсуальный?
  3. Признаки и элементы
  4. Права и обязанности сторон
  5. Ответственность
  6. Как оформить – основные условия
  7. Порядок заключения
  8. Что необходимо иметь на руках?
  9. Технические требования к составлению
  10. Что указать о сторонах, нужен ли СНИЛС?
  11. Сведения о предмете
  12. Содержание и существенные условия
  13. Нужно ли сшивать готовые экземпляры и как?
  14. Имеет ли значение место?
  15. Подписание
  16. С которого момента считается заключённым, когда вступает в силу?
  17. Чем грозит ненадлежащее оформление?
  18. Особенности в отдельных случаях
  19. Между физическими и юридическими лицами
  20. В случае сразу нескольких объектов недвижимого имущества
  21. Если несколько продавцов или покупателей одновременно
  22. Расторжение
  23. Являются ли необходимыми удостоверение и регистрация?
  24. Каков срок действия, где и как хранятся ДКП?
  25. Порядок исполнения
  26. Полезное видео

Общие положения, правовое регулирование, юридическая сила и значимость

Общие требования, применимые к договорам купли-продажи недвижимости, предъявляются к разработке и заключению денежно-кредитной политики, а также особые требования, которые применяются только к сделкам с недвижимостью, специфика которых заключается в регистрации перехода прав собственности.

Поэтому здесь актуальны следующие нормативные требования:

  • Порядок совершения сделки с недвижимым имуществом регулируется статьями 130–131 Гражданского кодекса Российской Федерации и § 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
  • Правила и положения, применимые к формированию денежно-кредитной политики, регулируются статьями 549-558 Гражданского кодекса Российской Федерации.
  • Стандарты нотариального удостоверения соответствуют положениям статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации.
  • Юридическая сила этого документа возникает с момента его подписания, но при условии обязательной регистрации сделки.

    Реальный или консенсуальный?

    Что это? Определение реальных и консенсуальных договоров дано в статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Это довольно спорный момент в определении сделок с недвижимостью. Короче говоря, сам договор требует передачи покупателю имущества, приобретенного в рамках сделки. А консенсуальность обусловлена ​​каким-то фактором. В данном случае намеком на такую ​​условность является необходимость регистрации сделки в Росреестре.

    Однако, исходя из указанных характеристик, данный вид контракта можно квалифицировать как реальный, так как сделка считается завершенной в момент подписания сторонами. И необходимость регистрации не может считаться условием операции, а процедурной необходимостью. Следовательно, отсутствие регистрации является серьезным процессуальным нарушением, не имеющим ничего общего с согласием.

    Признаки и элементы

    Признаками договора недвижимости являются:

    1. Продавец имеет вещные права на недвижимость, отсутствие узурпации объекта третьими лицами.
    2. Обязательное условие для возраста и умственных способностей участников.
    3. Факт передачи вещных прав от покупателя к продавцу в обмен на соизмеримую денежную сумму.
    4. Добровольный характер такого соглашения.

    Этот документ состоит из следующих обязательных элементов:

  • «Волосы»;
  • название документа;
  • даты и места содержания под стражей;
  • вводная оговорка о предмете договора;
  • основная часть, состоящая из существенных условий договора;
  • дополнительные положения (на усмотрение сторон);
  • заключительная часть;
  • подписи сторон.
  • Обозначенные элементы составляют положения DCT и находятся в параграфах и подпунктах в тексте документа.

    Права и обязанности сторон

    Положение о правах и обязанностях обязательно должно включать:

    1. Продавец обязуется передать покупателю объект недвижимости: квартиру, частный дом, земельный участок (ЗУ) или иное имущество в указанный срок по указанной стоимости на условиях, указанных в договоре.
    2. Продавец имеет право получить денежную сумму за продажу объекта в размере, установленном договором.
    3. Покупатель обязан внести необходимую сумму денег, указанную в ДКП по сделке: вовремя и в полном объеме.
    4. Покупатель вправе получить фактическое право собственности на объект, потребовать выписку от бывших резидентов и владеть имуществом как своим.

    Другие требования могут быть включены по усмотрению сторон.

    Ответственность

    Заявление об ответственности является обязательным. Он включает соглашения о том, какие меры будут применяться к контрагенту, который не выполнил положение о правах и обязанностях. Может быть:

  • взыскание в виде штрафа или единовременного платежа за просрочку платежа;
  • возмещение штрафа в размере арендной платы за просрочку в уборке жилья;
  • условия, позволяющие прекратить действие из-за несоблюдения положений денежно-кредитной политики.
  • Как оформить – основные условия

    Документ могут оформить только совершеннолетние и полноправные граждане, являющиеся сторонами сделки. Это продавец и покупатель. Оформляется самостоятельно — по образцу, с последующей регистрацией в Росреестре. Также можно заполнить:

  • юрист;
  • нотариус.
  • Если представитель действует со стороны продавца или покупателя, он должен иметь нотариальную доверенность и действовать исключительно в интересах принципала.

    Когда вам нужна генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи и покупки, читайте, как ее оформить, читайте здесь.

    Их законные представители действуют от имени несовершеннолетних собственников с предварительного согласия органов опеки и попечительства. С 14 лет подростки сами участвуют в исполнении договора, но законный представитель ставит рядом свою подпись.

    Согласно обязательным условиям оформления, дата и место ее оформления должны быть указаны в начале документа. И в конце ставятся подписи сторон с расшифровкой фамилии. Если акт составлен в нотариальной конторе или у юриста, он заверяется подписью и печатью должностного лица.

    Порядок заключения

    При заключении договора допустимы следующие варианты проведения сделки:

    1. Изначально предварительная денежно-кредитная политика заканчивается поступлением авансового платежа или депозита.
    2. Стороны немедленно заключают договор без предварительного согласования.

    Если аванс был выплачен, это обстоятельство учитывается в денежно-кредитной политике, и сумма аванса включается в расчет.

    После подписания документа сделка считается разрешенной. Покупатель передает деньги продавцу, а продавец выдает покупателю квитанцию ​​о деньгах, полученных от сделки.

    Что необходимо иметь на руках?

    Продавец должен будет предоставить пакет документации, состоящий из следующего:

  • Гражданский паспорт с пропиской. Для представителя: нотариально заверенная генеральная или специальная доверенность.
  • Название документа.
  • Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
  • Техническая документация БТИ.
  • Кадастровый паспорт объекта.
  • Справка об отсутствии залога с залогом или арестом.
  • Разрешение супруга, если имущество приобретено совместно.
  • Копия личного кабинета.
  • Выписка из домовой или квартирной книги — для квартиры или дома.
  • Кадастровый паспорт отсутствия построек — на память.
  • Если имущество получено в дар или по наследству, разрешение от супруга не требуется. Достаточно наличия у покупателя паспорта с пропиской; при подаче заявления на ипотеку — договор займа.

    Подробнее о том, какие документы нужны для оформления договора и какие документы нужно проверять перед покупкой и продажей недвижимости, читайте в отдельном материале.

    Технические требования к составлению

    Договор должен быть оформлен только в письменной форме. Электронные версии и устные договоренности недействительны. Он должен быть представлен в распечатанном виде на бумаге.

    В положениях о правилах составления ДКП нигде нет запрета на подачу рукописного варианта. Следовательно, этот запрет не может применяться к правоспособности документа, если он написан четким почерком. Но при нечетком почерке заполненный документ не будет признан по другим причинам: не соответствующим требованиям Росреестра к качеству документации.

    Что указать о сторонах, нужен ли СНИЛС?

    Данные СНИЛС в договоре не обязательны. Эта информация относится к личным данным, охраняемым законом. Обязательно укажите информацию о деталях:

  • ИМЯ И ФАМИЛИЯ;
  • серия и номер паспорта;
  • кем и когда был выдан паспорт;
  • код отдела;
  • резиденция.
  • Сведения о предмете

    Информация о предмете сделки состоит из обязательной кадастровой и технической информации. Если это квартира, то указывается:

  • адрес местонахождения;
  • этажность дома, этаж;
  • количество комнат;
  • общая и жилая площадь;
  • наличие (отсутствие) балкона или лоджии.
  • Аналогичная информация вводится, если продается частный дом. Но здесь также указывают информацию о памяти, на которой построен дом. К информации, необходимой для земли с домом или без него, относятся следующие:

  • квадрат;
  • почтовый и / или кадастровый адрес;
  • право собственности: владение, аренда или иное;
  • категория хранения, разрешенный вид использования.
  • Если продается нежилое здание, обязательно укажите его назначение, метраж и адрес.

    Содержание и существенные условия

    Существенные условия, без которых договор не вступит в силу, включают информацию:

  • кадастровые и технические характеристики объекта;
  • информация о сторонах договора;
  • факт передачи недвижимости и получения денег в установленной сумме;
  • стоимость предмета;
  • условия передачи недвижимости покупателю;
  • условия перевода денег продавцу;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон.
  • В заключение необходимо поставить подписи продавца и покупателя, с расшифровкой фамилии.

  • Скачать типовой бланк договора купли-продажи недвижимости
  • Нужно ли сшивать готовые экземпляры и как?

    Если текст документа не умещается на одном листе, его необходимо сшить. Это делается следующим образом:

    1. Проделываются 3 маленькие дырочки на равном расстоянии друг от друга.
    2. Жесткий провод вставляется в два внешних отверстия, затем соединяется в центре, и оба конца провода протягиваются через центральное отверстие.
    3. Оба конца соединяются пломбой или приклеиваются к листу расплавленным сургучом.

    Если это кажется слишком сложным, вы можете просто заверить каждый лист документа подписями сторон.

    Имеет ли значение место?

    Документ можно оформить в любом месте, от этого его дееспособность не меняется. Главное, чтобы информация о месте заключения указывалась в «шапке» документа после его имени. В противном случае договор не будет принят к регистрации.

    Подписание

    После того, как стороны составили проект документа, они внимательно его читают. Только после ознакомления на каждом экземпляре ставят свои подписи.

    Всего оформлено и подписано 3 экземпляра:

  • по одному с каждой стороны;
  • для Росреестра.
  • С которого момента считается заключённым, когда вступает в силу?

    Денежно-кредитная политика считается заключенной на момент подписания, но последующая регистрация сделки является обязательным условием для вступления в силу. Без регистрации информации о передаче прав договор считается ничтожным и не вступил в силу. И договор признается недействительным.

    Чем грозит ненадлежащее оформление?

    Если форма договора не соответствует требованиям к нему, весь документ может быть признан недействительным. Он не будет принят к регистрации, что означает отказ во внесении информации о переходе права собственности.

    Поэтому несоблюдение формы приводит к отмене самой транзакции. Покупатель должен будет вернуть деньги, уплаченные за сделку, или переписать и пересмотреть договор, составив его правильно, с соблюдением технических требований.

    Особенности в отдельных случаях

    В некоторых случаях вступают в силу дополнительные технические и процедурные требования, которые являются обязательными при составлении и подписании документа.

    Между физическими и юридическими лицами

    При совершении сделки юридические лица обязаны предоставить учредительные документы. Если продавец — юридическое лицо, также необходима дополнительная документация:

  • согласие соучредителей в форме протокола;
  • документ, подтверждающий право администратора покупать и продавать;
  • паспорт директора;
  • если сделку заключает не директор, а его представитель, предъявляются нотариально заверенная доверенность и паспорт.
  • В остальном пакет документов такой же, как на физическое лицо. Покупателю достаточно гражданского паспорта.

    Когда продавец — физическое лицо, он представляет стандартный пакет документов на недвижимость, к нему привязан номер его лицевого счета, куда будут переведены деньги. И продавец:

    1. учредительные документы;
    2. паспорт директора или доверенность представителя;
    3. согласие на покупку соучредителей.

    Если на лицевом счете соучредителя покупателя достаточно средств для покупки, согласие партнера не требуется, но предоставляется выписка из лицевого счета.

    В случае сразу нескольких объектов недвижимого имущества

    На каждый объект составляется отдельный экземпляр договора, который подлежит регистрации. Единственным исключением могут быть здания, которые возникают на земельных участках, арендованных или находящихся в собственности: в этом случае применяется общая денежно-кредитная политика для земли и здания.

    Если несколько продавцов или покупателей одновременно

    Со стороны продавца могут действовать несколько покупателей, если каждый из них имеет долю в правах на объект. Они обязательно должны:

  • лично участвовать в сделке;
  • или оформить доверенность на продажу одному из участников;
  • каждый оформляет нотариально доверенность на операцию для совладельцев;
  • договор нотариально удостоверяется.
  • То же самое и с покупателями, если их больше одного. Но в этом случае авторизация покупки не требуется. Договоры составляются исходя из количества участников сделки и одного для Росреестра.

    Расторжение

    Положение о прекращении действия основано на положениях статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Он основан на условиях невыполнения стороной условий, предусмотренных в контракте. Каждый пункт контракта давал своему контрагенту определенные преимущества. Отказ выполнить эти условия равносилен нарушению имущественных прав контрагента, что позволяет расторгнуть весь договор путем расторжения.

    Прекращение действия может произойти:

  • по соглашению сторон — составление договора;
  • в одностороннем порядке через суд.
  • Заключение договора может быть только добровольным. Если стороны его составляют, они решают вопрос об отмене сделки на основе достигнутого компромисса. После заключения контракта запрещается произвольно изменять условия расторжения, принятые в контракте. Если контрагент нарушает условия договора, например, не возвращает деньги, полученные от сделки, или не покидает помещение, это должно быть взыскано в суд.

    Если в договор не включены какие-то положения, которые одна из сторон считает существенными, то требовать их исполнения бесполезно. Судья не выносит решения в пользу истца, если последний предъявляет иски к ответчику за неисполнение несуществующих пунктов. В этом случае вступать в юридический конфликт бесполезно.

    Если сторона договора сталкивается с ситуацией, которая отрицательно сказывается на ее правах, но не позволяет урегулировать денежно-кредитную политику, более целесообразно решить вопрос о материальном или моральном ущербе через суд.

    Также будет эффективным влияние на судебный процесс через призму вновь открывшихся обстоятельств, предъявив иск о том, что ответчик не устранил в кратчайшие сроки определенные нарушения при передаче объекта. Например, он предоставил ложную информацию о техническом состоянии сооружения, о работе инженерных сетей и т.д. И главная причина, по которой ставится вопрос, — это как сопутствующее обстоятельство, усугубляющее проблему.

    Являются ли необходимыми удостоверение и регистрация?

    После подписания контракта каждый участник должен попросить Росреестр зарегистрировать его копию контракта. Это обязательная процедура, в результате которой информация о сделке вносится в государственный реестр недвижимости. В противном случае транзакция будет считаться недействительной, так как информация о передаче прав вводиться не будет. Необходимость регистрации в Росреестре гласит:

  • статья 131;
  • пункт 1 статьи 551;
  • пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации;
  • Федеральный закон № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г
  • Оформление длится от 10 дней до 1 месяца, за ее выполнение с покупателя взимается обязательная плата в размере 2000 рублей. А если это юридическое лицо — 22 000 руб.

    После регистрации делается отметка о копии договора и выдается выписка, в которой указывается право покупателя на передачу собственности.

    Каков срок действия, где и как хранятся ДКП?

    Договор купли-продажи действует бессрочно. Его действие отменяется только в том случае, если собственник совершает сделку, в результате которой его права собственности на объект отчуждаются третьим лицам. После регистрации перехода прав действие данного соглашения аннулируется.

    Если срок контракта истек, он продолжает храниться в Государственном кадастре в течение 15 лет в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств. Впоследствии документы передаются в архив, где хранятся 75 лет. По истечении этого срока они уничтожаются.

    Порядок исполнения

    Порядок выполнения обязательств денежно-кредитной политики следующий. Обязательства, вытекающие из договора купли-продажи, полностью выполнены в соответствии с его положениями. Если сторона отказывается подчиниться, она будет вынуждена сделать это через суд. Например, если жильцы не оправданы, они оправдываются по решению суда. Если они не уезжают, их выселяют судебные приставы.

    Недобросовестный покупатель также может вычесть задолженность по расчету по сделке в виде ежемесячных платежей на основании ордера на исполнение. В определенных ситуациях сторона договора, права которой нарушены другой стороной, вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор в судебном порядке.

    Договор купли-продажи недвижимости составляется и заключается с целью перехода права собственности на объект, получив взамен подходящую денежную сумму. Документ подлежит обязательной регистрации в Росреестре, где информация о сделке заносится и хранится там практически неограниченное время.

    Рекомендуем ознакомиться с другими нашими материалами о том, как составить договор о намерениях купли-продажи недвижимости и еще не построенного жилья, каков порядок сдачи-приемки объекта и как оформить оформить акт приема-передачи.

    Полезное видео

    Кроме того, информативный видеоролик о договоре недвижимости:

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Правосудие в Российской Федерации - юридические проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: