Все об оценке недвижимости в 2021 году

Недвижимость как объект рыночных отношений имеет свойство меняться в цене. Однако объективная стоимость — важная составляющая любой сделки с недвижимостью: налоги, наследство, сделки и другие операции. Только оценка объектов недвижимости может определить реальную цифру. Обсудим, что входит в эту услугу, кто имеет право организовывать такие мероприятия и во сколько они будут стоить клиентам в 2021 году.

Содержание

Общая информация
Актуальность оценки в условиях современного рынка
Нормативная база оценки в РФ
Кто проводит оценку
Требования к процедуре оценки недвижимого имущества
Пройдите социологический опрос!
Разновидности оценок
Подходы при оценивании
Процедура оценки
Принципы оценки недвижимости
Методика оценивания
Оценка коммерческих объектов
Оценка жилых объектов
Оценка и экспертиза
Оценивание для судебного разбирательства
Результаты оценки и составление отчета
Договор об оценке
Техническое задание
Срок действия результатов оценивания
Размер вознаграждения оценщика
Самостоятельная оценка недвижимости
Кадастровая цена
Заключение

Общая информация

Основная цель любой оценки, независимо от объекта оценки, — определение его стоимости. Это значение бывает разное: рыночное, кадастровое, инвентарное и так далее.

Оценка недвижимости — это процесс определения цены объекта, по которому он может быть продан сейчас / на требуемую дату в прошлом, или с учетом других обстоятельств, таких как существующие залоговые права или обращение взыскания).

Кроме того, процедура оценки может также включать определение стоимости права аренды, сервитута и других прав собственности на недвижимое имущество.

Оценка недвижимости проводится в отношении нескольких объектов:

земельные участки независимо от их целевого использования;

сельскохозяйственные квоты;

квартиры, дома и другие виды жилой недвижимости;

производственные и торговые помещения;

административные здания и помещения;

коммерческие помещения;

работа в процессе;

капитальные гаражи, нежилые хозяйственные постройки и другие ценности.

В целом ответ на вопрос, что такое оценка недвижимости, включает анализ:

общее состояние экономики в конкретном регионе;

индивидуальные характеристики объекта: расположение, состояние, количественные характеристики, архитектурные особенности, отделка и т д;

цены на другие объекты с аналогичными качественными и количественными характеристиками.

Данное исследование позволяет установить взаимосвязь принципов, факторов и параметров, составляющих ценность оцениваемого предмета. Именно такая формулировка наиболее точно описывает понятие и цель оценки недвижимости.

Более комплексный анализ информации позволяет прогнозировать рыночные тенденции, определять динамику роста или снижения стоимости и даже определять привлекательность инвестирования того или иного объекта в будущем.

Актуальность оценки в условиях современного рынка

Мало кто из обычных людей знаком со спецификой оценочной деятельности. Поэтому неудивительно, что многие задаются вопросом, зачем сегодня нужна оценка недвижимости. Причин его актуальности несколько:

В некоторых случаях оценка недвижимости требуется по закону, например, при сделках с государственной и муниципальной недвижимостью или когда объекты передаются под залог, например, при получении кредита.
Определение размера налогов и сборов, оплата нотариальных услуг, уточнение налоговой базы, если в земельной книге указана завышенная цифра.
При оценке объекта недвижимости может быть установлена не только рыночная стоимость, но и инвестиционная стоимость, например, если объект передается как доля в уставном капитале торговой компании.
При разрешении имущественных споров в связи с недвижимым имуществом: раздел наследуемого имущества или общего имущества супругов, выплата компенсации и так далее.
Завершить операции купли-продажи. Если цена слишком высока, шансы продать товар значительно снижаются, и заниженная стоимость невыгодна для продавца.

Следовательно, важность оценки недвижимости в современных рыночных условиях неоспорима. Любой предмет имеет ценность, пока он находится на рынке.

Рыночная среда является основой ценообразования. Без других объектов и субъектов взаимоотношений само имущество не будет иметь ценности, а значит, не будет никакой ценности для собственника и для других людей. Поэтому наличие объекта на рынке является обязательным условием проведения оценки. Без этого недвижимость — это не область прав, а просто бетонная конструкция или слой земли.

Нормативная база оценки в РФ

Поскольку оценочная деятельность важна для нормального функционирования рынка, она требует отдельного государственного регулирования. Таким образом, законодатель определил нормативную базу для оценки недвижимости. Включает в себя:

Федеральный закон № 135 от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В законе говорится:

основа для регулирования этой деятельности;

отношения между сторонами;

люди, которые имеют право предоставлять такие услуги;

причины проведения оценочных действий;

порядок регистрации результатов;

основы контроля за оценочной деятельностью;

правила кадастровой оценки.

Федеральный стандарт аттестации ФСО No. 7. Приказом Минфина № 611 от 25.09.14. В документе уточняется:

объекты оценки;

требования к процедуре оценки;

порядок передачи задания эксперту;

особенности анализа рыночной информации;

использование разных подходов в оценочной деятельности;

процедура согласования результатов, полученных разными методами и подходами и т д.

Таким образом, Федеральный закон № 135 определяет правовые основы проведения оценочной деятельности, а стандарт оценки разъясняет их, регулируя деятельность экспертов и других субъектов с процедурной точки зрения.

Кроме того, существуют другие стандарты оценки. Например, ФСО нет. 1 определяет общие понятия и подходы в оценочной деятельности, независимо от объекта оценки, в ФСО нет. 2 указаны основные виды оценок и рассчитанная на их основе стоимость. В ФСО нет. 3 разъяснены правовые аспекты обработки информации о результатах.

Стандарты и правила оценки могут устанавливаться внутренними документами саморегулируемых организаций оценщиков, а также договорами об осуществлении оценочной деятельности.

Рассмотрим подробнее, кто имеет право проводить аттестацию.

Кто проводит оценку

Оценка поручается оценщикам — экспертам со специальными навыками, образованием, оборудованием и разрешениями. Наиболее полный ответ на вопрос, кто является оценщиком недвижимости, дает искусство. 4 Федеральный закон от 25.07.2012 г. 135. Согласно этому документу оценщиком является лицо, являющееся членом профессиональной саморегулируемой организации, имеющее квалификационный аттестат и обеспечившее свою ответственность в установленном законом порядке.

Оценщик может вести дела в частном порядке или в качестве сотрудника оценочной организации.

Каждый, кто делает оценку недвижимости, обязан соответствовать требованиям искусства. 15 ФЗ № 135, в частности:

соблюдать требования законодательства об оценке, правилах этики и профессиональной этики;

гарантировать безопасность представленных документов, не разглашать информацию, полученную в результате их деятельности;

хранить копии отчетов не менее трех лет и передавать их по запросу в полицию и судебные органы;

определить стоимость объекта на основании достоверной информации, провести объективную оценку вне зависимости от потребностей заинтересованных сторон и т д.

Обращаем ваше внимание, что с 01.04.18 оценщик должен иметь квалификационный аттестат как минимум с одной открытой площадкой, например «Оценка недвижимости». Он может предоставлять только услуги, перечисленные в документе.

Требования к процедуре оценки недвижимого имущества

Помимо условий, которым должен удовлетворять объект оценочной деятельности, законом также устанавливаются требования, которым должна удовлетворять сама процедура оценки и информация о результатах ее выполнения.

Требования к оценке недвижимости определены Разделом V FSO No. 7, согласно положениям которой:

оценка проводится исключительно на основании соглашения между экспертом и заказчиком;

общая стоимость определяется на основании фактических данных, собранных экспертом;

цена может быть установлена разными подходами и методами, которые эксперт вправе выбрать самостоятельно. Когда выбрано несколько подходов, их следует согласовать;

общая стоимость вне зависимости от ее характера должна быть указана в рублях;

эксперт составляет экспертизу, в которой указывается оценочная стоимость объекта недвижимости. Окончательное значение должно быть обосновано, поэтому эксперт в отчете предоставляет тенденцию своих аргументов и доказательств в пользу своих выводов.

При соблюдении всех требований окончательная цена в отчете согласно ст. 12 ФЗ № 135, признан надежным, разумным и рекомендованным при совершении сделок с объектом.

Пройдите социологический опрос!

[yop_sondaggio id = «1″]

Разновидности оценок

Рыночная оценка недвижимости — наиболее распространенный вид оценочной деятельности, осуществляемой в Российской Федерации на частной основе. Он заключается в определении наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть продан в данный момент, даже в прошлом.

Важные условия рыночной оценки:

на рынке есть конкурентоспособные товары;

стороны сделки обладают необходимыми данными, в том числе конъюнктурой рынка, и действуют в своих интересах;

разумная цена и денежная оплата;

товар представлен на открытом рынке;

стороны заключают договор добровольно, они не обязаны покупать / продавать;

Помимо рыночной стоимости, при оценке недвижимости используются другие основные типы стоимости:

Инвестиции. Определяется выгодой, которую может получить инвестор. Он включает расчет предполагаемой доходности и расчетную ставку капитализации для конкретного инвестора.

Ликвидация. Максимальная цена, которую получит собственник при ликвидации бизнеса / объекта или его принудительной продаже.

Кадастровый. Определяется массовыми методами оценки, из-за чего имеет большую ошибку. Это требуется по закону, это осуществляется под контролем Росреестра.

Страхование. Цена, которую собственник получит в качестве компенсации при наступлении страхового случая. Оценка имущества для целей страхования проводится при покупке полиса. Рассчитайте страховые суммы, проценты, размер вознаграждения страховщика и так далее.

Остаточный: цена на момент оценки с учетом естественного и прочего износа.

Подходы при оценивании

В соответствии с разделом 11 ФСО нет. 1, утв. Приказом Минэкономики № 297 от 20.05.15, существуют разные подходы к оценочным действиям, и цель оценки недвижимости включает выбор одного или нескольких одновременно. Среди них:

Выгодно. Он используется чаще, поскольку устанавливает наиболее вероятную цену, которую получит получатель, с учетом рисков. Будучи прогнозным подходом, он может иметь большую погрешность, потому что никто не может надежно предсказать долгосрочное состояние рынка.

Дорогая. Он предполагает изучение стоимости создания существующей конструкции. Цена определяется как выражение, необходимое для строительства аналогичной собственности.

Сравнительная степень. Он основан на определении цены, рассчитанной с учетом стоимости аналогичных или похожих объектов, информация о которых публикуется в открытых источниках. Он используется при оценке ликвидационной стоимости, а также рыночной, кадастровой и других ценностей.

У каждого из этих подходов есть свои методы. Оценщик делает свой выбор и комбинацию самостоятельно, учитывая поставленные перед ним цели и задачи. В итоговом отчете следует обосновать выбор того или иного подхода.

Правила, которым должен следовать оценщик, определены в разделе VII FSO No. 7.

Процедура оценки

Кратко рассмотрим процесс оценки недвижимости и его этапы. Он включает в себя цепочку событий и взаимодействие оценщика с заказчиком работы:

Заключение договора и декларация уступки.
Сбор и анализ информации, необходимой для получения наиболее достоверной цены.
Выбор подходов и методов, расчетов.
В случае выбора нескольких методов их согласование. Согласованы расчеты оценки недвижимости, выполненные по разным методикам и подходам.
Составьте письменный отчет с описанием проделанной работы, обоснованием результатов оценки, перечислением основных фактов и выводов, к которым пришел эксперт.

Отчет предоставляется заказчику в письменной и, при необходимости, в электронном виде.

Если оплата не была произведена авансом, гонорар оплачивается эксперту при предъявлении заключения. Кто оплачивает оценку недвижимости, продавец или покупатель, зависит от предварительного соглашения сторон и цели оценки. Например, когда вы регистрируете договор об ипотеке, расходы ложатся на покупателя. Если это необходимо для целей налогообложения — для налогоплательщика, при оформлении страхового полиса — для покупателя страховки и других лиц, в интересах которых производится оценка.

Принципы оценки недвижимости

Основные понятия и принципы оценки не определены в Федеральном законе № 135: это только теоретические правила, которые не отражены в законодательстве. Они являются основой для проведения оценочной работы, которой, в первую очередь, должен руководствоваться оценщик.

Есть 3 группы принципов, каждая из которых включает:

Принцип позиции пользователя. Он включает в себя отражение преимуществ предмета, определение наиболее выгодной цены на него и оценку будущих выгод.

Принципы взаимосвязи частей недвижимого имущества, согласно которым цена основана на наиболее выгодном использовании каждой отдельной части единого недвижимого имущества.

Принципы рыночной позиции, согласно которым цена определяется в соответствии с условиями, диктуемыми рынком.

Принцип наиболее эффективного использования суммирует эти три группы, полностью отражая задачи оценки недвижимости.

Узнайте больше о том, как принципы оценки недвижимости применяются на практике.

Методика оценивания

Существует множество наиболее распространенных методов качественной и количественной оценки, а также множество их комбинаций. Их выбор делает эксперт; Допускается сочетание методов. Они отражают, как происходит оценка недвижимости в зависимости от целей и задач, поставленных клиентом.

К наиболее распространенным методам относятся:

Сравнительный: анализ средних цен сегмента рынка, к которому относится объект оценки, и расчет стоимости на основе сравнения характеристик исследуемых объектов и других.

Метод использования заглавных букв. Предполагается определение приведенной стоимости в виде чистой прибыли.

Методы дисконтирования финансовых потоков. Он позволяет определить текущий размер нестабильного потенциального дохода, который владелец получит в будущем.

Технология оценки недвижимости может включать использование нескольких методов одновременно.

Подробности содержатся в материале «Методы оценки недвижимости».

Оценка коммерческих объектов

Любой объект считается коммерческим объектом, эксплуатация которого должна приносить пользу. Поэтому имеет смысл выбрать прибыльный подход к оценке. То есть разумная приведенная стоимость должна включать будущую прибыль, которую владелец может и может получить от сделки или выбытия этого объекта.

Основным видом прибыли коммерческой недвижимости является аренда, поэтому при их оценке необходимо рассчитывать чистый доход от аренды за вычетом основных расходов арендодателя на:

поддержание;

муниципальные платежи;

услуги по таможенному оформлению;

страхование и тд.

В этой ситуации при проведении оценки недвижимости осмотр является обязательным, так как для расчета стоимости аренды требуется изучение состояния объекта.

Также применяется сравнительный подход. При расчете цены коммерческого объекта оценщик предполагает, что покупатель заплатит не больше, чем аналогичный объект находится на рынке.

Подробнее о характеристиках бизнес-объектов читайте в статье «Оценка коммерческой недвижимости».

Оценка жилых объектов

Оценка стоимости помещения в жилом доме — самый распространенный вид оценочных мероприятий. Жилая недвижимость — это любая недвижимость, которая по санитарно-техническим нормам предназначена для постоянного проживания людей: квартиры и комнаты в общежитиях, домах и коттеджах, коттеджах, квартирах, пентхаусах и так далее.

Основные причины его оценки:

получение ипотечной ссуды и оформление залога;

наследование;

осуществлять сделки — оценка недвижимости при продаже, оформление договора дарения, заключение договора обмена, пожизненная рента и так далее;

разрешение имущественных споров даже в случае разделения.

При оценке жилой недвижимости часто используется сравнительный метод. Наиболее правильной будет стоимость, которая будет справедливой с учетом рыночной ситуации, цен на другие аналогичные товары, спроса и предложения.

Также важно учитывать индивидуальные особенности. Например, процедура оценки малогабаритного жилья будет отличаться от того, как правильно оценивать элитную недвижимость.

Подробности читайте в материале «Оценка жилой недвижимости».

Оценка и экспертиза

Оценка недвижимости основана на определении вероятной цены с учетом объективных рыночных условий и субъективных характеристик объекта оценки. При этом оценка субъективных характеристик проводится на основе видимой и общедоступной информации об объекте, без учета каких-либо скрытых дефектов. Их наличие объясняет недостатки заключения об оценке недвижимости — отношения не будут объективными.

Для получения максимально достоверной информации о состоянии объекта, особенно в случае сомнений, желательно провести осмотр объекта недвижимости. По его результатам иногда выявляют, например:

дефекты несущих конструкций;

скрытые сбои или сильный износ внутренних коммуникаций;

оскорбительная и оскорбительная перепланировка;

другие качественные факторы, которые должны повлиять на результат оценки.

Экспертиза проводится, когда согласование результатов оценки недвижимости дало завышенный результат, не отвечающий интересам клиента.

Подробности содержатся в материале «Экспертиза недвижимости».

Оценивание для судебного разбирательства

Решение суда обычно инициируется имущественным спором. Чаще всего это связано с разделом наследства или супружеских активов, особенно когда речь идет о сумме компенсации, которую сторона должна выплатить в обмен на исключительное право собственности.

Оценка спора может проводиться как по инициативе одной из сторон, так и по решению судьи.

Многие хотят недорого оценить недвижимость. Но такая оценка должна быть максимально объективной, потому что ее результаты, скрупулезно изученные судьей, могут быть подвергнуты сомнению.

Если судья сочтет объективность отчета об оценке сомнительной, его результаты не будут приняты во внимание, и суд назначит новое экспертное заключение.

Еще одна особенность: эту оценку должен будет оплачивать не заказчик, а тот, кто оплачивает судебные издержки. Как правило, это делает проигравший или обе стороны, в зависимости от решения судьи.

Подробнее об этом в статье «Оценка имущества в суд».

Результаты оценки и составление отчета

Протокол, согласно ст. 3 ФСО п. 3, представляет собой документ, имеющий доказательную ценность, содержащий рыночную стоимость и другие данные в зависимости от целей и задач оценочных действий. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости включает выводы и обоснованное суждение специалиста, которые формулируются на основании открытой и достоверной информации, полученной от него.

При составлении отчета оценщик принимает во внимание три основных принципа:

включает любую информацию, которую автор считает важной;

информация, являющаяся основанием для определения исследуемой стоимости, должна быть достоверной и подтвержденной;

данные, представленные в документе, не должны подразумевать двоякую интерпретацию и вводить клиента в заблуждение.

В отчете отражены все детали того, как оценивается недвижимость, в том числе:

информация обо всех привлеченных специалистах и изучаемых объектах;

анализ рыночной конъюнктуры, использование конкретных ценовых факторов;

описание процесса оценки: обоснование применения определенных подходов, последовательность использования методов, а также конечные результаты;

порядок согласования результатов оценки, полученных разными методами;

основные выводы, результаты в стоимостном выражении.

Процедура оценки недвижимости предполагает подготовку оценки в бумажном и электронном виде. Бумажный документ должен быть пронумерован, прошит и подписан лично субъектом экспертизы.

Договор об оценке

Согласно ст. 9 Ф № 135 договор является основным и обязательным основанием для оценки акций. Кроме того, оценка может производиться только на основании постановления суда.

Договор между клиентом и оценщиком определяет основные обязанности сторон, в том числе методы проведения оценки имущества. Отраженные в нем баллы впоследствии определят содержание отчета об оценке.

Особое внимание уделяется содержанию контракта. Документ может быть признан недействительным, если он не соответствует требованиям законодательства и не содержит минимального перечня обязательных данных, указанных в ст. 10 ФЗ № 135. В соответствии с его положениями в состав договора оценки недвижимого имущества входят:

цель оценки;

описание рассматриваемого объекта;

тип значения, подлежащего определению;

размер экспертного вознаграждения и порядок его оплаты;

сроки оценки и составления отчета;

информация о страховании ответственности эксперта, информация о СРО;

ФСО, которые будут применяться во время работы и другая информация.

Предлагаем вам ознакомиться с примером соглашения об оценке.

Просмотреть документ

Скачать (DOCX, неизвестно)

Техническое задание

Перед процедурой составляется техническое задание на оценку объектов недвижимости. Согласно п.21 ФСО нет. 1, п.8 ФСО нет. 7, должен содержать:

описание объекта, позволяющее идентифицировать каждую его часть;

перечень оцениваемых прав, а также обременений и других ограничений, влияющих на цену;

характеристики объекта;

цель исследования и предполагаемое использование отчета;

тип цены и дату, когда она должна быть установлена;

предположения, подтверждающие результаты оценки, и другую важную информацию.

В ТЗ для оценки недвижимости могут быть и другие значения, подлежащие учету: аренда, затраты на ремонт, убытки и так далее. Обычно его составляет сам эксперт с учетом целей и задач, выраженных при подписании договора с клиентом.

Задание является неотъемлемой частью отчета об оценке, поскольку в нем описываются основные показатели, на основе которых работает оценщик.

Срок действия результатов оценивания

Соответствующее законодательство не определяет срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости. Это связано с тем, что отчет написан на конкретную дату: за текущее время или за конкретное время в прошлом. Поэтому у такого документа просто не может быть срока годности, он бессрочный. Однако он определяет цену именно на дату, указанную в документе, а не на другую.

Однако это не означает, что коэффициент можно использовать только в день установления цены. Примерный срок действия оценки недвижимого имущества определяется п. 2 ст. 12 № 135.

Согласно закону, цена, полученная по результатам оценки, может быть рекомендована к сделке в течение шести месяцев с даты отчета.

Например, при продаже квартиры рыночная стоимость по результатам оценки остается актуальной в течение 6 месяцев. По истечении этого периода ситуация на рынке, вероятно, изменится, что также повлияет на рыночную цену.

Размер вознаграждения оценщика

Цена на услуги оценщика недвижимости законодательством не регулируется. Каждый субъект оценочной деятельности, осуществляющий внештатную деятельность, волен самостоятельно регулировать стоимость своих услуг.

Как правило, гонорар эксперта зависит от его подготовки, авторитета среди других специалистов и гарантий объективности результатов, которые он может дать клиенту.

Насколько на стоимость оценки недвижимости влияют другие субъективные факторы:

положение объекта и регион расположения;

класс недвижимости. Оценка коммерческой недвижимости дороже;

площадь объекта. Чем крупнее предмет, тем дороже расценки;

срочность оказания услуг;

цели, для которых проводится расчет стоимости;

глубина исследования и другие особенности ситуации.

Стоимость услуг оговаривается в договоре. Средние цены варьируются от региона к региону. В столице стоимость оценки коммерческих объектов начинается от 20 тысяч рублей, жилых — от 5-6 тысяч рублей.

Узнайте больше о том, как проводится независимая оценка имущества.

Самостоятельная оценка недвижимости

Не все готовы платить за оценочную задачу, особенно если цена необходима для публикации объявления о продаже квартиры. Самый простой способ самостоятельно оценить недвижимость — изучить предложения, имеющиеся на рынке, найти похожие объекты, сравнить их характеристики и рассчитать примерную цену с учетом индивидуальных особенностей вашей квартиры.

Как правило, на цену влияют следующие факторы:

пол. Внешние планы имеют более низкую цену;

развитие инфраструктуры. Наличие рядом детских садов, школ, остановок транспорта, супермаркетов, больниц, автостоянок и другой инфраструктуры увеличивает стоимость, снижает их отсутствие;

Состояние жилья. Новый ремонт, оборудование, новая сантехника потенциально увеличивают цену.

Подробнее о других ценовых факторах читайте в статье «Как оценить квартиру».

Кадастровая цена

Одним из общедоступных типов цен на недвижимость является кадастровая стоимость (COP). Он определяется по результатам оценки, проводимой под надзором Росреестра. Эта стоимость рассчитывается для целей налогообложения и устанавливается отдельно в каждом регионе по решению местных властей.

Оценка недвижимости ITV предполагает использование методов массовой оценки, которые неизбежно влекут за собой большую ошибку при определении стоимости и могут завышать / недооценивать сумму подлежащего уплате налога.

Информация о ВС оцениваемых объектов находится в открытом доступе. Самый простой способ получить их — через общедоступную кадастровую карту. Для этого перейдите по ссылке и нажмите на интересующий сайт на карте.

В статье «Как узнать кадастровую стоимость недвижимости» рассказывается о других способах получения информации».

Заключение

Оценка недвижимости — это совокупность действий оценщика, направленных на определение наиболее вероятной стоимости объекта в данных обстоятельствах. Процедура проводится по разным причинам, но только опытными оценщиками, имеющими квалификационный аттестат. Они собирают и анализируют необходимую информацию и по результатам анализа рассчитывают наиболее вероятную цену. Итоги заносятся в отчет, который является результатом оценки. Он считается документом доказательного характера и, пока не будет доказано иное в суде, признается объективным.