Все тонкости покупки коммерческой недвижимости

Вложение в коммерческую недвижимость — довольно распространенный способ получения материальной выгоды. Кто-то покупает нежилое помещение для собственного бизнеса, а для кого-то покупка связана с последующей перепродажей или сдачей в аренду. В каждом из этих случаев покупатель должен знать, какие документы подготовить и чем выгоднее покупать коммерческий объект.

Под коммерческой недвижимостью понимаются такие объекты недвижимости (здания, сооружения или земля), для которых установлено целевое назначение — получение прибыли. Это могут быть офисные помещения, здания торговых центров и магазинов, предприятия общественного питания и так далее. Приобрести этот вид недвижимости могут как юридические, так и физические лица, но процесс приобретения будет иметь свои особенности.

Юридическому лицу

Чаще всего эта категория людей приобретает коммерческую недвижимость. Представитель юридического лица, совершающего такую ​​покупку, должен быть готов предоставить покупателю следующую информацию:

  • сведения о регистрации организации из реестра юридических лиц Единого государства;
  • информация от EFRSB об отсутствии производства по делу о несостоятельности;
  • доверенность на представителя (если это покупатель);
  • сведения о руководителе организации и главном бухгалтере.
  • Таким образом, можно сделать вывод, что процедура купли-продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом осложняется подтверждением информации о самом существовании юридического лица, его платежеспособности и управляющих. Также потребуется разрешение от учредителей.

    Физическому

    Юридически физические лица имеют право приобретать коммерческую недвижимость, даже если они не зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей. Как правило, нежилые помещения для коммерческих целей приобретают люди, занимающие руководящие должности. Для частных лиц различают следующие особенности:

  • если гражданин состоит в браке, для покупки потребуется согласие супруга;
  • имущество, приобретенное в браке, приобретается совместно.
  • Для заключения договора вам останется только подтвердить свою личность и предоставить ИНН. Индивидуальному предпринимателю потребуется дополнительное свидетельство о регистрации из ЕГРЮЛ и налоговая информация.

    Выгодно ли покупать?

    Преимущества можно получить двумя способами:

  • использование помещения для коммерческой деятельности (под магазин, сеть ресторанов и т д);
  • перепродажа приобретенного имущества по более высокой цене;
  • аренда помещения.
  • Как показывает практика, последний вариант наиболее выгоден, особенно если вы покупаете офисные помещения. Чтобы здание было выгодно перепродать или сдать в аренду, оно должно соответствовать нескольким требованиям:

  • парковка возле дома;
  • быть рядом с остановками общественного транспорта или метро.
  • Не менее популярна покупка торговых помещений. Цена их, как правило, немного выше, чем у офисных помещений. Если вы не занимаетесь перепродажей, а оставляете помещение для себя и используете его по прямому назначению, прибыль будет поступать от продаж.

    Как выбрать?

    Зная цель, можно оценить целевую аудиторию. Так, для ресторанного бизнеса подходят одноэтажные дома с большой площадью и наличием парковки рядом с ней. Офисное помещение подходит для сдачи в аренду. Если офисное здание находится в центре города или недалеко от него, арендная плата может быть немного выше средней.

    Поиск предложений

    Популярные интернет-сайты объявлений о купле-продаже недвижимости или сайты определенного города (региона) пестрят предложениями.

    Стоит отдавать предпочтение объявлениям с наиболее полной информацией и фотографиями объекта. Не стоит выбирать «кота в мешке».

    Реклама в прессе по-прежнему пользуется большим спросом. Местные СМИ и специализированные издания, посвященные предложениям о купле-продаже, должны иметь преимущество. Самый рискованный способ — реклама на столбах или стендах с указанием только номера телефона продавца. Не забывайте о такой возможности, как покупка недвижимости у муниципалитета через аукцион. Информация о его участии появляется на сайте администрации и в местных СМИ за 30 дней до начала аукциона.

    Осмотр объекта и проверка документов

    Безрассудно доверять только заявлению. Покупатель должен увидеть постройку своими глазами. Все нюансы рекомендуется обсуждать лично с продавцом. Агент по недвижимости, как правило, знает только ту информацию, которую указал продавец. Чтобы защитить себя от риска и мошенничества, вы должны убедиться, что право собственности является законным. В этом помогут выдержки из ЕГРН. Они будут содержать информацию о залогах, арендаторах, если таковые имеются.

    Как приобрести помещение через торги?

    В настоящее время наибольшей популярностью пользуются интернет-аукционы, но не канули в Лету и традиционные живые аукционы. На торгах продаются коммерческие объекты:

  • принадлежит государству или муниципалитету;
  • принадлежит лицу (физическому или юридическому), признанному банкротом;
  • принадлежащий должнику и объект продажи с принудительным правом собственности;
  • физическими, юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, по их желанию, продавать таким образом.
  • Можно ли у города?

    Государство и Министерство обороны являются такими же субъектами гражданских правоотношений, как физические и юридические лица. Они также являются собственниками недвижимости, в том числе коммерческой.

    В соответствии с Федеральным законом № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества», приобретение нежилого имущества у муниципалитета без оферты возможно только в случае наличия преимущественного права покупки. Это право принадлежит людям, которые арендуют здание или землю более 2 лет. Узнать об аукционах и подать заявку можно как на сайте муниципалитета, так и напрямую через администрацию.

    Требования к тому, кто планирует приобретение

    Лица, желающие приобрести коммерческую недвижимость на аукционе, должны подготовить все необходимые документы и предоставить их не позднее, чем за пять дней до аукциона. Для физических лиц необходимо оформить следующий перечень документов:

  • два экземпляра заявки на участие в аукционе;
  • оригинал и копия паспорта;
  • если человек состоит в браке — согласие супруга;
  • документы, подтверждающие внесение депозита;
  • опись указанных документов.
  • Для индивидуальных предпринимателей: к этому списку приложить свидетельство о постановке на учет и свидетельство о постановке на учет в налоговой. Необходимо предоставить как оригинал, так и копии.

    Для юридических лиц:

  • два экземпляра заявки на участие в аукционе;
  • копия свидетельства о регистрации юридического лица (заверенная);
  • копия учредительных документов (заверенная);
  • информация о руководителе организации;
  • документы, подтверждающие внесение депозита;
  • опись указанных документов.
  • Законодательством установлен запрет на покупку недвижимости через аукционы по следующим категориям:

  • Государственные унитарные предприятия и муниципальные унитарные предприятия;
  • государственные органы и органы МСУ;
  • юридическое лицо, уставный капитал которого равен или больше 25% принадлежит государству или муниципалитету.
  • Требования к помещениям

    Объекты, выставляемые на аукцион, должны иметь следующие характеристики:

    1. это объект капитальной структуры;
    2. не имеет ограничений или ограничений;
    3. не подлежит сносу и не является аварийным сооружением;
    4. подключен к сети ITO;
    5. соответствует всей технической документации.

    Кто и как инициирует аукцион?

    Инициатива продажи коммерческой собственности на торгах может исходить от государства или муниципалитета, от конкурсного кредитора (в случае продажи имущества при банкротстве), от других владельцев такой собственности или от самого покупателя. Покупатель должен найти землю и постройки, принадлежащие муниципалитету, через ЕГРН и подать заявку в администрацию. Однако всю необходимую документацию ему придется подготовить самому. Впоследствии инициатор становится предпочтительным покупателем. Остальные организаторы аукциона обязаны сообщить СМИ о своем участии за 30 дней.

    Как проводятся торги?

    Переговоры проходят в форме открытого аукциона. Это также можно сделать в электронном виде. В первом случае участник аукциона должен явиться на место проведения аукциона, подтвердить свою личность и предъявить билет участника аукциона. Если это невозможно, представитель может явиться по нотариальной доверенности.

    Участники аукциона подают свои заявки в запечатанных конвертах (если форма торгов закрыта) или открыто объявляют, если такая форма имеется. В случае совпадения ставок по цене победителем аукциона будет тот, кто сделал ставку ранее. Как правило, побеждает тот, кто предложит самую высокую цену.

    Процедура электронного участия отличается только тем, что участнику не нужно выходить из дома. Просто подключитесь к Интернету и зарегистрируйтесь на электронной платформе.

    Оформление и заключение договора купли-продажи

    Совершение купли-продажи после аукциона ничем не отличается от обычной сделки по покупке коммерческой недвижимости. В договоре необходимо указать:

    1. информация о продавце и покупателе;
    2. информация о самом объекте недвижимости (характеристика, адрес и т д);
    3. цена;
    4. порядок оплаты;
    5. условия перехода в собственность покупателя.
  • Скачать бланк договора купли-продажи коммерческой недвижимости
  • Регистрация прав собственности

    Регистрация проходит в Росреестре. Для проведения процедуры необходимо предоставить пакет документов, в который входят:

  • совместное заявление продавца и покупателя о регистрации недвижимости;
  • документ, удостоверяющий личность покупателя (если юридическое лицо — приложите копию учредительного документа);
  • копии договора купли-продажи;
  • квитанции об уплате государственной пошлины.
  • Особенности налогообложения

    Как правило, покупатель платит только НДС. Очень часто в договоре купли-продажи муниципальной недвижимости нет ни слова об уплате этого налога. Однако искусство. 168 НК РФ обязывает покупателя его оплатить. В настоящее время ставка НДС составляет 18%. С 2019 года он увеличился до 20%.

    Государственная пошлина

    После завершения регистрации недвижимости покупатель соглашается оплатить госпошлину:

  • для физических лиц — 2 тысячи рублей;
  • для юридических лиц — 22 тыс руб.
  • У частного лица

    Исследование проводится по тому же принципу, что и выше:

  • реклама на сайтах, посвященных сделкам с недвижимостью;
  • реклама в СМИ;
  • почта и будка с объявлениями.
  • Если продавец обратится за помощью в агентство недвижимости, покупатель может быть уверен, что сделка не принесет особых сюрпризов.

    Сбор и проверка документов

    Чтобы убедиться в юридической чистоте как будущей сделки, так и самой коммерческой недвижимости, необходимо запросить у продавца следующую информацию:

  • копия паспорта (если продавец — физическое лицо или индивидуальный предприниматель);
  • информация от ЕГРИП (если продавец — ИП);
  • сведения из Единого государственного реестра юридических лиц, копия учредительных документов и сведения о руководителе организации (для юридического лица);
  • документы на объект недвижимости (договор купли-продажи, информация о приватизации и др);
  • выписка из ЕГРН об отсутствии залога;
  • технико-кадастровый паспорт;
  • история перехода прав на этот объект;
  • информация об оплате ЖКХ для уверенности в отсутствии долгов;
  • отказ бывшего супруга от этого имущества, если оно было приобретено в браке (для физических лиц и индивидуальных предпринимателей).
  • Заключение договора и регистрация

    В договоре купли-продажи такая же информация указывается после аукциона. При регистрации нового права собственности в Росреестре продавец соглашается предоставить документ, удостоверяющий личность, или копию учредительного документа организации, если это юридическое лицо. Уплату госпошлины в этом случае также несет покупатель без изменения суммы (2 тысячи рублей для физических лиц и 22 тысячи рублей для юридических лиц).

    Какой вариант лучше?

    Несомненно, покупка коммерческой недвижимости через аукцион имеет свои преимущества:

  • цена будет ниже;
  • и имущество, и документы будут юридически чистыми;
  • чаще всего аукционы проводятся в электронном виде, что также является удобным способом заключения сделки.
  • Очевидным минусом является то, что среди лотов может не оказаться ни одного подходящего покупателю по характеристикам. Более широкий спектр предложений предоставляется отдельными лицами, еще одним преимуществом является более быстрое время обработки. Нет необходимости ждать аукциона, нет риска его проиграть. Доверием будут пользоваться те коммерческие объекты, которые продаются физическим лицом через агентство недвижимости. Если возможно, попросите продавца лично предоставить некоторую информацию, которую невозможно получить документально. Однако покупка у частного лица сопряжена с множеством рисков.

    Подводные камни: как избежать рисков?

    1. Продавец не имеет прав на коммерческую недвижимость. Перед внесением предоплаты (если это предусмотрено договором) необходимо запросить у продавца свидетельство о праве собственности или подтвердить его самостоятельно через ЕГРН.
    2. Недвижимость под обременение. Запросить информацию в ЕГРН. Для этого вам придется заплатить госпошлину в размере 400 рублей.
    3. Векселя, долги. Подробности оплаты узнайте у продавца.
    4. Имущество было приобретено физическим или индивидуальным предпринимателем во время брака. Запросите у продавца нотариальное согласие супруга на продажу или отказ бывшего супруга от прав на это имущество.
    5. Перегрузка. Запросить отчет независимой оценки. Цена не должна быть намного выше установленной специалистом.

    Какие еще есть сделки с коммерческой недвижимостью? Законы ипотеки и продаж.

    Каждый покупатель индивидуально решает, как приобретать коммерческую недвижимость. Если покупатель не хочет заниматься длительной проверкой документов на юридическую чистоту, более безопасным вариантом для него будет покупка на аукционе у муниципалитета. Покупателям с конкретными запросами (офисное здание, коммерческое помещение) будет выгоднее покупать у частного лица, соблюдая все предупреждения, упомянутые в статье.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Правосудие в Российской Федерации - юридические проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: