Условия открытия и виды аккредитивов при покупке или продаже недвижимости. Как заключить договор о расчетах?

Сделки по покупке или продаже недвижимости недаром относят к сделкам с высокой степенью риска. Это связано с тем, что покупатель копит большие суммы денег более года. Часто на эти цели берут ссуду. Это тоже риск для продавца. Это связано с тем, что мошенник не переводит деньги после оформления недвижимости. Таким образом, бывший владелец недвижимости остался без нее и без финансовых средств, на которые она рассчитывала. В таких ситуациях аккредитив помогает преодолеть проблему взаимного недоверия и защититься от мошенников.

Это банковская операция, при которой банк, действуя от имени плательщика, обязуется перевести средства получателю при условии соблюдения последним определенных условий, изложенных в соглашении.

Денежные средства продавец получит после заполнения всех необходимых документов для регистрации объекта недвижимости с последующей их передачей кредитору. При этом обе стороны защищены от убытков в случае недобросовестных действий другой стороны сделки.

Предлагаем вам посмотреть видео о том, что такое аккредитив:

Условия оформления

  1. В договоре купли-продажи необходимо прописать пункт, согласно которому расчет будет производиться через аккредитив, открытый в банке.
  2. Следующий шаг — попросить банк открыть аккредитив. Вместе с заявлением необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность, а также основание для открытия аккредитива — договор купли-продажи (или предварительный DCT).
  3. Затем покупатель переводит запрошенную сумму на открытый счет. Он также оплачивает все банковские услуги по предоставлению данной услуги, если иное не указано в договоре.

Применяемые виды

Нет ограничений по типам банковских операций, используемых при проведении таких операций. Однако рекомендуется безотзывный аккредитив, поскольку он защищает интересы обеих сторон контракта.

Покупатель может снять деньги только в случае нарушения условий договора или если он не смог зарегистрировать недвижимость. Продавец гарантированно получит деньги, как только другая сторона завершит процесс регистрации собственности.

На какой срок оформляется?

Аккредитив выдается на период, необходимый для завершения всех действий по регистрации собственности и предоставления всех документов в исполнительный банк. В среднем на это уходит 2 недели. Условия прописаны в договоре купли-продажи.

Это время, которое обычно требуется для передачи всех подписанных документов в регистрационную палату и получения подтверждения о переходе права собственности.

Схема проведения расчётов

Расчеты через аккредитивный счет производятся по следующему алгоритму:

  1. Заключается договор купли-продажи, по которому в качестве оплаты предоставляется аккредитив.
  2. Продавец по договору отправляет в банк заявку на открытие аккредитива.
  3. Обсуждается ряд документов, которые должны быть предоставлены каждой стороной. Эти условия прописываются в контракте и указываются как необходимые для открытия аккредитива.
  4. Банк открывает аккредитив на имя продавца и переводит на него деньги со счета покупателя.
  5. Стороны завершают сделку. Покупатель предоставляет кредитному учреждению все документы, требуемые соглашением и условиями аккредитива, после чего продавец получает деньги на свой счет.

Важно: каждый этап сделки контролируется банком и требует документального подтверждения сторонами.

Порядок расчетов при покупке и продаже недвижимости читайте здесь.

Заключение договора о расчётах

Поскольку за открытие и ведение банковских счетов необходимо платить определенную сумму, очень важно сравнить все условия, предлагаемые кредиторами, и выбрать правильные. Каждый из банков, предлагающих услуги по открытию аккредитива, устанавливает свою комиссию за эту операцию.

Также стоит обратить внимание на репутацию финансового учреждения: наличие хороших отзывов и высокие рейтинги говорят о том, что они будут более внимательно следить за выполнением сторонами условий соглашения.

Сумма на счете аккредитива оплачивается полностью единовременно. Кроме того, сразу же выплачивается комиссия за ведение счета и денежные переводы.

Необходимые документы

При открытии аккредитива необходимо предоставить:

  • Заграничный пасспорт.
  • Заявление на открытие аккредитивного счета.
  • Соглашение о договорах через выбранный способ оплаты или основной договор купли-продажи, если в нем прописаны эти условия.
  • Сам договор должен быть заключен в письменной форме и содержать следующие пункты:

    1. Банк, в котором будет открыт аккредитив.
    2. Банк, в который будут переведены деньги.
    3. ФИО продавца.
    4. Сумма, переведенная на аккредитив (обязательно пишите цифрами и буквами).
    5. Тип аккредитива (укажите, что аккредитив безотзывный).
    6. Условия оплаты (желательно писать «без акцепта»).
    7. Дата открытия счета.
    8. Условия, при которых будет осуществляться перевод денежных средств (документы, которые покупатель предоставляет в банк для открытия счета).
    9. Идентификация недвижимости.
    10. Кто платит комиссии за открытие и перевод средств.

    Методика расчета прописана следующим образом: «Покрытый безотзывный аккредитив, открытый Покупателем в пользу Продавца не позднее ____ рабочих дней с даты подписания настоящего Соглашения».

    в договоре необходимо прописать пункт о том, что ипотечные обязательства не возникают в связи с использованием аккредитива.

    Если вы не хотите связываться с юристом, вы можете взять пример договора из Интернета и адаптировать его под свои нужды. Крайне важно убедиться, что документ подходит для выбранного типа собственности и содержит пункт о том, что стороны решаются посредством аккредитива.

  • Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости с аккредитивом
  • Определение условий раскрытия

    Условием раскрытия аккредитива обычно является представление банку договора купли-продажи с торговой маркой Россреестра или выписки из ЕГРН, в которой зарегистрирован новый собственник недвижимости. Во избежание возникновения спорных ситуаций этот момент необходимо отразить в договоре.

    Кто оплачивает?

    Все расходы, связанные с открытием аккредитива и переводом денежных средств, в соответствии с обычаями ведения бизнеса, несет покупатель недвижимости. Однако закон не запрещает возлагать на продавца комиссию банка или делить эту сумму в произвольной пропорции (например, 50/50, 40/60 или 70/30).

    Где можно открыть выгодно: ТОП-3 надёжных банка

    Для открытия аккредитива подойдет любой банк, который предоставляет такую ​​услугу. Ниже представлен краткий обзор банков и условий, которые они предоставляют, выбраны наиболее выгодные условия.

    1. Сбербанк предлагает к открытию три вида аккредитивов:
    2. Непринятие.
    3. Безвозвратно.
    4. С покрытием.
    5. В них открываются счета как физическим, так и юридическим лицам.

    6. С физических лиц взимается комиссия в размере 0,2% от стоимости аккредитива.
    7. Для юридических лиц комиссия установлена ​​в размере 0,5%.
    8. Возможно открытие аккредитива на 120 дней с последующим продлением еще на 60 дней. Эта опция полезна для транзакций, когда стороны находятся в разных городах.

    9. В Промсвязьбанке действует гибкая система расчетов по открытию аккредитива — открыть его можно за 2500 рублей в месяц использования. Также помимо комиссии, в зависимости от суммы, вам придется заплатить 0,1% или 0,2% от суммы перевода. Приятным бонусом для клиентов станет ускоренный процесс оформления документов — обещают проверить их и перевести деньги в течение 24 часов.
    10. ВТБ 24 проводит аккредитивные операции на всей территории Российской Федерации. Клиентам рекомендуется использовать безотзывный покрытый аккредитив на срок до 90 дней для расчетов при покупке недвижимости и земли.

    Банки не накладывают ограничений на индивидуальных предпринимателей, что также позволяет им участвовать в сделках.

    Плюсы и минусы

    Преимущества Недостатки
    Надежность и безопасность платежей. Из-за дополнительных проверок транзакция занимает больше времени.
    Подлинность денег проверять не обязательно. Применяется сложный рабочий процесс.
    Банк дорожит своей репутацией, поэтому следит за выполнением всех условий сделки, а также за ее чистотой. При использовании операций по купле-продаже квартиры некоторые банки взимают дополнительные комиссии.
    При выполнении обязательств каждой стороне гарантируется получение суммы, причитающейся по сделке. Покупатель может вернуть деньги, подав жалобу продавцу в суд.
    Деньги никуда не пропадут (что может случиться, если вы воспользуетесь обычным мобильным телефоном). Налоговая инспекция будет в курсе сделки.
    Открытие аккредитива обычно обходится дешевле, чем оплата услуг по пересчету и аренда сейфа. Часто ставки завышаются, и стороны выбирают другие способы оплаты, чтобы сэкономить.

    Существующие риски

    В современных условиях, когда финансовая система нестабильна, использование аккредитива связано с определенными рисками. Прежде всего, это отзыв ЦБ лицензии у кредитора.

    Такое развитие событий ставит покупателя в невыгодное положение. Аккредитив присоединяется к общей массе банкротства банка, который прекратил свою деятельность, и вернуть свои деньги становится проблематично в случае нарушения договора. Продавцу также будет сложно их получить, если сделка будет закрыта и соблюдены все условия.

    Если сделка прошла успешно и была зарегистрирована Росреестром, в соответствии с п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 1999 г. N 39 «Обзор практики разрешения споров, связанных с использованием письма формы кредита и взыскания долга », покупатель будет обязан снова произвести оплату. Тогда свяжитесь уже с доверенным лицом, чтобы внести себя в список кредиторов.

    Обратной стороной является то, что все деньги вряд ли будут возвращены, поскольку имущество банкротства делится поровну между всеми кредиторами в очереди.

    В качестве страховки от таких случаев покупатель может добавить к контракту заявление о том, что платежное обязательство по контракту считается выполненным при открытии аккредитива. Однако продавец может не принять это условие, так как в этом случае он потенциально потеряет как имущество, так и деньги. Здесь помогут только переговоры и выбор надежного банка.

    На нашем сайте вы можете прочитать о предоплате и залоге при покупке недвижимости, особенностях сделки с недвижимостью с рассрочкой платежа и нотариальном залоге.

    Альтернатива

    Альтернативой аккредитиву является сейф. Его использование следующее: в банке есть:

  • юрист;
  • агент по недвижимости;
  • покупатель;
  • продавец;
  • и представитель банка.
  • Уточняют, согласовывают все детали и подписывают договор аренды сейфа. Итак, покупатель кладет туда деньги. Продавец может забрать его после подтверждения успешного завершения сделки.

    Стоимость аренды мобильного телефона в банке варьируется от 1000 до 5000 рублей в зависимости от банка.

    Также его использование в секрете содержания: никто, кроме агента по недвижимости, продавца и покупателя, не узнает, что внутри. Обратной стороной является повышенный риск мошенничества. Продавец может воспользоваться незнанием банком условий транзакции, получить доступ к сейфу, снять деньги и запросить второй платеж, так как в сейфе нет денег и, следовательно, нет квитанции на получение средств.

    В России операции с аккредитивом используются редко. Стороны все чаще используют наличные деньги, однако по мере увеличения сумм и увеличения случаев мошенничества аккредитив становится все популярнее и удобнее. Его преимущества перед наличными деньгами или сейфом становятся все более очевидными. Процесс только замедляется из-за нестабильности банковского сектора в России, но так будет не всегда, а значит, популярность этого метода расчетов будет расти.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Правосудие в Российской Федерации - юридические проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: